■楼市热闻

　　2013年，东莞豪宅市场成交火热，业内外人士纷纷看好2014年的东莞豪宅市场。意料之外是的，2014年东莞楼市却一波三折，楼市进入了调整期，豪宅市场偏离了原来预想的轨迹。据东莞中原数据统计，2014年东莞豪宅市场总供应为3900套，合计93.63万平方米，同比2013年下跌43.83%，整体供应面积不足百万平方米，许多原来预计要上市的别墅项目或因进度或因资金问题一再延迟入市，持续4年的供过于求局面改变，2014年豪宅供需比值仅为0.81，仅高于2009年，为历史第二低值。

　　去年莞豪宅市场成交同比上涨1.54%

　　据中原地产数据报告显示，2014年东莞豪宅洋房市场成交面积为48.93万平方米，同比2013年上涨了1.54%，尽管涨幅微小，但在一片下跌行情中也算是独树一帜。从套数来看，2014年豪宅洋房成交涨幅为7.73%，这也说明2014年豪宅洋房的成交套均面积在走低，成交面积趋小化。

　　在2014年初，根据2013年12月的东莞全市新开工项目，但未预售的别墅量以及2013年东莞别墅火热的销售行情，东莞各大研究机构皆预测，2014年东莞别墅整体上市量预计将高于2013年，创历史最高峰，2014年将是别墅供应井喷的一年。实际情况是，受春节长假、香港楼市暴跌、信贷持续收缩以及东莞自身的波动影响，豪宅市场买卖双方信心都极度受损，1至6月，东莞豪宅市场供应仅为13.04万平方米，创下2008年以来的最低值，其中二三月更是出现罕见的断供现象，成交面积仅为37.31万平方米，是2010年下半年以来的最低值。

　　2014年，东莞豪宅市场上下半年呈现明显的前紧后松状态。自7月份开始，供应出现暴涨，成交大幅回升，紧接着在东莞普通住宅标准调整、“930”新政、央行降息等利好政策推动下，上半年受到抑制的豪宅供应也在“金九银十”一再放量，尤其是在10月份供应量创下16个月以来最高，豪宅市场需求在政策刺激下面临新一轮回暖，不少全新项目紧随行情抓紧入市，而开发商为冲刺全年业绩积极推货，新品价格合理，而原有豪宅项目也有不少出现降价促销，在几重刺激之下，年底的豪宅市场强力回暖，12月成交面积高达18.73万平方米，仅低于去年6月的成交值。

　　去年豪宅均价上涨3.79%

　　上半年豪宅市场供应萎靡，整体成交较为低迷。下半年由于城区的几个豪宅洋房项目——帝景中央、鼎峰源著、天骄御峰大规模的放量供应，豪宅洋房供应触底回升，成交单盘效应明显，再加上部分项目，如龙光君御旗峰降价促销，成交大幅回升。受政策利好此前备受压抑的改善型需求释放，也是下半年豪宅洋房成交上涨的一大主因。

　　在成交价格上，则呈现上半年高下半年低的态势，目前东莞豪宅洋房项目个数不多，介于别墅产品与普通洋房之间，在价格定价上处于较尴尬的一个地位，因为上半年的下行行情，下半年全新入市的豪宅洋房定价合理，低于市场预期，在售旧盘也多价格明显下跌，是以下半年的均价走低。全年均价上涨3.79%，则是因为1.2万-1.6万元/平方米的产品成交占比增长所导致的结构性上涨。

　　据统计，2014年东莞豪宅洋房成交最多的总价区间是200万元至300万元，占比高达41.60%，主要成交项目有锦绣山河、龙光君御旗峰、天骄御峰、东城万达广场等；其次是100万元至200万元的产品，成交占比为40.91%，主要成交项目有天骄御品、鼎峰源著、观澜高尔夫花园、帝景中央等。这两类产品成交占比旗鼓相当，与2013年相比也基本持平，总而言之，100万元至300万元产品是目前东莞豪宅市场最为畅销的主流，而高总价产品成交占比一直较低，东莞豪宅洋房市场多年来较难形成一线城市那样的“真豪”氛围，购房者对于产品价格的敏感度仍较高，对于价格增长的承受力也较强，低价产品更受青睐。

　　今年东莞豪宅供应近40万平方米

　　按照目前不完全统计的数据来看，2015年东莞全市豪宅洋房潜在供应量约为36.13万平方米，豪宅洋房的供应预计将持续下跌。潜在供应项目个数也明显减少，预计仅有7个豪宅洋房项目上市，其中旧盘加推项目5个，全新项目2个。随着一些豪宅洋房逐渐进入尾盘状态，新的楼盘开发又受到自然资源、地段、容积率、市场需求等限制，新的豪宅洋房将呈现越来越少的态势。

　　截至2014年12月底，东莞豪宅洋房的库存面积仍有55.82万平方米，加上最新的2015年潜在供应，也就是说2015年东莞豪宅洋房的预计可售面积为91.95万平方米，为2010年来的最低可售数据。2014年全年东莞豪宅洋房去化面积为48.93万平方米，按照2014年的月均消化能力，2015年的可售面积预计要近23个月才能消化完，豪宅洋房的消化速度预计将回归正常轨道。