楼市快评

　　龚名扬

　　在过去一个星期，东莞的房地产市场交出了一份尚算不错的成绩单。据东莞中原研究部提供的数据显示，上周东莞市商品房成交套数为1339套，环比之前一周升了3.64%，成交面积和成交金额环比都有明显的增幅，房地产市场的逐步回暖也是在人们的意料之中。

　　相信有不少人都还记得在2014年的年初，由于种种原因，房地产市场的日子并不好过。就拿上周的数据来说，去年同期的成交套数和成交面积均比今年低55%以上，成交金额也低50%，一年的光阴可谓冰火两重天。而从去年年底开始，和全国的很多地方一样，东莞的楼市走出了一波“翘尾”行情，这既有房企自身积极应对危机的努力，也有国家到地方政策层面的因素。

　　至少，目前从宏观政策的层面上来看，东莞的房企已经度过了最艰难的时候。在刚刚结束的全国两会上，国家层面对房地产市场的稳定发展有了新的表述。《政府工作报告》指出，今年房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。

　　“支持、促进”替代了过去的“调控、抑制”，不仅支持自住需求，更明确支持改善需求，有关方面表示对于改善型住宅首付的政策调整不日也将出台。我们可以判断未来政策走向是偏向积极的，指导更坚持因地施策。良性促进楼市平稳健康发展，而不是暴涨暴跌。

　　东莞房地产市场在2015年还是会有足够的发展机会的，比如在降息周期启动，楼市政策预期宽松的环境下，本土居民的改善型居住需求，将为房企提供颇为可观的增量；在东莞产业转型升级、新型城镇化政策带动下的人口结构调整下，会为东莞的房地产市场带来新的居住需求；由于存在价格洼地的效应，持续流入的深圳客源将让临深片区的楼盘继续受惠；轨道交通R2线的开通，也为沿线的区域楼市提供了新的热点……

　　所以东莞的房企就能够高枕无忧了吗？显然不是。笔者认为，对于他们而言，2015年的整体环境虽然要远好于去年，但由于行业发展的自身原因，今年仍存在一些挑战。

　　从内部原因来看，国家层面鼓励和支持居民自住和改善型住房需求，可见市场对于这一类户型的需求量将激增。数据显示，上周成交的住宅中，有超过800套是属于刚性需求以及普通改善性需求，占各类住宅成交量的80%左右。然而，从目前东莞房企的库存来看，库存与市场需求呈现错配，具体体现为大户型与公寓型产品供过于求，刚性需求以及普通改善性需求极为紧缺。

　　以东莞城区为例，数据显示，120平方米以上的产品占40%，180平方米以上产品占25%，70平方米以下产品占比达34%，而市场需求量最大、政策支持面最高的70至120平方米产品，占比仅为26%。这种库存与需求之间的错配，导致了此前一直以低库存运行著称的东莞楼市，如今也面临不断增加的库存压力。

　　因此，笔者认为2015年东莞房企首先要做的一件事，就是利用各种销售的节点，尽快出手这些错配的库存，以回笼足够的现金流。因为从另一个方面看，土地的紧缺应该会成为让开发商更为头痛的问题，只有足够的资金才能够在为数不多的土地竞拍中抢得先机。

　　在上周五，东莞市国土资源系统“法治推进”主题年活动动员大会，市国土局方面称东莞近1/3镇街建设用地规模已突破2020年规划数量，集约节约用地依然是东莞国土工作的重心。种种迹象表明，今年的商住商服地块供应量不会有太大的改变，在房地产市场稳健向好，开发商存量地块不足的情况下，对优质地块的争夺应该会非常激烈。

　　对于有置业计划的市民来说，2015年应该会有不少机会。但问题是，现在股市的情况那么好，要不要把钱从股市拿出来买房呢？光想想就够你纠结的了。