DTZ戴德梁行日前就2014年度深圳房地产市场发展特点及走势进行全方位、深层次解读，对深圳未来楼市发展进行了探索。

　　房贷放宽及降息令深圳低迷楼市年末翘尾

　　2014年以来，受信贷紧缩及市场不乐观预期的影响，开发企业推盘积极性不高，导致上半年住宅成交量同比大幅下滑39.3%；但随着房贷调整、降息等宽松政策的推出，市场预期明显改善，开发企业推盘力度加大，首套及改善性需求加速入市支撑楼市成交量年末走高——下半年深圳一手住宅成交面积同比大幅增长28.2%，其中第四季度成交量更是出现翘尾，180.9万平方米的成交量占到全年成交的44.9%。总体来看，2014年深圳一手住宅成交面积同比减少6.9%至403.1万平方米；年内整体低迷的氛围及下半年住宅新房供应的放量令二手市场成交量下滑明显——二手住宅成交面积同比大幅下滑33.4%至487.2万平方米。

　　从以往成交数据来看，深圳住宅新房成交均价受结构性因素的影响较为突出。基于中心城区住宅供应放量的影响，加之政策利好带来的改善性需求回温的支撑，2014年深圳一手住宅成交均价录得9.8%的同比增幅，达到每平方米23，973元，创下历史新高。二手住宅方面，改善性需求放量也致使年末中高端物业价格明显上扬——DTZ住宅价格指数显示，2014年深圳中高端住宅售价与租金价格分别同比上升了14.9%与13.3% 。

　　楼市调整趋势难以根本改变，房价缺乏显著上涨基础

　　不同于2008年金融危机、2010年限购所造成的楼市下行，信贷紧缩是造成本轮楼市陷入低迷的关键原因之一；同时前期供应放量造成的库存攀升则加剧了楼市供需矛盾。在此背景之下，41个城市限购放开，限贷松绑、降息、公积金贷款调整等利好政策一定程度上缓解了楼市持续下行的局面。尽管2015年稳增长政策效应将逐步显现、稳增长力度或将进一步加大，以及对未来财政及货币政策的预期宽松，但受外围环境不稳、国内产能过剩、经济高杠杆率、新增长点尚待培育等诸多因素的影响，宏观经济仍将面临下行压力。而经济环境下行预期也将对调整中的房地产市场构成制约。此外，受高库存制约，预计接下来大部分城市住宅市场仍将以跑量为主，价格上涨的基础薄弱。

　　对深圳市场的走向，DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，2014年末政策调整已经助推楼市回温，而进入2015年经济弱增长及低通胀格局又将为货币政策宽松打开空间，政策环境的改善必然对楼市环境构成利好，包括首套及改善性需求在内的有效需求的释放将持续获得支持，可以料见在土地稀缺、人口聚集、产业优化、前海因素等利好释放的深圳，楼市显著下滑的风险较小。另一方面，外围经济环境不明朗，国内经济增速下行压力仍然存在，不动产登记制度的施行也将加快房地产税改革步伐等；这些因素或将对市场预期造成干扰，从而一定程度上制约购房者意愿，有效需求减弱或令当前成交快速增长的局面难以持续。因此DTZ戴德梁行张晓端预计，房地产市场继续调整的趋势难以根本改变，但结合供应放大对成交的刺激，2015年深圳住宅成交量仍有望维持在平稳的水平，而房价并不具备显著上涨的条件。