当全国大多数城市的楼市在寒冬中苦苦挣扎时，三、四线城市楼市所遇到的困难更加艰巨。

　　岁末之际，江西新余市的楼市又迎来了疯狂的促销，8.5折、8折的告示满天飞，甚至还有楼盘推出了7.5折的促销广告。

　　记者近日从新余市有关部门获得的数据显示，新余市目前可供销售的商品房总套数为59880套，总面积达621.51万平方米，其中住宅套数39474套，住宅面积438.59万平方米。

　　城市后续发展力量被透支

　　新余作为江西新兴的工业城市，一直有成为赣西中心城市的打算，做大经济总量和扩大城区面积，成为当地政府双管齐下的解决之道。

　　新余市政府在着力发展钢铁、光伏等千亿产业的同时，建设了一大批市政工程。仙来大道、抱石大道、仙女湖大道、抱石公园等一批市政工程先后完成。2013年底，新余市城镇化率已达到66.43%。

　　新余市一位不愿具名的处级干部向记者表示，2003-2009年，新余的发展的确很快，城市面貌有很大改善，但也一定程度上透支了城市的后续发展力量。

　　“受大量拍地影响，新余楼市的价格一直低于江西省的平均水平。从这个层面上看，对老百姓来说，还是适合居住的。”新余市政府一位官员表示。

　　记者在新余采访时，曾以准备购房者的身份前往一家楼盘的营销中心看盘，在登记了电话等信息后，次日便接到了五个新余楼盘营销人员打来的电话。

　　“现在楼盘冷清，几乎所有楼盘都共享了顾客的资源，只要你去看盘，马上就会有楼盘找到你。”一位置业顾问告诉记者，这是新余楼市业内通用作法。

　　在一家名为华府之家的楼盘，置业顾问小李称，为了年底冲量，现在购买其楼盘的房屋能够享受8折优惠，平均下来均价在3300元/平方米左右。

　　年底打折的楼盘远不止这一家，走在毓秀大道上，沿街两旁到处是新开的楼盘，特别是在孔目江湿地公园周边。11月中旬，新余恒大城新开楼盘8.5折优惠，精装三房的销售价格只需要4466元/平方米，此前该楼盘的均价在5100元/平方米，优惠力度可谓不小。

　　尽管年底将至，大部分楼盘都给予了不小的优惠，但购房的热度一直没有推上来，销售不温不火。

　　“楼市的冷清和新余的市情不无关系，新余的城市人口少，全市人口才110多万，市区人口70多万，而是大大小小的楼盘有二百多个，真正刚性需求的人不多。”新余房地产协会一位业内人士表示，新余楼市的价格一直不上不下，炒房也没有市场，因此楼市一直显得冷清。

　　上述人士还表示，新余楼盘的空置率比较高。“晚上如果沿着毓秀大道走一个来回，就会发现，两旁不少已建成楼盘，有一半以上的房屋是没有灯光的。”

　　根据新余房地产信息网统计的数字显示，2014年11月，新余市商品房住宅的销售均价为4032元/平方米。截至11月底，新余市可供销售的商品房总套数为59880套，总面积达621.51万平方米，其中住宅套数39474套，住宅面积438.59万平方米。

　　按照新余市2014年前11个月销售11738套的速度，在不新增商品房住宅的情况下，新余市商品房库存量需要三年的时间才能消化。

　　房价垫底投资空间很小

　　新余最近几年出现的房地产开发过量现象，与当地此前的指导思想不无关系。

　　2006年4月，时任新余市委主要负责人在新余市房地产业发展研讨会上强调，房地产业作为第三产业的重要组成部分，显示出了越来越重要的作用，大力发展房地产业，不仅有利于培植城市新型支柱产业，提升城市综合竞争力，对于城市形象的塑造、品位的提升、功能的完善、管理的加强以及特色的凸现都具有积极意义。

　　此后，新余市土地出让呈现快速上升的趋势。2008年市区房地产开发土地出让面积为3396亩，在经历了金融危机之后，2009年大幅减少至1321亩，但是2010年又上升至2276亩，2011年为2598亩。

　　江西省社科院一位区域经济专家认为，新余市在这个时间段，进行了大量的城市基础建设，政府的财政能力有限，拍地可以短时间内补充地方财政的收入。“加上新余当时要扩大城市建设，也需要土地的支撑。”

　　据新余当地一位开发商介绍，新余的地不仅拍得多，还拍得便宜。新余市体育馆附近的暨阳地段刚开发时，最便宜的地价仅为20万元一亩。“有一些地产商一次性拿地1000亩，这一块地就可以开发10年。”

　　地价的高低直接影响房价的高低，偏低的地价导致新余的房价偏低。据最新统计，今年前11个月，新余市商品房住宅销售均价3890元/平方米。这个价格在江西省11个同级城市中排名垫底。

　　江西省房地产协会一位副会长在接受记者采访时表示，“投资空间很小，但对刚性需求的老百姓来说，非常有利。”

　　“2013年新余房价同比上涨了5.59%，这个涨幅只比银行定期存款利息高了不到1个百分点。”一位资深地产业内人士向记者表示，新余偏低的房价，让当地楼市的投资空间变小，加之新余城市小、人口少，总需求并不大，大量的住宅空置。