楼市快评

　　龚名扬

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　　日前，由住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发了《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，通知规定，无房职工连续缴费3个月即可提取公积金、无需租金发票，对租房提取公积金条件进一步放宽。

　　对于放宽租房提取公积金条件这一新政，坊间有诸多解读，普遍认为新的办法较为符合人们生活的普遍情况，对于无房者使用公积金起到了积极的作用。对此，也有一种观点认为，这一新政策“也会使一部分急着购房的买家放慢脚步，改买为租，有利于降低楼市虚火”。

　　公积金提取方便会降楼市“虚火”，对于这种观点笔者并不赞同。仔细分析，可以得出这一观点的逻辑：公积金提取方便了，租房的人就多了，于是买房的人就少了，从而影响了房地产交易市场的供需关系，然后房价的“虚火”就要下降了。事实上，这种没有数据支撑的判断其实是站不住脚的。

　　举个例子。2013年2月，东莞市公布了史上最严的公积金新政，购房者只能最多贷公积金账户余额的8倍，这一政策直接导致了东莞公积金每月新增贷款在1亿元左右，全年新增住房公积金贷款约19.6亿元，同比2012年的41.8亿元，大幅下滑了约53%。这一政策应该让不少的买家大大地“放慢脚步”，但这让楼市降温了吗？

　　有关统计显示，2013年东莞共卖出71237套一手住宅，平均面积为106.07平方米，总面积超达755.6万平方米，环比上涨了25.87%；一手住宅均价为8767.81元/平方米，比2012年上涨491.63元/平方米，涨幅为5.94%；全市一手住宅成交总金额为6625362万元，环比大涨33.35%。虽然全市全年均价涨幅不大，但是成交量持续大涨。

　　可以说，当年最严公积金新政的推出，并没有对东莞的房价起到任何降温的作用，只是用严苛的条件限制了人们用公积金来贷款买房。而这些真正要买房的刚需购房者，在楼市有上涨预期的驱动下，只能咬咬牙，采用公积金贷款和商业贷款并举的混合贷款，或者采用纯商贷，反而多给了银行不少利息。

　　为何住房公积金政策的调整对楼市供需的影响有限？一方面是因为公积金的本质并非市场工具，而是国家强制性建立互助性储备金，具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应。它通过增加单位缴存部分及减免个人所得税来提高缴存人的购买住房的支付能力，同时通过低利息贷款减轻使用者购房成本的支出。

　　另一方面，住房公积金贷款设置了很多的限制，通常会对所购住房的面积、均价有严格要求，而且认房又认贷，基本上可以保证发放贷款的目的，是为了满足市民的合理住房需求。住房公积金贷款的利息与银行商业贷款的利息相比之多，正好表明了其公益性和非市场性。

　　再者，房地产业作为资金密集型产业，开发商和购房者对资金的巨额需求，并不是公积金的规模可以满足的。即使2012年东莞市的住房公积金新增贷款41.8亿元达到了历年来的新高，但与当年东莞楼市全年销售497亿元相比，占比还不到10%，这个数字在2013年则更低了。对房价和供需有实质影响的，应该是市场货币的流动性，从此前的“银根”收紧和去年11月的央行降息对房地产市场的不同影响，应该是清楚明了的。

　　笔者认为，从普通市民的角度来看，对于那些暂时没有购房需求的无房者，能够把自己的住房公积金以一种方便而人性化的方式提取出来，减轻生活的负担，这自然是好事。与此同时，房屋租赁市场可能会更加活跃，因为这等于有新的增量资金进入。

　　而对于那些本来就有购房意愿的市民来说，他们也许并不太急于将公积金账户里面的钱提取出来，尤其是对于东莞的购房者而言，虽然取消了“8倍限制”，但账户余额依然是作为新版东莞住房公积金贷款规定的重要指标，在缴存时间系数、收入调节系数和流动性调节系数相同的情况下，更多的账户余额自然意味着更高的贷款额度。