□地产评论员 孟子谅

　　年报陆续出炉，上市房企盈利能力的下降随之成为业内关注的焦点。在房地产行业逐渐告别“暴利”、开始平稳发展的背景下，“增加一线城市布局”和“千方百计去库存”成为了今年众多房企的战略选择。

　　年报陆续公布

　　收入量增“质”不足

　　近日，多家A股上市房企陆续公布了2014年年报或业绩预报。总体来看，在营业收入有所增长的同时，房企利润率却出现下滑，“增收不增利”现象明显。

　　截至3月27日，40家A股上市房企公布了2014年年报，这40家房企的总营业收入达到4069.33亿元，比2013年上涨了19.96%；而总净利润为412.25亿元，与2013年基本持平。以此计算，上市房企的平均盈利水平正在下降。

　　其中，净利润下滑的企业达到了15家。40家上市房企的净利润率平均为10.17%，比2013年的11.97%下滑明显。

　　2014年房企销售不利，同时土地、人工等成本费用高企，使房企的净利润率持续收窄。

　　有业内人士表示，虽然去年已经有不少房企号称不再盲目追求规模，但对于上市公司而言，经营收入的规模仍将对投资者的心态产生一定影响，因此房企不愿轻易放弃对于规模的追求。在这样的心态下，去年房企在三四线城市普遍高举“以价换量”大旗，也使利润被进一步挤压。

　　开发商普遍谨慎

　　“去库存”不易

　　进入2015年，尽管房地产市场在政策层面迎来了一定利好，但房企对2015年楼市的态度却并没有变得非常乐观，对今年业绩的增长预期也普遍在10%以下。

　　龙湖地产的一位高层人士表示，“我们今年对整个市场的判断是谨慎乐观，可能下半年会有一些机会。但总体上由于库存较大，所以即使有积极因素，可基本面的压力还是非常大的。”

　　事实上，多家房企在年报中强调了企业目前的库存情况，“去库存”或将成为上市房企在2015年最重要的任务之一。国家统计局近日公布的数据也显示，截至2014年末，全国商品房待售面积达到6.22亿平方米，比2013年末增加了26.1%，两项指标均创下了历史新高。

　　虽然房企普遍将“去库存”当作2015年的首要任务，但如何行之有效地去库存，对房企来说仍是一道难题。

　　绿地集团相关高层表示，去库存和追求利润之间如何平衡，是未来房企在很长一段时间内必须要思考的问题。“简单粗暴”的降价销售，恐使本已有所下滑的利润率进一步“雪上加霜”。

　　而兰德咨询总裁宋延庆则认为，对于房企来说，应该对现有库存结构进行分析，对于“不良存货”，应该采取较为直接的手段尽快降下来；而对于优质存货，则应尽量追求高溢价，以平衡利润。

　　一线城市拿地占比提升

　　房企加强利润率考量

　　除强调“去库存”外，房企回归“一线城市”的战略方向也不谋而合。

　　今年1月，北京丰台白盆窑地块开拍，最终经过53轮竞价，华润、首开、平安联合体以86.25亿元总价竞得该地块，溢价率为21.99%；

　　3月20日，经过108轮竞价，华润联合珠海华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，溢价率为16.24%。

　　类似局面在今年并不鲜见。据中原地产统计，截至3月16日，去年销售额排名前20的上市房企，2015年在一线城市拿地的比例高达62.5%，这一数字创造了历史新高。

　　远洋地产董事局主席兼行政总裁李明近日公开表示，未来公司将提高新增土地储备在一线城市的占比。

　　而富力地产则明确提出远离三四线城市，“目前供过于求的情况主要集中在三四线城市，并没有在一二线城市出现。集团未来将只限于在一线城市布局。”

　　此外，龙湖和保利也均表示，公司未来的业务重点将更集中于一线城市。

　　虽然回归一线城市的行业趋势较为明显，但从前述两宗地块的拍卖情况来看，房企的心态仍略显“纠结”。

　　“从拍卖的过程来看，房企确实都比较看中这两块地，竞争比较激烈。”一位业内人士向笔者表示，“但这两块地的溢价率并不高，这反映出房企既想拿地，又不愿花费过高价格的谨慎心态。”

　　德佑链家研究总监陆骑麟也表示，这两幅地块的竞拍情况，体现了今年房企对待拿地变得相对理性。出于打响品牌、恶补储备等原因的盲目高价拿地正在减少，在楼市的“新常态”下，房企对于自身利润率的考量正在逐渐加强。