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广州南沙五一楼市会涨价吗 分析称会补涨一段时间

  • 发布时间:2015-04-29 07:51:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  七片区开发指数排名

  开发度最高片区:●蕉门河中心区块●南沙湾区块●明珠湾起步区

  未开发片区:●南沙枢纽区块●万顷沙保税港加工制造业区块●庆盛枢纽区块

  未规划居住用地片区:海港区块,共15平方公里,分龙穴作业区和沙仔岛作业区两块,因定位为国际航运发展合作区,故未规划居住用地。

  投资焦点

  五一楼市会涨价吗? 远期看好短期库存压力高企

  随着五一楼市黄金期的即将到来,南沙的开发商也打响了楼市宣传战。南都记者查阅广州市房管部门的最新数据发现,截至4月24日,整个南沙区的可售新建商品住宅套数高达10386套,面积达近127万平方米。有行业资深人士指出,目前区域的绝对库存量依然高企,考虑到今年南沙的新增供应量预计将达到1万套,盲目涨价有可能会导致开发商错失出货良机。韩世同称,从4月份数据看,南沙只是个别楼盘卖得好,但总体出货量还排不进广州前三,这说明南沙去库存压力依然巨大。“自贸区挂牌利好带动涨价是必然的,但涨到都不能成交就过了。”韩世同认为,南沙新区楼盘会补涨一段时间,因为之前两年“掉了不少”,开发商明智的选择是“不能一下子(把房价)拉那么高”,他认为今年的涨幅10%-20%都算合理。

  买家此时是否该投资下手? 要有“忍住熬几年”的心态

  韩世同认为,投资南沙自贸区物业,长期看肯定值得,但其升值空间是根据南沙的发展而定。“投资要跟着规划走,而且也要忍得住熬几年。”黎文江称,现在南沙楼市万元左右均价算是广州楼市的价格洼地,值得出手。但是现在讨论出租回报肯定为时过早。

  哪类物业更值得投资? 看好自贸区内的写字楼和公寓

  有业内人士透露,南沙现在卖得比较好的是自贸区范围内的公寓产品。韩世同分析,这是因为公寓面积小总价低、不限购,自贸区内的建设力度更强、配套更优越,公寓未来的出租前景被看好。此外,他认为,自贸区内的写字楼更有前景,“自贸区多是商务片区,写字楼应该成为主要业态和需求所在。”黎文江认为,公寓产品在自贸区内更有投资价值;而住宅产品是在自贸区内还是区外,影响不大。“依山傍海,生态环境好,地铁沿线,便宜,具备以上条件的楼盘都可以考虑。”黎文江称。

  蕉门河中心区块

  生活最便利配套最完善

  蕉门河中心区区块 3km2

  定位:境外投资综合服务区

  南都解读:蕉门河中心区区块是南沙区区政府所在地。该片区重点发展商务服务产业、培育外贸新业态,集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓内地市场、为内地中小企业开拓国际市场提供支撑。

  得益于地铁设站和其行政中心的区位优势,这里也是目前南沙人气最旺的区域。根据规划,该区块已无楼盘可批建,商业配套在建建筑面积在7大区块中是最大的,达到26万平方米规模。其中,万达[微博]广场开门在即。该区块还将重点推进建设规模约160万平方米的总部集聚区。

  此外,该区块正全力推进市政基础设施、公共服务配套设施及商贸服务设施等41个重点项目建设。其中包括图书馆、博物馆、科技馆、美术馆等文化设施,以及看起来十分“奢侈”的大面积开放式绿地。

  从居住角度而言,它无疑是南沙自贸区生活最便利、服务功能最完善的区域。

  居住:近两三年可交3500套房

  区域内中惠璧珑湾、海景城、创鸿一品、南沙御景、云山诗意住宅项目已经落成,叠翠峰住宅项目、商阜壹号项目(金洲广场)、南沙城、滨海悦城、中大城、翡翠公馆等项目在建。该区域已用尽居住存量土地。据统计,在建项目建筑规模共35 .65万平方米,按照一套房子100平方米估算,该区块在近两三年可交付约3500套房。

  生活配套:商圈密布文化场馆云集

  规划在册的41个重点推进项目中,有商业用地功能的共29个项目,其余几乎都是行政办公项目和公建配套项目。而29个有商业配套的项目中,不乏大型商圈,如南沙万达广场、海印商业综合体(蕉门公交站商业综合体项目)、商阜壹号项目(金洲广场)等。

  此区域除了逛街便利外,未来这里文化设施云集。南沙图书馆(1.6万平方米)、博物馆(1.3万平方米)、科技馆(1.1万平方米)、美术馆(1.5万平方米)均在规划之列,其中南沙图书馆预计2016年10月竣工。

  明珠湾起步区

  南沙未来的“珠江新城”

