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业内人士:成熟商圈形成还需至少5年

  • 发布时间:2015-05-28 15:33:12  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员 孟子谅 蔡骏

  即将进入落地期的虹桥商务区,虽然已经吸引了众多租赁需求的关注,但区域商业氛围的成熟仍然面对不少挑战。业内专家普遍认为,按照世界上各大商务区的开发规律,结合目前的发展速度,预计要到2020年前后,虹桥商务区核心商圈才能真正达到预期的高度。

  成熟尚需时日

  随着虹桥商务区内商办产品的陆续入市,未来较大的供应量将成为区域商务氛围走向成熟的一大挑战。

  DTZ戴德梁行的数据显示,根据已出让的土地估算,未来3-5年,虹桥核心商务区商业地产项目(写字楼+商业)供应量将超过260万平方米。而扩展至整个大虹桥辐射区,未来几年商业地产总供应量将达到350万平方米以上。

  上海中原地产研究部宋会雍表示,相比硬件的建设,软环境和内涵文化的培育,特别是商务人群的导入,则需要更多时间。

  而DTZ戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie则指出,依据办公物业的预期建成时间、当年企业入住率等因素综合预测,未来10年虹桥商务区的商务人口导入过程将是3年7万人,5年10万人,10年19万人。大虹桥核心商圈已经进入到开发末期,未来2-3年大部分项目即将完工交付,预计2020年就能形成成熟商圈,整个大虹桥商圈则需要更长的时间来发展。

  靠“差异化”突围?

  本身较大的供应量,再加上前滩、北外滩等新兴商务区的分流,未来虹桥商务区内商办产品的市场竞争或将非常激烈。

  有业内人士指出,虹桥商务区因其多种规划优势固然吸引着大量需求的涌入,但当虹桥核心区内所有同类型项目展开竞争时,规划的优势则有可能被消减。因此,区域内的商办产品若想成功突围,就必须体现出“差异化”优势。

  事实上,虹桥商务区内的商办产品也确实在着力打造“差异化”优势。

  以较早面市的龙湖虹桥天街为例,该项目是区域内稀缺的可小面积散售的办公产品,凭借这一优势,项目已经吸引了众多投资者关注;万科也在近期与伊顿国际教育集团签约,将在虹桥万科中心打造上海首个办公楼国际学前教育中心;而瑞安虹桥天地则更是结合区域优势高举“差异化”大旗,在产品周边打造户外街区,旨在利用商务人群候车、候机的时间为项目“引流”。

  未来价值可期

  虽然面对一定挑战,但虹桥商务区内的产品报价却依旧“坚挺”。网上房地产数据显示,区域内已经入市的商办产品,报价普遍在3万元/平方米以上,因此有业内分析人士认为,虹桥商务区内的商办产品报价偏高,有“过热”嫌疑。

  对此,Shaun Brodie指出,考虑到虹桥商务区的交通优势、写字楼品质以及合理的规划,目前的售价其实并不算高。

  他表示,“相比陆家嘴等核心商圈目前动辄8、9万元/平方米,甚至超过10万元/平方米的售价,虹桥商务区的写字楼价格甚至可以说已经非常低廉。而且长期来看,由于虹桥商务区整体规划非常明确,未来商圈逐渐成熟之后,租赁或销售压力会逐渐减小。”

  而宋会雍也认为,作为同时拥有区位优势、交通优势和高起点规划优势的虹桥商务区,目前的售价并不算特别高。

  而正是基于区域所拥有的诸多优势,业内人士普遍认为虹桥商务区的未来价值依然值得期待。

  Shaun Brodie表示,虹桥商务区是“从无到有”的大型商圈规划,可塑性极强。未来,虹桥商务区将充分发挥其交通地理位置等优势,主要发展金融服务、物流、国际贸易、会展等多种产业。

  “虹桥商务区是未来驱动上海经济的重要引擎。”中国指数研究院副院长陈晟则指出,“从这个角度来看,其不应该仅仅是‘上海的虹桥商务区’,而是要站在整个长江流域和长三角经济发展的龙头的高度来判断其价值。”

  ■重点产品

  虹桥世界中心

  一街之隔,直接服务“国展中心”

