楼市快评

　　龚名扬

　　辞旧迎新，告别2014年，我们迎来了崭新的2015年。对于新的一年，人们总会有新的目标、新的期盼，对东莞的房地产市场来说亦如是。在这个节点上，回首过去、展望未来是很有必要的。

　　回顾2014年，与全国各个城市一样，东莞楼市在过去一年的发展之路并不平坦，相信关注东莞楼市的人心中自有分数。还好在进入下半年后，随着央行和银监会共同发布的“9·30新政”及11月央行的降息，为楼市的回暖添了一把火，最终东莞楼市在去年年底走出了一个“翘尾”行情。

　　2014年是值得记住的一年，正如很多业内人士而言，房地产行业已经告别了暴利的“黄金时代”，过渡到一个全新的“白银时代”。开发商要认识到过去那种埋头买地建房，捂着盘等着购房者上门不愁卖的日子已经过去了。

　　正如万科总裁郁亮所言，在楼市的“白银时代”，不动产价格将结束单边的快速上涨，过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。

　　虽然对于房地产市场而言，这已经不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属，市场依然充满机会。对于东莞的开发商来说，应该要认识到在楼市的“白银时代”竞争会越来越激烈，对于中小房企而言尤其如此。

　　在这一时期，楼价不会暴涨暴跌，开发企业的盈利水平也会回归到合理的区间，东莞的房企必须要平衡供需结构，保持低库存运作，保证足够的现金流；要意识到市场会逐渐从卖方市场转向买方市场，购房者对于产品的质量和房企的服务更为看重。笔者认为，东莞的房企只有适应这些楼市“新常态”下的新特征，才能够跟上时代的步伐。

　　另一方面，展望2015年的东莞楼市，有几个方面非常值得大家关注。

　　一是区域发展战略对于楼市的推动。在去年，东莞提出了新型城镇化的发展战略，要建设国际制造名城、现代生态都市。在新的发展蓝图中，房地产市场发展一向滞后的水乡片区成为经济发展的热点区域，在政府文件的描述中，水乡特色发展经济区将着力打造成为国家水生态文明示范区、粤港澳优质生活圈的特色区域，是莞穗战略合作的重要平台。可以预见的是，经济的发展将带来大量的居住需求，水乡应是今年乃至未来几年东莞楼市发展的增量区域。

　　二是临深片区的楼市。根据东莞中原提供的数据，2014年东莞七大片区住宅成交中，临深片区依然为市场主力军，共成交157.40万平方米，占全市的27%，尽管比重同比去年有所下滑，但仍然保持较强的主力地位。值得注意的是，近年来惠州楼市的发展也相对迅速，临深片区楼盘的价格优势只是相对的，配套等能否跟上才是留住深圳客的关键。

　　三是东莞的商住地供应量能否跟上。由于去年以来东莞的房地产市场进入调整期，房企资金紧张，因此政府有关部门也放缓了推地的节奏，去年下半年东莞商住地的供应量和成交情况并不理想。而据监测数据显示，一线房企在东莞的储备土地量已经所剩无几，尾盘增多以及待开发土地量缺乏。要解决这一问题，一方面是尽量回笼资金，等待政府供地；另一方面是与土地资源较为充分的本地房企合作，尤其是与那些资金短缺、开发启动难的中小房企共同开发，实现双方资源的整合。

　　笔者认为，2015年东莞楼市机会还有很多。