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降息对REIT利好刺激有限

  • 发布时间:2014-11-26 00:29:35  来源:中华工商时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  2014年11月21日,中国人民银行宣布将基准贷款利率下降40个基点,同时下调存款利率。业内普遍认为,这对中国的房地产商,将是一个短期的利好。不过,对于近几个月热门的房地产投资信托(REIT),降息的利好作用并不见得非常明显

  “即使监管政策松动,中国房地产投资信托(REIT)在中短期内不太可能取得重大发展。”评级机构惠誉评级分析师张怡对本报

  记者表示。

  开发商暂时松口气

  在过去的几个月,中央及地方政府出台了一系列的放松政策,使得房地产销售有所反弹,但国家统计局的数据显示,今年1-10月份全国房地产销售仍同比下降9.9%。不过,评级机构标准普尔日前发布报告认为,中国降息可能将改善房地产业的复苏前景。

  “我们相信,借款利率下降将改善潜在购房者的意愿以及降低开发商的融资成本。”标准普尔分析师叶翱行认为降息的决定将有助于减轻房地产开发商的压力。

  叶翱行认为,银行可能将拥有充裕的贷款额度来满足按揭贷款需求的潜在增长,因此他预测降息将吸引更多购房者入市,并推动行业全年销售接近标普的基准情景预期,即预计2014年较2013年销售下降5%。

  截至10月末,标准普尔评级的开发商平均实现全年销售目标的76%;此次降息将提高部分开发商实现目标的可能性。

  “降息还将在一定程度上减轻开发商的利息负担。”叶翱行对记者表示。他认为,受降息影响,由于境内银行借款依旧是开发商最主要的融资渠道(在标普评级开发商的总债务融资中占据比例超过50%),大型开发商特别将从2015年融资成本下降中受益。此外,他还特别强调,流动性仍然是实力较弱开发商的主要风险。

  不过,这不代表住宅市场会实现大规模复苏。

  惠誉评级预计,2015年中,中国全国范围内住房销售量变化将在-5%至+5%的范围,这和2014年的低谷期相比不算是大幅反弹。惠誉在新发布的报告中表示,鉴于销售量有可能维持在大约上一年的水平,中国住宅地产行业的评级展望为“稳定”。惠誉预计,2015年年中境

  内融资条

  件对开发商将更为有利,尤其会让小型开发商受益。例如,境内永续债券会更受开发商欢迎,从而逐步替代境内信托贷款。

  REIT难受益

  今年4月,中信证券在国内证交所上市了中国首个类似房地产投资信托(REIT)的产品。该REIT投资的是位于北京和深圳的两座物业,总值约50亿元。据了解,该产品以非公开发行的形式仅面向机构投资者,投资期限为3—5年,与REIT的国际标准并不一样。

  目前,监管机构正在逐步批准REIT试点,央行今年9月表示将推进REIT试点计划来支持地产开发商的合理融资需求。11月,中国住建部政策研究中心主任秦虹也表示,房地产资产已经具备证券化条件。

  其实,中国房地产市场参与者一直在研究利用资产证券化的方式来改善融资结构并减轻来自非银行金融机构大量借款的还款压力。根据中国信托业协会统计的数据显示,截止到2014年第三季度,房地产投向资金信托余额达到1.3万亿元。惠誉最近发布的分析报告认为,中国房地产开发商将乐于在通过REIT上市部分出售投资类地产的

  股权来实现去杠杆。

  “不过,投资回报欠佳或仍限制中国房地产投资信托(REIT)的发展进程。”惠誉分析师张怡表示。

  张怡认为,即使监管政策松动,REIT在中短期内不太可能取得重大发展。她认为,许多中国的投资类地产质量较低,租金收益低于4%,且会被高于6%的较高国内借款成本抵消,使得REIT单位持有人几乎没有利润可得。

  张怡认为,中国较高的借款成本意味着REIT的单位持有人没有获得来自杠杆的净资产收益率强化效果。在这种环境下,REIT就会成为纯粹的资本升值工具。

  另外,目前的上市监管规定不支持REIT上市。即使上市政策改变,商业地产供给过剩,租户组合偏弱也将持续影响租金收益,这会让许多中国地产公司的投资类地产不适合用于REIT开发。

  惠誉的相关分析报告指出,虽然这些挑战会在监管政策松动时阻碍大部分地产公司的REIT上市,但部分获得较低融资成本的领先市场参与者可以为投资者提供合理收益,这可以增加他们成功实现REIT上市的机会。例如,华润置地(惠誉评级“BBB+”/展望稳定)、方兴地产(中国)有限公司(惠誉评级“BBB-”/展望稳定)和大连万达商业地产有限公司(惠誉评级“BBB+”/展望稳定)都在中国的黄金地段拥有高质量的零售或办公楼地产。实际上,根据彭博资讯的数据,于2005年在香港上市、持有广州办公楼和购物中心地产的越秀REIT,其在过去5年中总投资回报年增长达到14%(红利用于再投资)。

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  房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,简称REIT),是一种类似封闭式共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。不动产投资信托的特点是信托主要收入来自租金,因此收益较为稳定,而信托亦必须将未来绝大部分的盈余用做派息。REIT是先向投资人募集资金,再用以投资不动产。REIT具有所有权,平时收取租金并定期分配现金股利给投资人,若处分不动产则收益或损失都归投资人。

  与房地产投资信托(REIT)不同,投资者目前在信托公司购买的房地产信托产品主要是指房地产资产信托(Real Estate Asset Trust,简称REAT),方式是先将不动产交付信托,再将不动产分为小单位的受益凭证售予投资人。与REIT不同,REAT是债权,投资人拥有的权利是定期取得利息及到期收回本金,相关不动产所有权仍在原REAT的发行单位。

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