今日，招商地产发布2014年度财报。招商地产年报披露，去年招商地产营业收入达到434亿元，同比增长三分之一，净利润达到42.6亿元，同比微增1.75%。不过，招商地产的现金流指标尤其引关注，虽然其营收实现了近三分之一的增长，但经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元，按年下降了14倍之多。

　　针对2014年经营活动现金净流量的下降，招商地产在年报中指出，期内公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款较多，导致经营性现金流出大于经营性现金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。

　　实际上，根据招商地产2014年财报显示，公司在当年的现金流出现大幅下滑。除了经营性现金净流量相比去年减少近70亿元外，2014年招商地产投资活动产生的现金流量净额为净流出8000万元，较2013年投资活动现金流量净额净流出7.5亿元已经是大幅收窄；去年招商地产由筹资活动产生的现金流量净额为52亿元，较2013年公司由筹资活动产生的现金流量净额62亿元同样减少了10亿元。

　　至此，2014年招商地产现金及现金等价物余额为229亿元，较年初减少了近13亿元。

　　销售回款已经成为多家品牌房企重点考核的财务指标，比如万科。近期万科总裁郁亮在北京的媒体见面会上就表示，“没有回款的销售是耍流氓。”郁亮进一步指出，今年万科会强调以现金流为基础的真实价值创造，“继续抓现金、抓回款。”

　　在财务指标中，净利润现金含量被认为是衡量公司销售回款能力的重要指标，该指标数字越大越好。2014年招商地产的经营活动现金净流量为净流出64亿元，净利润接近43亿元，按此计算，招商地产在2014年净利润现金含量为-1.5。这意味着去年招商地产的利润只能体系在账面收益。

　　招商地产在地产业务上的持续投入引致的现金流量下滑，也让公司对资本市场上“淘金”愈发紧迫。比如去年招商地产快速启动了80亿元A股可转换公司债券的发行方案，目前方案处在证监会审核阶段，招商地产在债券融资方面则试图盘活存量商业不动产以获取发展资金的模式。

　　在资本市场的发力，让招商地产收获了低成本资金，去年招商地产全年综合资金成本为5.1%，同比下降了0.13个百分点。不过，招商地产因为公司经营规模的扩大也进一步增加了负债，期内招商地产的财务费用达到8.19亿元，同比增长了三分之一。

　　招商地产在去年的毛利率也出现了下滑。2014年招商地产房地产开发销售的毛利率为25%，较上年下降了3个百分点。虽然营业收入比上年增加了34%，但是公司的营业成本较2013年也大幅增加了46%。

　　对于公司毛利率的下降，招商地产在财报中解释称，公司区域销售及产品结构逐年发生变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加，去年公司毛利率相对较低的地区及产品转结收入比例同比上升，导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。

　　招商地产在规模上的持续做大，也带来了更多的存货沉淀，今年招商地产能否快速推进去化速度，将成为招商地产今年地产业务的策略重点。

　　截至2014年底，招商地产的存货货值超过千亿规模，占到总资产的67%，而2013年末招商地产的存货货值为785亿元，占总资产比重为59%，所占比重增加了8个百分点。

　　中银国际在近期对招商地产完成的调研报告显示，招商地产在2015年的可售货值将达到1100亿元，去化率的高低直接影响到公司在2016年的结算利润，并决定招商地产2017年股权激励能否行权，因此招商地产对完成今年的销售目标动力十足。

　　根据招商地产的财报披露，公司在2014年实现签约销售面积364万平方米，同比增加33%，签约销售金额510亿元，同比增加18%。招商地产为今年全年房地产签约销售金额设定的目标为实现15%以上的增长，以此计算，招商地产预计在今年实现的销售金额将达到587亿元。

　　即便面临现金流的全面萎缩，招商地产也并不准备放缓扩张速度。招商地产在财报中提及，公司将会扩大在房地产金融领域的合作，“力争在稳健的前提下寻求可能的进取机会”，不仅要在项目层面，更要在公司层面展开有效的重组与并购，以此“实现跨越式发展”。

　　中银国际也在上述研究报告中指出，招商地产自上而下推行扩大规模、加快周转的模式，给予项目公司规模的考核指标，并落实问责制度。同时，招商地产也希望积极寻求并购机会，例如承接退出地产业务的央企优质项目，以做大规模，目前招商地产还成立了约 10人左右的兼并收购小组，向市场寻找项目并购机会，以争取做大规模。 （余燕明）