专家：南沙成交量将放大，但库存量大房价难大涨

　　12月12日，国务院常务会作出推广上海自贸试验区试点经验，依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区的决定。

　　12月15日下午，国务院赋予南沙的金融创新“15条”专项支持政策正式发布，这是南沙新区继《广州南沙新区发展规划》后首个经国务院批准实施的专项政策，将对广州及南沙新区金融业创新发展产生巨大推动作用。

　　利好接踵而至，南沙楼市开始“摩拳擦掌”，正如一位地产界人士所说，南沙楼市正静待自贸区的利好“靴子落地”，接下来，就看南沙楼市再次起飞吧。

　　文/图：广州日报记者 王荔珏（除注明外）

　　得益于自贸区概念的利好，南沙楼市早已备受整个珠三角和粤港澳地区的关注。一旦南沙自贸区正式获批，当地各行业都将迎来政策利好，而南沙的房地产市场将成为最大受益者。香江地产相关人士直言，此时或许正是入市南沙的好时机。

　　以上海自贸区为例，自上海自贸区挂牌之后，自贸区土地溢价率达到91.67%，房产增值租金更是暴涨100%。两年前，南沙成功晋身国家级新区后，房价一度破万，涨幅更是冠领全广州。由此可以预见，当南沙自贸区正式落地之后，南沙楼市的火热将再度迎来新高峰，因此，此时抢滩置业自贸区门户，未来升值前景显然可看高一线。

　　68家房企进驻南沙

　　进入三季度以来，南沙已有不少实质性的快速发展举措。8月6日，投资达82亿元的灵山岛尖综合开发项目正式动工，该项目的启动预示着被誉为南沙未来CBD的南沙明珠湾起步区开发建设步入全面推进的新阶段。而随着定位为“对接港澳，联通西江，服务泛珠三角”的综合航运服务平台的广州航运交易所落户南沙，南沙在产业规划方面将重点发展航运物流业，打造相关产业集群。

　　与此同时，在滨海旅游上南沙也将有新的突破，将重点打造中国南方顶级游艇会和国际邮轮码头等项目，其中南沙游艇会一期已建成，并已连续两年成功举办南沙国际游艇博览会；现在正加快推进总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设。

　　此外，有消息称南沙目前正全力引进香港金马集团及华侨城集团欢乐海岸主题城市综合体大型项目，并已与多家香港知名企业商谈沟通开发高端商贸城项目。

　　在交通建设上，南沙也在提速。日前，南沙内部环线——轨道交通15号线线站位规划研究项目已开始招标，该线路将极大地方便南沙地区黄阁、南沙街、横沥、珠江街、万顷沙与龙穴岛之间的联系。

　　而伴随着南沙的不断发展，房企进入南沙的脚步也在不断加快。据广州南沙新区房地产协会相关负责人介绍，南沙区域目前总共有68家房地产企业进驻，其中不乏碧桂园、富力、万科、方兴、保利、万达、奥园等知名房企。仅去年一年，南沙房地产新开工项目就逾40个。

　　南沙发展还靠产业

　　伴随着政策的利好，近期南沙的楼市更是延续了“银十”的暖意而持续升温。

　　上周，中自贸区“头彩”的南沙保利城开售。业界指出，虽然有自贸区的利好，但该盘显然是基于南沙供应量的巨大而没有轻易涨价，仍以“8字头”起售，令其在开盘当天两小时疯卖300套。

　　方兴地产相关人士表示，自贸区对贸易、金融、服务等有促进作用，进而带动该区域的人气，加快城市化发展，这无疑会对区域楼市产生积极影响。

　　合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江则表示，南沙如果想获得更进一步发展，还需引进产业，增加产业人口，这样也能调动住房需求，就楼市来说，南沙还需要2~3年的发展时间。

　　黎文江同时强调，广东自贸区的发展面临着诸多困难，光有政策是不行的，还要思考如何引进产业，为产业营造发展条件，如政策优惠、交通配套等，更重要的是，广东必须在数个自贸区中，寻求自身的核心竞争力。

　　供应多难轻言涨价

　　进入年末，南沙区的供应不减，而成交量则有望进一步增加。从产品类型看，基本以70~90平方米的“刚需”两至三房为主，也有120平方米以上的改善类产品，售价集中在8000~12000元/m2。除此以外，多个公寓项目也将接踵上市，如全新盘香江国际金融中心，方兴金茂湾、南沙万达广场等也将推新货，整体价格集中在8000~13000元/m2。

　　目前，尽管南沙有自贸区的利好，但就价格走势而言，普遍预计仍将以平稳小幅上升为主。毕竟，当下的南沙依然有1.8万套的可售单位。巨量供应之下，南沙一房企人士坦言：“现阶段依然还是以价换量。预计在限购松绑之前，市场吸纳量难以暴涨的南沙楼价还是会稳字当头。不过，随着一批优质望海楼盘的推出，预计南沙楼价会呈现结构性微涨的走势。”

　　这两年，南沙楼市

　　“飞得颠簸”

　　早在2011年8月，受“南沙扩容”等利好消息推动，南沙楼市就开始抬头升温。接着，随着晋级国家新区、自贸区等概念的推动，再加上滨海新城规划出炉，吞并番禺东涌、榄核、大岗三镇，成为广州面积第四大区等利好的实施，确实让南沙楼市经历了一段“过山车”般的疯狂。在此，我们不妨回顾一下过去两年多来南沙楼市的走势。

