■行情观察

　　东莞楼市自11月份以来，房企推货如火如荼地进行，12月首周全市约有11个项目有新增供应，供应总面积约23.63万平方米，依然处在高位运行中。其中住宅新增2309套，面积约为19.57万平方米，环比下降8%；非住宅新增943套，面积约为4.06万平方米，环比增长104%，主要是万科金域国际街铺和鼎盛中环车位新品。

　　临近年底，品牌房企的推货动作也愈加明显，万达、汇景、新世纪等品牌房企皆有新品批量推出，如万达厚街项目推出1296套洋房和公寓新品，汇景的御海南岸和城市山谷则有435套100—140平方米改善户型推出。从供应结构来看，投资性公寓产品成为了开发商推货的“新宠”，新增1012套占住宅总体44%，贡献项目是卓越时代广场推出312套36—71平方米的精装公寓和厚街万达广场700套34—60平方米的SOHO公寓。预售证方面，上周共有7项目取得预售许可，其中纯新项目为沙田礼顿·金御海湾，估计在12月中旬开盘。

　　从目前楼市发展来看，“以价换量”已开始蔓延，主要表现形式有：特价房、低首付、老带新优惠等传统优惠形式。优惠力度也在加大，个别楼盘推出了“周年庆，购房享7折优惠”活动。另外，传统的老带新也不再仅限于老业主，多个项目已将这种推荐方法扩大到全社会，也就是说即便你不是业主，只要介绍客户成交均可获礼，而老带新奖励也从早前的送物管费演变成送现金，目前最低可送购房款总额的千分之四，最高可送购房款总额的百分之二。

　　“双十二”即将到来，作为2014年最后一次促销噱头，或将引发新一轮抢客优惠战。

　　新货新品及时补充均价在9280元/平方米

　　上周住宅成交1291套，面积约14.2万平方米，环比下跌了四成以上，同比上涨12%。瑞峰市场研究部分析认为，前一段时间热销项目进入网签尾声，成交环比回落属于正常现象，但从全年来看依然处于高位。另外，新货新品及时补充支撑成交量平稳运行，成交14.2万平方米依然保持中上水平，主要贡献项目为星城翠珑湾签约133套100—149平方米首改户型，塘厦可居酒吧街106套33—40平方米公寓。

　　12月作为全面冲刺的关键月份，房企为完成年底业绩，不仅加大住宅的推货，非住宅方面也全面出击。上周东莞非住宅成交量约2.4万平方米，同比上涨九成。其中城区投资性的商业性质的公寓产品备受欢迎，卓越时代广场88套和万科中心44套精装公寓成交不俗。

　　上周东莞楼市住宅均价约9280元/平方米，环比微跌3%，同比上涨5%。虽然到了年底，开发商优惠幅度还是有所加大，但东莞房价皆维持在“9字头”上运行。近期热销项目皆位于南城，虎门、松山湖、凤岗等均价在万元大关上下徘徊的热门区域。9000元至1万元/平方米产品成交占大头，约占二成多，星城翠珑湾、三正瑞士半山、保利生态城等别墅产品降价热销，别墅成交占12%，均价约14166元/平方米，为房价坚挺提供支撑。

　　城区投资性质公寓产品热卖

　　松山湖新项目——星城翠珑湾一期719套70—140平方米产品进入网签阶段，上周网签133套，位居排行榜之首。业内观察畅销原因为松山湖住宅用地稀缺，2012年东莞市政府下发《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，明确要求松山湖不再新增商品住宅用地，松山湖区域的住宅土地可谓寸土寸金。此外，该小区情景体验感佳，小区内园林环境优美，惬意感觉油然而生；园林内的树木、花草、水流，相间组成了一个优美的生态系统。同时，作为轻轨物业、交通便利，该项目距离轻轨松山湖北站约500米；产品丰富选择性多，涵盖60-140㎡户型，主力户型是100—140平方米的三房、四房，是松山湖少见的刚需盘，位居创意生活城对面，满足产业园区的刚需及改善型客户的住房需求。借力政策的利好，东莞楼市不但改善型户型受宠，而且投资类产品也走俏。近期入市的富盈世界汇、万科中心、卓越时代广场等项目推出30—70平方米小户型产品去货不俗，去货皆达六成以上，给予房企推货的信心。从监控来看，未来两三个月投资类产品推货量将会继续增加，表现在星城翠珑湾、厚街万达广场、水云天公馆等项目。

　　典型代表是东城的卓越时代广场，推出312套36-68平方米精装公寓，销售率达85%。业内观察畅销原因有地处东城政治、经济、文化中心，扼守东莞东城最核心地段，左邻东城万达，右连世博，地理位置优越。同时该项目首层、负一层与万达广场相连，二层与万达等大商业体通过城市彩贝连廊连接，形成一个有机整体，与万达共享人潮如海般的客户资源。总价低、性价比高，其中一房36平方米户型均价为11500元/平方米，两房均价为10500元/平方米。