不到一个月时间，萝岗长岭居板块再出售三幅地。加上目前在售的长岭居楼盘以及近在咫尺的增城楼盘，这个远未成形的广州东部山水新城示范区已是战火升腾。“洋房项目产品同质性高，竞争激烈；大量客户被竞争板块截流，长岭居板块目前仅依靠低价吸引支付能力较低的首置客户。”合富辉煌首席市场分析师黎文江担忧，每个楼盘都是数千套的量，如此大的开发量必然带来激烈的竞争，难免会将这一区域带入“红海”。文/图：广州日报记者 梁红举

　　开发用地

　　成交三幅地底价并不算高

　　4月30日，萝岗区永顺大道以南、老干部疗养院东南侧的长岭居YH-A3-0地块开拍，地块起拍价22亿元，最终广州万科以27.7亿元成交，地块均价达7179元/m2，溢价23.97%，掀起了广州土地拍卖的又一个小高潮。

　　由于该地块土地面积接近20万平方米，规划建筑面积40万平方米，为近期土地市场鲜见的巨无霸纯住宅用地，引发多家房企竞争夺地。此前，去年7月金融街曾以5.7亿元底价购得位于长岭路以南、元贝路以西的长岭居CPPQ-A1-4地块，折合楼面地价仅6500元/m2。

　　20天后的5月20日，丰实房地产开发有限公司以底价6.3亿元竞得萝岗长岭居两幅宅地。其中，YH-K1-3地块位于新丰路以西、禾丰路以南，整体容积率在1.0~2.8，建筑限高≤100米，起始价为3.4758亿元，折合楼面地价3592元/m2。YH-K2-1地块位于禾丰路以北、永和大道以西，整体容积率1.0~2.8，建筑限高同样是100米，起始价为2.8435亿元，折合楼面价3404元/m2。

　　记者在现场看到，这三幅地均位于重点发展广州东部山水新城居住板块，远离萝岗现阶段核心发展区域。其中万科的长岭居YH-A3-0地块三面环山，山体远近连绵，绿树覆盖率高，形象优质，地块所处区域定位为生态医疗静养区。但东面沿路为厂房及村落，只以永顺大道对接广汕公路，区内公共交通不便，对接性也差。根据规划，未来地铁21号线长平站将入驻长岭居西侧，连通郊区的增城和市区的天河，预计2017年通车。

　　位置偏僻配套不到位

　　丰实房地产拍下的YH-K1-3和YH-K2-1，YH-K2-1土地面积不到3万平方米，YH-K1-3总面积不到3.5万平方米，在从永和大道转入禾丰新村的道路两边，地块中杂草丛生，尚有村屋挺立其中，周边为工厂区、荒地及村屋，环境较差。位于政府规划长岭居板块的东北角，已经属于永和开发区，且是该区域比较偏僻的位置，所以成交价远低于周边项目及万科竞得的YH-A3-0地块价格。

　　目前，长岭居教育、医疗配套处于初级建设，其余配套设施仍不完备。长岭居板块目前商业配套缺失，最近的商业配套为永和生活区街市，等级较低。萝岗区高级配套主要依靠萝岗中心板块，该板块拥有高等级的教育、医疗资源及商业配套。

　　在售市场

　　大盘围视竞争难免

　　目前长岭居板块已经聚集了保利、越秀、奥园、珠江实业多家房企的在售项目，此外有金融街住宅项目、泰康华南国际健康城养老项目在建，加上近在咫尺的增城楼盘，竞争在所难免。

　　长岭居目前在售楼盘包括保利越秀岭南林语、珠江嘉园和奥园春晓，其中保利越秀岭南林语目前主推15栋单位，户型为90~116平方米三房，均价12800元/m2，预计2016年底收楼。珠江嘉园在售78~100平方米两房至大三房，带装修均价10000元/m2。奥园春晓刚刚售完，最后成交的三套单位包括一套125平方米三房及两套140平方米四房两厅单位，毛坯折后价11500~12000元/m2。网易数据中心统计显示，奥园春晓近30天网签成交7套，成交均价12252元/m2。从三盘的成交看，成交以80~120平方米户型为主，主要依靠价格优势分流部分“首置”客户。

　　此外，这里也有高端的改善型产品，比如保利越秀岭南林语目前主打别墅和高层洋房，其中别墅均为四联排或六联排，共88栋。产品均依山而建，打造立体水景园林，产品面积段为210~230平方米，每户设计有前后花园以及私家阳光车位，总价约500万元/套起。“由于萝岗板块别墅供应量小，积累了部分需求，目前别墅价格逐年增长，所以万科可以考虑结合区域生态医疗养生区的定位，加强低强度的开发指标，提升项目收益。”黎文江认为，对于面积较小的YH-K1-3和YH-K2-1，开发别墅项目不太现实。

　　洋房公寓则是竞争的“红海”。珠江嘉园主推78~100平方米的两至三房，货量2288套，带装修均价在10000元/m2左右。保利越秀岭南林语的洋房达到2800套，目前均价12800元/m2。萝岗客想到这三个楼盘，在永和隧道前就会被中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑这三个盘截留。目前，在售的中海誉城的洋房价格在13000~13500元/m2、万科金色梦想洋房均价约13000元/m2、越秀岭南雅筑洋房均价12500元/m2。

　　记者沿珠江嘉园往东走了500米左右，不到新业路，导航已提示进入增城区，珠江嘉园与增城合景誉山国际的直线距离不超过3公里，开车也就10分钟左右。就算到增城的荔湖城，开车也就15分钟。萝岗区已成为开发商的必争之地，进入开发高峰期。合富辉煌统计数据显示，2014年萝岗住宅激增148万平方米，但年增长速度已由54%下滑至30%，同期，新增供应的年增长速度由42%上升至62%，激烈竞争导致价格同比下调10%。

　　据记者了解，萝岗现有住宅124万平方米的存量以及200万平方米的待开发体量，动态消化率需3.7年（2014年成交量88万平方米）。显然，在长岭居板块的楼盘，一场厮杀在所难免。