  明珠湾起步区区块 9km2定位:金融商务发展试验区

  南都解读:明珠湾区起步区将重点发展总部经济、金融服务和商业服务。如珠江新城之于广州一般,明珠湾也将成为整个自贸区的“门面”所在。而且,其繁盛指日可待。因为,这是唯一一个有明确建设时间表的片区。据南沙开发区管委会副主任段险峰在南沙自贸区挂牌当日透露,该区块起步区中正在集中建设的有3.5平方公里,因为采用企业政府联合开发模式,所以有严格的投资回报时间。按计划,3年内要完成基本建设,5年内,完成全部产业导入。

  居住:明年1月预计3000多套房完工

  地处凤凰大道和蕉西路交会处的金茂湾楼盘有31万m2商品楼在建,按照1套房100m2计算,预计建3000多套房,2016年1月完工。

  生活配套:4个公园绿地4 .5万m2

  该片区的慧谷西区滨水一线布置了16块商业服务设施用地,土地规模约46万m2。4块公园绿地用地4.5万m 2。横沥岛尖上,规划在册的8个项目都有绿化用地。三块较集中的商业服务用地、绿化用地,面积加起来有19万m 2。

  南沙枢纽片区

  要打造37公顷

  领事馆聚集区

  南沙枢纽片区10km2

  定位:粤港澳融合发展试验区

  南都解读:南沙枢纽最为人知的是其交通枢纽定位。南沙港铁路、深茂通道、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线等多条国铁、轨道交通、高快速路将在南沙枢纽交会,形成南沙新区辐射内地、连接港澳的重要交通枢纽。

  不为人知的是,这里还规划有37.45公顷的领事馆聚集区,西南侧紧邻领事馆区还规划了约50公顷的领事馆功能配套区。

  未开发片区

  万顷沙保税港加工制造业区块,10km 2 定位:国际加工贸易转型升级服务区

  未规划居住用地片区

  海港区块(含龙穴岛和沙仔岛作业区),13km 2定位:国际航运发展合作区

  庆盛枢纽片区尚未开发 国际高校抢滩进驻

  庆盛枢纽区块 8km2 定位:泛珠现代服务业国际合作区

  南都解读:教育用地占了庆盛枢纽土地规模近一半,为118公顷。目前,广外-兰卡斯特大学已抢滩进驻,规划用地面积72公顷。据透露,还有一所中法联合办学的国际院校欲进驻。医疗方面,广东省动物实验公共服务平台、南沙国际运动损伤康复医院两个项目已列入规划。

  南沙湾区块

  科学家和土豪出没地

  南沙湾区块 5km2

  定位:国际科技创新合作区

  南都解读:该片区重点发展科技创新、文化创意、服务外包和邮轮游艇经济。以霍家南沙游艇会、南沙大酒店等为代表,南沙湾片区的高端商务及配套设施目前已初具规模;南沙游艇会和南沙客运港之间,总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设正在加快推进。

  “该区块霍家有很多地,所以发展方向和进度会受霍家影响较大。”根据黎文江的经验,香港商人拿了地往往坐等升值,开发速度比较从容。“估计该片区将来会遍布高档会所等,是富人聚集区。”4月21日,霍震霆在接受南都记者采访时亦吐露心声,希望南沙未来的样子是“可以在海边遛遛狗、晒晒太阳”。

  此外,区块内的国家级高新区资讯科技园,已形成中科院“一院五所”系列研发机构、教育部属高校系列研发机构、以港澳为主体的境外合作科研机构等三个科技创新团,已集聚科研机构(不含企业)研发人员1300人。

  可以预期,未来的南沙湾片区将是高知人群和有钱人出没地。

  居住:还能建1.2万套房

  规划在册的21个项目中,住宅和居住用地有10块。其中已建项目只有优山悦海(富港),在建项目有3个,南沙游艇会住宅项目、优山悦海(鹿园)、南沙湾东苑;未建住宅项目包括邮轮码头住宅项目、星河山海湾、天鹿苑、科技咨询园西南侧地块、东南侧地块以及岗前大道西南侧地块住宅项目。

  据统计,南沙湾片区规划居住建筑面积共计193万平方米。按照平均1套房100平方米计算,该区块可以提供1.93万套房,存量开发空间约1.2万套。

  生活配套:从小学到高中配套完善

  此区块有个显著特征,就是片区内所有房地产项目都有配套商业用地,规划商业配套总面积达65 .89万平方米,目前,约8成未建。其中规划建筑面积最大的商业地块位于岗前大道西南侧,可建约18万平方米的商业体,用地已报批,不过还未建设。

  教育方面,有已建成的英东中学,华师附小确定入驻星河山海湾,预计今年9月竣工。

  采写:南都记者 裘萍 实习生 杨婕 卢翛楠 南都制图:陈芳

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