　　2012年9月

　　南沙新区成立

　　2012年

　　波动上涨

　　2012年全年基本呈现波动上涨态势，并于11月达到全年最高点10081元/m2

　　2012年9月，南沙迎来重磅利好：正式晋升国家级新区，政府将从财政、税收、人才引进等方面给予支持。

　　当年，南沙楼市成交大涨，据网易的统计数据显示，2012年南沙一手楼市网签量为8434套，位列全市十二区的第四位，仅次于花都、增城和番禺三个传统成交大户，同比2011年的6413套增幅为31.5%。网签均价为8436元/m2，排行全市第九位，同比上一年的8616元/m2略降2.1%。

　　月度数据显示，南沙房价在2012年基本呈现波动上涨态势，并于11月达到全年最高点：10081元/m2，成功破万。

　　2013年7月

　　始传自贸区利好

　　2013年

　　有些“凌乱”

　　“凌乱”的一年。上半年，由于政策红利被提前透支，6月房价重返“9字头”，但到了7月，南沙传来将成为自贸区的利好，此后南沙楼市“超乎寻常”地疯涨

　　2013年上半年，由于只有此前政策的利好，但因为定位不清晰，政策红利被提前透支，从2013年6月开始，南沙房价重返“9字头”。

　　不过，到了2013年7月，南沙传来了将成为自贸区的利好，此后南沙楼市便以超乎寻常的速度疯涨至1万~1.3万元/m2，此间，甚至有开发商捂盘惜售。网易统计数据显示，这一年南沙一手楼市网签总套数为8560套，位列全市第四；网签均价为9984元/m2，同比上涨15.7%。

　　从价格走势看，2013年南沙的楼价可谓“凌乱”，上半年的价格基本保持在万元以上，但从下半年开始，由于受限价限签的制约，不少楼盘采用了“双合同”模式销售，因此造就出均价出现连续数月下跌的怪相，并于2013年10月跌破“8字头”，仅为7987元/m2。到了2013年年底，由于放开了限价，均价又重新过万，并在12月达到全年最高点11576元/m2。可以说，南沙楼价在2013年下半年呈现的下跌其实是一个被扭曲的下跌，1.1万元/m2的均价是当时一个较为可信的洋房带装修的成交均价。

　　地价快速“破6”

　　成交量的快速上涨也带动了地价的走高。在新区获批后短短一年多的时间，南沙地价快速突破了“6字头”。

　　2013年9月23日，保利置业旗下保睿地产以30.3亿元总价，夺得南沙黄阁汽车站南部地块，折合楼面地价达5224元/m2，成为区域“地王”。但这一纪录在一周后便被打破，保利地产以2.84亿元竞得金洲涌以南总部集聚区一幅商地，折合楼面地价6434元/m2。此前的地王是在2012年10月由富力创下，当时，富力拿下了南沙粤港澳核心区首宗地的“地王”，楼面地价仅为3287元/m2。

　　2014年

　　量涨价跌

　　到了2014年，南沙楼市坐起了“过山车”。第一季度，南沙网签均价涨达11439元/m2，但到了6月初，因南沙自贸区申报遭遇暂缓，南沙楼价急转直下，而进入11月份，因为自贸区利好的再度“复燃”，南沙一手房成交量又呈现持续火热的态势

　　1月~10月

　　一度陷入胶着

　　到了今年，南沙楼市经历了“过山车”最刺激的阶段。 今年第一季度，南沙网签均价涨达11439元/m2，成交套数1187套。虽然成交量不大，但价格依然还是呈上升趋势。

　　上半年成交跌五成

　　不过，在“自贸区”申报迟迟未有确切消息之下，南沙楼市成交开始陷入僵局，虽然整个上半年售价保持在1.1万元/m2左右，但成交量明显出现萎缩，今年上半年2408套的成交量较去年同期的4471套大跌了近5成。

　　到了6月初，南沙自贸区申报遭遇暂缓，南沙楼价急转直下，到了10月更是跌至年内低点。南沙的地价也重回“4字头”。11月6日，南沙城市建设投资有限公司以底价2.27亿元竞得南沙横沥镇一宗商业地块，折合楼面地价仅4112.61元/m2。此间唯一值得庆幸的是，成交量开始缓慢回升，并在10月达到了年内的销售高点890套。

　　下半年优惠促成交

　　业界分析指出，南沙楼市在下半年价跌量涨，一方面是由于卖家对南沙的前景依然持看好态度，另一方面，由于供应量不断加大，房企出于回笼资金的压力，也加大了促销力度，部分楼盘的单价甚至下跌了近20%，洼地效应之下有效促进了成交。

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，9月份南沙楼市的价格已触底，南沙区域内自住楼盘集中的蕉门，楼盘的单价已经跌至了8000元/m2的水平，这是成交回升的重要原因。

　　11月后

　　成交持续火热

　　进入11月份之后，南沙一手房成交量呈现持续火热的态势。

　　11月1日，方兴地产在广州首个项目——南沙金茂湾，首批Loft公寓开卖，当天全部售罄，创造了下半年南沙开盘即“日光”的纪录（见上图，王荔珏摄）。

　　上周六，南沙保利城踩着“自贸区”利好的点开盘，人气爆棚，周末两天共成交330套。南沙保利城位于黄阁汽车城板块，周边大企业林立，售价8300元/m2起。

　　网易统计数据显示，11月，南沙楼市成交业绩不俗，网签住宅套数662套。此成交套数虽然较10月份的1027套减少了三成多，不过，若剔除黄金周的促销因素，与9月的562套相比较，还是有一成多的涨幅。11月南沙网签均价为9820元/m2。

　　有市场分析人士指出，11月南沙均价相较9月出现下滑，更多的是结构性因素的影响，因为，11月南沙网签量最多的是万科南方公元，网签均价仅8562元/m2，较南沙当月整体成交均价低了近1300元/m2。另外，记者还发现，如今的南沙住宅产品为了在价格上体现亲民的一面，大多采用毛坯的形式发售。

　　（王荔珏、李凤荷）