文、表/广州日报记者陶旺波

　　图/广州日报记者何波

　　2014年的市场调整，一波三折，自年初以来，有意向购房的市民就在反复琢磨，这房价，是会降还是涨？2月份购房者一片盼跌，房价果然在6月开启了降价模式，一度探底至6100元/m2，而当购房者继续看跌，房价却在新的房贷政策助力下止跌反弹。

　　不过虽然第四季度的势头喜人，房产商也不敢“放肆”，在房价问题上也是保持“克制”，来“爱护”目前相对高涨的成交信心。一个基本的事实是，由于供需关系已经由相对紧张转向了相对宽松，江门房价在经历了今年的微调后，仍将继续保持在市民可以接受的水平上，只要较高的库存没有得到充分释放，江门市民仍然可以在未来享受相对平稳的房价。

　　五年平均涨10%

　　今年房价仅仅微涨

　　根据江门市住建局公布的信息，今年前11个月市区新建商品住宅网签均价6513元/平方米，去年同期，这个数字是6430元/平方米，同比上涨1.3%， 每平方米涨了83元，而现在看来，今年12月的房价肯定会比去年12月的6796元/平方米低，因此今年整体的房价水平基本上会和去年保持持平。

　　近些年江门楼市涨涨跌跌，虽然也有因为经济环境因素出现过回调，但总体上从2009年开始还是保持了年均10%的增长速度。从2009年到2011年，江门房价甚至达到了一年涨1000元/平方米的地步。

　　区域扩围

　　低价郊区盘抢滩

　　对于房价问题，华茵堡地产营销总监黄锦康一直向记者强调，对于房价的涨跌，不能只看房价的成交数字，而应该具体看一下成交楼盘，因为数字是死的，而市场是活的。

　　事实上，随着江门城市的发展升级，城市中心发展空间不再，城市区域不断扩围，江门市民买房的地方毫无疑问是在向外围扩展。尤其是今年成交的楼盘不论是保利大都会这样的央企品牌大盘，还是华茵桂语、骏景湾·品峰这样的本土楼盘，其位置都处于市民传统认可的市区外围，在价格定位上也是比较亲民。

　　不仅如此，今年江门楼市还涌现了一批相对低价的郊区盘，潮连、荷塘两个镇区的楼盘都纷纷抢占市区市场，到市区来向市民推售产品。位于潮连的益丞富隆居甚至在7月推出来了4字头楼盘，以惊人的标价来吸引购房者。如果说市区外围楼盘在定价上相对亲民，拿镇区楼盘的定价就相当有诱惑了，据了解，属蓬江区管辖的潮连益丞富隆居销售均价约为4700~4800元/平方米，而杜阮的美林山畔公馆首开均价则约为5200元/平方米，这两个镇区距离市区都很近，不仅自驾费时少，还有公交线路直达市区，出行非常便利。对比一下，镇区盘定价比市区盘低了1000~2000元/平方米。对于那些资金不足而又有住房需求的人来说，这个价格显然很有诱惑力，加上交通越来越便捷，这些楼盘在销售上也是受到购房者追捧。

　　外围楼盘和镇区楼盘加入楼市激战，毫无疑问在整体上拉低了江门的房价，这也是今年江门楼市出现的一个新变化。

　　竞争激烈

　　价格战引发房价下跌

　　与前几年相比，今年江门楼市的另一大变化就是参与市场竞争的楼盘要多得多，而且整体质量有了很大的提升。

　　前几年江门楼盘较少，而市民刚需旺盛，升级换房需求也很强，因此位置好、产品好楼盘很轻松就能销售一空，尤其2010年和2011年，房价几乎是一年涨1000元/平方米。

　　不过，随着江门城市开发愈加成熟，如今江门在北新区、滨江新区、江海区几大楼市板块遍地都是新楼盘，经过品牌央企和实力外地房企加上经营已久的本地房企的开发，整个江门适合房产开发的地方几乎都有好几个楼盘，尤其是对于那些位置相近，条件差不多的楼盘，相互之间的竞争压力无疑大增。

　　今年江门楼市上的楼盘越来越多，加上2月到5月这段时间市场成交一直低迷，江门开发商也不得不动用价格武器。6月份滨江新区央企大盘的降价策略，就是今年江门楼盘价格战的导火索，随后其周边位于滨江新区的楼盘纷纷在低价推出新盘，降价之风随即蔓延整个江门楼市。

　　这种竞争关系不仅在滨江新区，在新楼盘双龙板块，骏景湾·品峰和凤山水岸两个楼盘贴身而建，规模都比较大，未来向市场供应的货量颇大，两家楼盘在各方面都有较劲。

　　谈房价 各方观点

　　重回市场调控 房价回归理性

　　2014年江门楼市尤其是房价的变动其实并不让人意外，江门市住建局在《2013年房地产市场分析报告》中就注意到了房地产政策的重心和基调已有所变化，“作为三线城市的江门，在行业发展的周期性以及稳中偏紧的货币政策等因素共同影响下，预计支持房地产业快速发展的动力将有所减弱，市场大量的潜在供应陆续入市，成交量呈高位震荡，缓慢降温的可能性较大，库存量稳步增加，消化压力逐步显现，房价上涨空间明显减少。”

　　促进市场长期平稳健康发展的机制是否能够形成呢？对此，元子地产经理谭华驹此前在多次接受采访时均强调，政府推出调控，让市场去支配和调控房价，房价自然会回归理性，无论涨跌，都会正确反映住房的实际价值和需求对比。

　　至于江门房价的具体走向，黄锦康则表示，现在楼市成交比较旺，主要是因为现在买房确实性价比很高，无论是楼盘优惠还是政策红利，都很给力，只要这种高性价比的局面持续下去，楼市就会继续旺下去。

　　由于库存压力的影响，预料江门的楼盘在未来一段时间仍将把去库存作为首要任务，只有维持平稳的房价，才能保持现在的成交旺盛。