  世界500强企业绿地集团为市场投资者打造了与虹桥商务区共同成长的机会——虹桥世界中心。项目与国家会展中心一街之隔,直接服务于各类会展。项目负责人表示,虹桥世界中心自售楼处开放以来,一直备受投资者的青睐,产品认知度可见一斑。不仅个人投资者对虹桥世界中心情有独钟,不少世界知名企业也发现了项目的商机。以前不久车展为例,宝马、玛莎拉蒂等豪车品牌商就看中虹桥世界中心得天独厚的地理优势,出高价租用项目场地。

  据了解,虹桥世界中心汇集甲级总部办公、创意甲级办公、甲级办公以及LOFT、酒店、商业中心,涵盖几乎所有办公类业态,占地面积18万平方米,总建筑面积达55万平方米。

  该项目负责人还透露,认同虹桥世界中心的客户对价格的抗性并不大,大中企业总部、花园办公等产品属性也让买家感受到物有所值。有业内人士指出,随着虹桥商务区的成熟,区域商业地产的价值也将得以释放。不仅如此,目前,虹桥世界中心在虹桥商务区和国家会展中心“双引擎”的利好下,销售前景已然不可小觑。

  虹桥正荣中心:

  紧跟规划,挖掘“财富效应”

  目前,虹桥商务区内的20个基础设施项目和功能性项目的建设已投入大量资金;而位于虹桥商务区核心区西侧的国家会展中心也在今年投入运营,众多一线房企也积极参与其中。

  目前来看,投入虹桥商务区的资金量已形成“滚雪球”的模式,“财富效应”愈加凸显。在此契机下,正荣集团积极布局,虹桥·正荣中心、虹桥·正荣府、虹桥·正荣财富中心三大项目重点布局。其中虹桥·正荣中心更位于虹桥商务区的核心位置,商务价值凸显。

  虹桥·正荣中心的相关负责人介绍:对于办公项目来说,除了区位优势外,项目的昭示性形象和交通便利性是非常重要的。正荣中心具有行云流水的独特形象,位于高铁进站的最佳昭示位置,令人印象深刻。其次,正荣中心也是核心区可散售项目中距离枢纽最近的项目,未来还有规划的地铁无缝连接,零换乘直接辐射长三角。另外,项目超大的中心花园景观,大面积挑高的气派大堂,超大的单层面积和极致层高无不凸显卓越品质,已得到知名外企、国企、上市公司等众多实力企业的青睐和关注。

  市场速递

  上海中介企业

  推进全流程服务模式

  5月21日上海中原地产宝山区贵宾客户服务中心正式启用。

  中原地产贵宾客户服务中心是一个综合性房地产交易服务平台,整合了合同签订、交易过户、贷款按揭、金融咨询、税费结算、法律援助等十余项业务。上海中原地产是沪上首家开设“贵宾客户服务中心”的中介企业。建立之初是为了避免客户在房产交易流程上耗费时间和精力,选址皆临近房产交易中心。据称,其坚持以流程细分,提升专业度;以一对一定制化全程跟单,优化客户体验;以全透明交易系统,保障交易公平。

  同时,中原地产贵宾服务中心也是一个金融资源整合平台,沪上众多银行、金融机构、咨询公司入驻,为中原地产客户提供金融解决方案,从置业安家到价值投资,囊括客户各种类、各阶段需求,实现真正意义上的“一站式全流程服务”。

  上海中原地产董事总经理刘天旸表示,作为业界龙头,上海中原地产希望以自身为表率,推动房地产经纪行业专业性提升。据了解,上海中原地产今年内将打造6家贵宾客户服务中心,形成规模化效应。

  翠湖天地高端精品

  丰富户型预热市场

  在上海高端住宅市场,翠湖天地拥有其独有的特性。

  2015年,翠湖天地第四期,集前三期所有的精粹为一体,蓄势待发。而基于过去的成功案例及对高端住宅客户的需求的更深度了解,翠湖天地四期提供更多的户型选择。

  据项目相关负责人介绍,四期产品面积段包括从约170至约800平方米的选择,另提供花园特色单位和顶层特色单位,满足不同消费者的需求。同时,品质提升也将达到更高高度。这与区位大部分客户因为限购令希望购房“一步到位”的需求不无关系。另据了解,其中一套800平方米“楼王”单位预计将于明年面市。

  另外,4月翠湖天地生活艺术馆正式开幕,作为翠湖天地为推出第四期而特地打造的高端生活体验中心,这里将全方位展示翠湖天地第四期所推崇的关于“美好生活“的所有理念,也为9月即将推出的翠湖天地首批样板房做预热。

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