在股市行情大好的时候，经常会听到这样的段子，某某先生投了3000万在股市里打了个滚已经获利2亿元成功出逃，然后一大波小股民蜂拥而上。最近市场上各种版本的创富神话式段子轮番上演，无论段子真假，近期豪宅市场确实明显也跟着“牛气”起来了。

　　豪宅项目近半月一天卖一套

　　“最近半个月，我们以每天一套的速度成交。”东三环某豪宅项目营销负责人这样描述近期的销售状态。中原地产数据显示，4月北京总价过千万的高端物业成交合计178套，环比上涨幅度达到了17.9%，同比2014年的146套上涨幅度也达到了22%。178套的千万物业成交也是年内的高点，（1月份因为盘古大观的集中签约，导致市场成交上涨到200套以上），5月前12天，千万物业再签约60套，全月将再次突破180套，整体看，北京商品房住宅高端化趋势已经出现。

　　超20万级顶豪市场分化

　　如今的北京对于豪宅、顶豪的定位与此前已经有很大不同，随着高端住宅越来越多，超过20万级的顶豪产品将使北京2015年的住宅市场出现明显分化。

　　从2015年开始，北京的住宅土地供应自住房明显挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，但这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。

　　房地产市场有一套价格体系，城市中主流高端住宅的价格一般是城市水平房价的2-3倍，而高端豪宅的价格一般是城市水平房价的4-6倍左右。顶豪的价格达到水平房价的7-9倍。而塔尖的超级豪宅的价格是可以脱离城市的价格体系的。

　　以北京普通住宅2015年的成交均价2.6万为例，目前的主流高端住宅在5万-7万，北京未来商品房高端化，5环外将大部分是这类属性。

　　顶豪单价在10万-18万，北京未来1年内新供应叠加在售，大约有22个顶级豪宅的单价在20万+。

　　2014年以来高端物业签约情况列表

　　千万物业 数量（套） 面积（万 ） 均价（元/平米）

　　2014年1月 155 4.99 48957

　　2014年2月 88 2.82 48884

　　2014年3月 246 8.37 52090

　　2014年4月 146 4.88 53214

　　2014年5月 111 4.28 55187

　　2014年6月 140 4.89 55310

　　2014年7月 112 4.3 49152

　　2014年8月 123 4.38 50703

　　2014年9月 230 6.35 61618

　　2014年10月 203 5.7 57408

　　2014年11月 206 6.21 53232

　　2014年12月 413 12.44 58947

　　2015年1月 213 9.79 90087

　　2015年2月 95 3.08 56077

　　2015年3月 151 4.87 54237

　　2015年4月 178 6.29 55736

　　2015年5月

　　（前12天）

　　60 1.95 58819

　　企业整体业绩不容乐观

　　尽管高端市场已有明显起色，但脱离价格体系的顶豪市场与普通住宅市场从来都是两种不同的境遇，普通住宅疯抢的时候顶豪仍然保持着低调的速度，而顶豪市场出现一天卖一套的罕见速度也并不代表普通住宅会更疯狂。

　　中原地产数据显示，截至目前已经公布前四个月销售业绩的企业合计有25家，销售金额达到了3172.59亿，整体看相比去年同期的3405亿下调了6.8%。但从4月单月看，整体市场明显复苏，4月单月20大企业合计签约达到了1036亿，达到了前4月销售业绩的1/3，预计后市成交量将继续上涨。

　　整体看，房企销售业绩在2015年将面临非常大的调整，目前25个企业中，同比业绩上涨的只有10个，大部分企业业绩同比下调，预计2015年即使市场在一二线回暖，企业的业绩也很难乐观。

　　顶豪价格有望持续上涨

　　“未来顶豪及超越顶豪的价格有望持续上涨”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前的房地产市场已进入新常态，房企利润率持续下调。房地产进入新常态已经难免，投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一。然而目前，股票市场的回升以及海外投资热使部分资金转向。

　　而对于目前的豪宅市场，张大伟大则认为，北京预计在2015年待售的顶豪住宅套数超过1000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期起码在5-8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。

　　他介绍，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求，这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。过去的高端住宅大部分是投资属性，但现在的高端住宅大部分具备了第一居所的功能。

　　同时，政策对高端住宅有利，未来北京限购虽然会延续，但对于改善需求来说，二手房的升温包括未来对工作居住证等政策的调整，对于北京高端市场来说，政策利好会越来越多。