【本报上海讯】限制开发商散售、提高持有物业比例和时限、带规划出让、基础性建设一并出让……随着土地约束日益趋紧，上海土地市场的门槛正在抬高，优化土地利用、提升城市品质的导向进一步增强，一些房地产企业也将由开发商角色更多向城市运营商、服务商转变。

　　眼下正在挂牌出让的闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03住办用地，引起业内关注。个中原因，不仅在于其超过60亿元的底价有望创造2015年上海地市新高，更在于其苛刻的出让条件。

　　出让公告显示，该地块要求“建设建筑面积不少于2.174万平方米的人才公寓，由受让人用于租赁，不得擅自销售；受让人如需销售，销售前须征得出让人同意”。自去年浦东前滩出现限定住宅只租不售的地块后，这类有住宅租赁限制的地块在上海逐渐增多。

　　此外，该地块还要求“配套社区商业需在出让年限内整体持有；办公面积如需销售，最小销售单元不得小于整层”。

　　业内人士认为，出让地块的高总价以及只租不售、整体持有等门槛，对拿地企业的资金实力、运营能力等提出很高要求。

　　类似情形在上海的土地市场并不少见。比如，去年11月以248.5亿元成交的黄浦区董家渡13、15地块，采用了以往少见的“带规划附加图则”的整体出让方式，要求受让人整体受让地块，并按照规划要求统一开发。

　　其规划要求可谓面面俱到：除了规定商业、办公、住宅的详细比例，还要求符合城市道路“密、窄、弯”特点，保持鱼骨状历史巷弄格局；要综合考虑舒适、宜步、慢行的公共资源，建筑天际线要延续外滩风貌，等等。在这样的条件面前，相当一部分开发商知难而退。

　　再如，去年12月出让的上海地铁12号线南京西路站地块，是南京西路沿线为数极少的可供开发的地块。该地块地下二层至四层为轨道交通用地，此次出让的是地下一层和地上建筑的土地使用权。拿地企业需承担地下一层的建造成本。这种“基础性建设一并出让”的模式，已成为上海中心城区地铁上盖地块出让的一个新趋势。

　　市场机构统计显示，去年上海共出让164幅经营性地块，总成交面积为662.45万平方米，土地出让金收入有所下降。

　　上海市规划和国土资源管理局负责人说，提高土地出让门槛并不等于提高土地价格，一些附加条件较多的地块，政府的出让金收入还是减少的。通过约束土地的开发利用，引导开发商逐步告别“开发物业、一卖了之”，转变为城市的服务商、运营商，成为城市发展重要的参与主体和治理主体，从而共同提高城市的功能和品质，与城市共同成长。

　　据介绍，上海今年还将研究出台倒逼并鼓励商办、住宅用地高效合理利用的办法等，从“地根”持续发力，促进城市有机更新，探索走出一条内涵集约发展的新路子。上海市规土局负责人表示，上海已下定决心通过转变土地利用方式促进城市发展转型。