比2013年每平方米上涨了610元

　　商住房库存量70.12万平方米，可卖9.7个月

　　2014年，在全国众多城市房地产市场调整的情况下，郑州市场“风景这边独好”，房价仍在上涨。昨日，郑州市住宅与房地产业协会发布分析称，2014年全市商品房供应量与销售量保持一定幅度增长，房价表现较为坚挺。在全国房地产市场总体低迷的形势下，郑州楼市总体表现平稳。郑州晚报记者 胡审兵/文 马健/图

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　　数据

　　房地产开发额：

　　全年累计完成1743.5亿元

　　据市统计局统计，2014年，全市累计完成房地产开发投资1743.5亿元，同比增长20.6%；其中，住宅投资1176.93亿元，同比增长29.3%。商品房新开工面积2749.32万平方米，同比下降2.3%；其中，住宅新开工面积1954.73万平方米，同比下降1.1%。

　　全市房地产开发企业到位资金1858.36亿元，同比增长11.1%；其中，国内贷款280.09亿元，同比增长97.5%，自筹资金835.35亿元，同比增长4.1%，其他资金来源742.92亿元，同比增长2.6%。

　　投放量：

　　商住房投放面积同比增长14.37%

　　2014年，郑州市区商品房投放面积为1409.14万平方米，同比下降3.3%；其中，商品住房投放面积为1060.1万平方米，同比增长14.37%。

　　销量：

　　商住房销售面积同比下降4.90%

　　2014年，郑州市区商品房销售面积为1091.55万平方米，同比下降3.90%；其中，商品住房销售面积为841.38万平方米，同比下降4.90%。

　　房价：

　　商住房均价同比上涨8.24%

　　2014年，郑州市区商品房销售均价为每平方米9028元，同比上涨6.25%；其中，商品住宅销售均价为每平方米8016元，同比上涨8.24%，每平方米涨了610元。

　　库存量：商住房可卖9.7个月

　　2014年底，郑州市区商品住房累计可售面积679.13万平方米，若按最近12个月市区商品住房月均消化面积70.12万平方米计算，消化周期为9.7个月，属于供求平衡区间（6~12个月）。

　　二手住房：

　　二手住房交易面积同比下降15.57%

　　2014年，市区二手房交易面积为368.65万平方米，同比下降15.78%；其中，二手住房交易面积为359.34万平方米，同比下降15.57%。市区二手房交易均价为每平方米7164元，其中，二手住房交易均价为每平方米7018元。

　　此外，2014年，市区新增非住宅租赁管理面积139.2万平方米，累计完成936.8万平方米；新增住宅登记备案2486户，累计完成63417户。12月底与去年同期相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

　　B

　　特点

　　商品住房投放创历史新高

　　由于2013年郑州非住宅商品房投放比重较高、库存和消化压力较大，政府和企业都十分关注，有意识地调整供地和开发结构与节奏，减少了非住宅的供给，加大了住宅的开发量，2014年全市商品住房的投放量超过2000万平方米大关，市区投放量也超千万，创下郑州楼市历史新高。从投放比重看，全市商品住房投放占到商品房总投放量的78.87%，较去年提高9.61个百分点；其中市区该比重为75.23%，较去年提高11.62个百分点。

　　12月份商住房销量创历史最高值

　　从2014年的月度销售数据看，前11个月（剔除受春节影响的2月份），全市和市区的商品房销售量分别在160万平方米和90万平方米上下窄幅波动。在取消限购、央行调整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效应下，郑州楼市与国内其他城市一样，市场活跃度大为提高，出现了明显的年终翘尾现象。12月份，全市商品房销售面积达到246.61万平方米，其中商品住房销售200.47万平方米，创下郑州楼市单月销售历史。

　　县域市场和开发区楼市火爆

　　2014年，县域商品房投放1263.18万平方米，同比增长67.87%；销售819.66万平方米，同比增长36.24%，投放量和销售量分别占到全市的47.27%和42.89%，较2013年同期提高13.22个百分点和8.26个百分点。在市区，2014年度商品房销售同比增幅位列前三的区域分别为经开区（260.96%）、航空港区（165.35%）和高新区（38.35%），其他区域商品房销售同比则为负增长；从销量看，高新区销售达到173.22万平方米，为市区各行政区最高值。

　　改善性需求得到一定释放

　　2014年，以8月份取消限购政策为界（剔除受春节影响的1、2月份），3~7月市区商品住房的月均销量为66.84万平方米，8~12月的月均销量为79.2万平方米，销量有所提升；从不同套型商品住房的销售情况看，3~7月市区120平方米以上商品住房销售6578套，占到商品住房销售的19.43%，8~12月市区120平方米以上商品住房销售9309套，占比为24.01%，较3~7月增长41.5%，占比提高4.58个百分点。可以看出，限购的取消、房贷政策的放松以及银行利率的下调，对改善性需求有一定的刺激作用。

　　非住宅供销差距有所缩减

　　2014年，郑州市区非住宅投放349.04万平方米，同比下降34.17%，销售250.17万平方米，同比微降0.4%，供销比为1.4∶1，较2013年的2.11∶1有较大缩减。从市区非住宅分物业类型供销看，2014年，市区商业用房投放116.40万平方米，同比下降22.91%，销售89.24万平方米，同比增长26.91%；写字楼投放126.38万平方米，同比下降43.23%，销售156.64万平方米，同比下降10.12%，可以看出，市区非住宅的供应量得到一定控制，商业用房销售量保持增长，而写字楼的库存也有了一定程度的消化。

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　　2015年展望

　　商品房投放量充足

　　过去三年，郑州完成了建成区内所有城中村的启动与改造，这些释放出来的土地将在未来1~3年内陆续进入市场。预计2015年，全市房地产开发投资和建设规模将有所扩大，商品房的投放数量将进一步增加，同时，房地产郊区化和远郊化更加明显。

　　成交量保持平稳

　　房地产市场已经告别过去高速增长的时代，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。房贷政策等政策的逐步落实，改善性需求有望进一步得到释放，市场成交整体规模将维持在一个比较平稳的数量。

　　商品住房价格窄幅波动

　　目前郑州房地产市场库存量呈现不断增加之势，加之潜在供应量较大，2015年，房地产市场仍将以去库存为主。在库存压力较大的情况下，开发企业在项目定价时会更趋理性，住房销售价格将保持相对平稳。

　　租赁方面，预计2015年住房租赁价格涨幅将有所放缓；同时，由于电子商务的快速发展，传统商业模式遇到挑战，部分商铺租金价格上涨压力较大。

　　企业整合转型步伐加快

　　2015年，房企两极分化将进一步加剧，房企的收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，一些资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。房地产市场面临新一轮整合大潮。

　　营销形式更为多元

　　2015年，传统地产开发商与互联网、互联网金融的诸多合作将进一步增多，网络销售、APP客户端、房地产众筹等电商模式将在郑州更多地涌现，地产互联网化成为大势所趋，房地产融资及销售渠道更趋多元化。