■热点新闻

　　今年1至11月，东莞市商品房网签销售金额排行榜近日已统计出来，万科以近72亿元的成绩，以绝对优势继续蝉联东莞房企销售冠军。光大地产以约31.4亿元排名第二；碧桂园27.6亿元排名第三，较前10月晋升一名，万达地产以25.3亿元排名第四。分别位列2至4名的光大、碧桂园及万达地产3家房企金额差距在5亿元之内，预示在2014年的最后一个月12月份，竞争将较激烈。排名第5至7名的三正、恒大和富盈以及第8至10名房企金额差距在2亿元之内，竞争将白热化。

　　11月东莞楼市进入今年内的高潮，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企在市场上虽是主角，包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月表现出开盘即基本售磬的火爆情况。11月份，市场呈现成交加速回升趋势。

　　上月楼市成交量创过去12个月最高

　　监控数据显示，11月东莞一手住宅签约面积约67.7万平方米，保持“三连阳”，连续3个月环比增长.11月成交量同时创下2013年12月以来最高值。从月度走势来看，今年1月份以来，在大方向上，楼市成交呈现出逐渐回稳趋势。其中3月至8月，市场维持在30至40万平方米之间低位徘徊。9月开始，楼市回暖的力度加强，在一系列利好政策下，11月成交量创下年内高峰。

　　今年11月东莞住宅新增供应量约79.3万平方米，同比增加12%。创2008年以来供应量最大，与2007年相比不相上下。11月份东莞住宅签约面积约67.7万平方米，同比去年略减少9%，与2012年同期基本持平。

　　11月份，东莞住宅整体均价约9202元/平方米，同比略涨4%，环比10月略降3.0%。东莞房价较稳定，波动幅度较小，长期在9000元至9500元/平方米之间波动。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年1至11月，东莞一手住宅供应面积约547.3万平方米，同比减少17%。1至11月东莞一手住宅签约面积约474.7万平方米，同比减少31%，创2009年以来最大降幅。从基数来看，前11月成交量创2011年以来最低。

　　前11个月住宅均价9147元/平方米

　　1至11月，东莞一手住宅签约均价约9147元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。从数字来看，东莞房价小幅升5%，如果剔除精装修房比例年年递增因素的话，今年东莞房价真实情况为稳中微降。

　　截至2014年11月底，东莞一手住宅库存面积约537万平方米，连续3个月上升。合富辉煌东莞市场研究部负责人表示，由于销售形势好转，虽然总体库存水平持续增加，但去库存时间在明显改善，说明东莞楼市供求压力在减缓。截至11月底，按照过去6个月平均销售量来计算，消化537万平方米库存所需时间约10.7个月，创下连续5个月减小的纪录。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市库存刚好处于临界点之下，房价将受到支撑，下挫的可能性较小。

　　11月东莞市区住宅供应面积约15.8万平方米，同比增加三成，环比增加近两成，无论同比还是环比，均稳定在12万至16万平方米之间，签约面积约16.1万平方米，同比减少11.5%，环比略增3.2%，与10月及去年同期相比，市区成交量稳定在15万至18万平方米之间。说明市区楼市供应和需求相对平衡和稳定，每月供求量在12万至18万平方米之间。

　　从11月全市住宅签约金额前10名项目看，临深片区或泛临深片区成交较好，如凤岗、黄江、虎门、松山湖等共有7盘上榜。其次，市区楼盘成交突出，如南城2盘上榜，莞城1盘上榜。另外，高品质大户型楼盘表现突出，如前10名有5个楼盘成交套均面积在120平方米以上，其中有4个盘套均面积在150平方米以上，如高品质大户型楼盘鼎峰源著、星城翠珑湾和锦绣山河等。高性价比楼盘成交突出，如莞城龙光君御旗峰，签约均价不到9000元，性价比较高。

　　未来货币政策总体趋势为宽松

　　合富辉煌东莞市场研究部负责人表示，7月份开始，中国进入“限购”松绑潮，截至9月底，除极个别城市外，所有城市完成“限购”解禁；“9·30”央行放松首套房贷认定标准，并要求各大银行加大贷款利率优惠力度；11月时隔两年半后央行首次下调贷款基准利率。进入下半年，在中国经济增速下行的大背景下，中央在房地产调控方面，加大了政策宽松力度，从行政手段、首付政策、贷款利率等多方面对楼市进行持续的刺激。宽松政策的叠加效应已经呈现，11月全国楼市成交普遍创年内新高，东莞也不例外。

　　楼市成交真正开始回升主要体现在“9·30”之后，即市场只经历了两个月的短暂回升，后市能否持续保持成交放量，目前基础尚不稳固。因此，从政策层面来看，尤其“降息”存在着后续持续放松的可能性。因为仅一次的“降息”对经济的刺激作用很有限，多次“降息”的叠加效果更加明显。按照经济规律，每轮“降息”均会出现2-3次的持续下调。依此判断，在未来一个季度之内，可能会面临再次“降息”，也不排除“降准”的可能性。总而言之，在经济疲态的大背景下，未来货币政策总体趋势为宽松，房地产迎来更多利好。