楼市快评

　　郝金朋

　　最近这段时间，东莞楼市的表现多少有点令人“刮目相看”。根据东莞住建局官网统计，9月上半月东莞楼市总成交为3375套，日成交均在225套左右。反观国家统计局最近发布的全国房地产数据显示：全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比前7个月扩大0.7个百分点，其中住宅销售面积下降10%。由此观之，东莞楼市呈现逐渐上升的状态。

　　尽管9月上半月的成绩未必能够完全说明问题，但仔细观察东莞楼市，之所以没有出现急剧动荡，而能够处于一个相对平衡的状态，并且做到稳中有升，关键还是在于市场因素的幕后支撑。

　　一方面，东莞830万常住人口中，外来务工人员约有650万。特殊的人口结构决定了楼市刚需的持续性，外流人员成为东莞购房人群的主力。这就使得，东莞楼市能够保持稳定性。

　　另一方面，楼市走向和结构往往与交通分不开，东莞轨道交通建设，尤其是深圳外环高速公路这一交通大通道的开工兴建，将与11条高速相接，优越的地理位置和极大的交通便利，势必给东莞房地产业创造更多潜力和机会。

　　当然，东莞楼市若要继续保持持续稳定增长，还需在更多细节层面深耕调整。

　　一方面，东莞周边镇区逐渐融入大城区是一个良好的机遇。寮步镇首先提出了融入东莞大城区的概念，寮步镇的许多楼盘都定位为“东城东”。随着城市的发展，越来越多的周边镇开始实施融入大城区的战略。随着水乡片区的发展建设，道滘、厚街等镇区在融入大城区的过程中，隐隐有后来居上的态势，融入大城区的步伐十分快速。

　　从相关的市场数据来分析，受东莞大道延长线开通、水乡片区规划实施的影响，道滘楼市获得了新生，特别是今年以来多个楼盘入市，打出“南城南”的概念，新的生活居住区也形成。与此同时，厚街镇则有万达广场进驻，原本商业就已经较为发达的厚街更是如虎添翼，学府路的开通，让横岗湖片区与南城的距离拉近，南城人到厚街居住，或者是厚街到南城买房，趋势越来越明显……

　　另一方面，临深片区也是东莞楼市的热点区域。6月份，开发商开始通过“低价入市”推动成交。据东莞中原研究部测算，下半年临深片区新增项目有11个，在售加推项目12个，市场潜在供应量高达97万平方米，持续成为东莞楼市供应大户。低价入市的现象在临深片区将进一步扩大，有望进一步推动东莞楼市繁荣。

　　除了区域发展和融合之外，房企策略上的调整也带来了机遇。鼎峰源著、佳兆业帝景中央等新推楼盘全为大户型住宅几乎都为单一房产证，似乎印证了东莞楼市正在迈入“大户型时代”。东莞市民消费能力较强，“大户型时代”的逐渐来临，这也成为行业的又一着力点。