■楼市月报

　　2月份东莞住宅成交明显转淡，环比1月下降71.39%，主要由于2月中下旬正值春节放假，市民过节离莞，楼市人气大幅下降，促使市场成交迅速下滑所致。

　　3月16日，东莞市统计局公布，2015年2月，东莞全市新建商品住宅网上签约销售1442套，销售面积17.2万平方米。相比往年，今年2月份成交量跌破1500套，创下近4年新低。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为9160元/平方米，环比上涨4.8%。市统计局的数据显示，东莞2月份商品房销售均价比1月份上涨了423元/平方米，不过有7个镇街均价比1月份上涨了逾千元，其中厚街镇环比上涨最高达35.75%，均价上扬2995元/平方米。

　　碧桂园领跑前两月房企

　　市统计局的数据显示，2月份，全市新建商品住宅网上签约销售套数最多的5个镇街是：东坑、南城、寮步、凤岗和虎门，其中东坑卖了232套房，第一次位居全市之首；从销售面积来看，排在前五名的镇街是东坑、南城、凤岗、寮步、东城。望牛墩、洪梅、谢岗三个镇街无成交量，其中洪梅是连续3个月处于“零”成交。

　　虽然房价再次涨到“9”字头，但当月东莞有11个镇街（含松山湖）销售均价高于全市均价，其中松山湖、东城、长安、塘厦、厚街、石龙、凤岗、黄江、大岭山、南城等10个镇街的销售均价超过1万元/平方米。而松山湖房价则达13703元/平方米。

　　此外，前两个月份房企前十位中，碧桂园以约7.3亿的成绩，暂时排行第一位。碧桂园多个项目集中签约，排名较2014年提升一位。同时，以整体6519元/平方米的签约均价，也一定程度拉低了全市整体均价，是前两个月东莞整体均价同比回落的重要原因；万科以约5.9亿元成绩，暂时排名第二；三正和万达分别以4.5亿元和3.7亿元排名第三和第四位。

　　由于连续几个月的供应爆发，2月底住宅存量接近600万平方米，消化周期在12个月以上，存在一定的消化压力，东莞房地产市场低库存优势正在减弱，房企在高库存压力日益增长的情况下，业内分析跑量依然是今年的主题，因此新品定价方面也将会谨慎。

　　成交创近4年新低

　　根据市房管局提供的资料显示，本月销售均价在1万元/平方米以上的销售面积占总销售面积29%，均价在8000—1万元/平方米区间的销售面积占总销售面积20%，均价在6000—8000元/平方米区间的销售面积占总销售面积36%，均价在6000元/平方米以下的销售面积占总销售面积15%。

　　在全市33个镇街（含松山湖高新区）中，除洪梅、谢岗、望牛墩无交易外，有11个镇街销售均价高于全市的平均水平，其中松山湖、东城、长安、塘厦、厚街、莞城、凤岗、黄江、大岭山、南城10个镇街的销售均价都超过1万元/平方米；销售均价在7000—1万元/平方米的镇街有7个；有13个镇街的销售均价低于7000元/平方米。

　　据东莞中原研究部监测数据统计显示，2月份东莞住宅成交同比去年下降25.64%，成交量与历史同期相比处于低位水平。东莞中原地产市场研究部总监车德锐认为，主要原因一方面是楼市需求已提前在1月份有较大放量；另一方面，今年春节比以往来得晚，集中在2月份。但从1至2月累计数据来看，东莞2015年初的楼市表现仍然值得肯定。今年前两个月，东莞住宅新增供应面积约132.8万平方米，同比大幅增加123%，创下历史同期最高。今年前两个月，住宅签约面积约78.0万平方米，同比增加22%，创历史同期第二峰值。今年前两个月，住宅签约均价是8808元/平方米，同比小幅下降4%，主要结构性下降，即中低价位产品成交比重的加大，拉低整体均价。从成交量来看，今年前两个月可称得上是开门红。

　　7镇街房价涨了逾千元

　　受春节影响，2月份东莞新建商品房交易并没有出现火爆，但房价却出现大幅度上涨。数据显示，东莞房价最高的当数松山湖，2月份均价达到13703元/平方米，而最低的镇街是桥头镇，均价只有5339元/平方米。

　　当然，新建商品房均价“5”字头的镇街不止桥头一个镇，石排、企石、沙田2月份均价也处在5400元—5900元/平方米之间。总体而言，城区片均价比较稳定，其他片区则处于多重格局。

　　不过，松山湖、黄江、大岭山、长安、厚街、东城、石龙等7个镇街（含松山湖）房价上涨较快，比1月份均价上涨超过1000元/平方米，其中厚街上涨最高达35.75%，均价上扬2995元/平方米。

　　备受万众关注的全国两会已经圆满闭幕。《政府工作报告》提出，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。“支持、促进”替代了过去的“调控、抑制”，不仅支持自住需求，更明确扶持改善需求，由此可以判断未来政策走向是积极的，指导更坚持因地施策，良性促进楼市平稳健康发展，也就意味着地方政府权力增大，政策利好通道逐渐敞开，楼市或将迎来新一轮房地产刺激政策。

　　从整体上看，未来政策刺激环境偏良好，对促进楼市交易为一大利好。但经济下行压力大、外资大幅撤离、廉政建设持续深化等将继续利空楼市，卖方市场向买方市场的转变，使2015年房地产的前景变得更加扑朔迷离。保证资金回笼的条件是出货，在政策相对利好的环境下，随时备货，看准市场时机，理性定价，随时出货，将成为关键。从全年来看，“出货”将成为开发商全年的主基调，在买方市场下，开发商采取以价换量的营销手段将更能赢得先机。