■楼市动态

　　自“9·30”信贷新政出台后，10月份国内多地楼市成交活跃，尤其是一二线城市的成交量环比上升幅度最为明显。由于市场释放的利好信号越来越多，楼市成交回暖，导致开发商对市场预期走高，对新盘新品定价明显走高，造成近期东莞有不少楼盘尽管认筹量较大，但开盘当天解筹率较低。对此，东莞中原研究部认为，尽管楼市成交回暖势头较明显，客户入市信心增强，但定价依然是关键。由于接近年底，客户抄底入市的心理愈加强烈，开发商只有合理定价才能更好地引导客户入市。

　　房价再次跌入“8字头”，环比下滑7%

　　据东莞中原地产数据显示，本周住宅成交面积11.72万平方米，环比下降33.14%，同比下降22.55%；成交套数1090套，环比下降33.78%，同比下降24.04%；成交金额10.2亿元；成交均价为8704元/平方米，环比下降7.88%，同比下降3.85%。

　　本周住宅成交房价8704元/平方米，环比下降7.88%。对此，合富辉煌东莞市场研究部内部工作人员表示，本周中低价位住宅签约量较大，拉低全市均价。如在本周全市住宅签约金额排名前十项目中，均价低于8500元/平方米的项目占4席，其中王洲湾1号签约均价5736元/平方米。他认为，本周有多个新盘上市，其中包括鼎峰源著、嘉华星际湾等豪宅项目，而鼎峰源著更是开盘售磬，两小时劲销203套，销售总额约4亿元。但因签约数据具有一定的滞后性，也就是说上周开盘的产品将在未来一两周签约，故不排除未来一两周内全市住宅价格将再次有上涨的可能。

　　瑞峰置业相关人士认为，量价齐跌基于以下四个方面的因素。首先，近期开盘及加推的项目进入网签尾声，结束了前几周出现因个盘及成交结构等导致的大涨，成交量价步入平稳运行的轨道；其次，购房需求经过金九银十的集中释放，楼市进入新一轮的蓄客周期，签约量回落实属正常现象；三是受签约数据滞后影响，上周虽然有星际湾、鼎峰源著、汇景城市山谷、尚品居、万科中心等项目的开盘，但其成交情况估计未来几周才会陆续体现；四是城区大户型产品受宠，上周富通圣堤雅、天骄御峰、佳兆业帝景中央、东城万达广场、天骄峰景等套均成交面积在130平方米以上的产品收金不俗，皆进入个盘成交金额前20名。

　　“以价换量”持续弥漫 住宅房价下探压力大

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1090套，成交面积11.72万平方米。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交纪录，其中成交套数在40套以上的区域有9个，包括南城、凤岗、莞城等，成交套数在20至40套的有东城、桥头、虎门等10个镇区，成交套数在10套以下的有黄江、横沥、高埗等5个镇区。其中排在前列的镇街有南城155套、凤岗107套、莞城95套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在1万元/平方米以上的有松山湖、东城、凤岗等6个镇区，成交均价在8000元—1万元/平方米的有万江、南城、莞城等5个镇区，成交均价在6000元—8000元/平方米的有东坑、清溪、沙田等13个镇区，成交均价在6000元/平方米以下有企石、道滘、横沥等5个镇区。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，近两周均出现洋房成交的项目有125个，本周洋房价格环比出现下降的项目有58个，即近五成楼盘仍然采取“以价换量”策略走货，其中环比降幅在5%以上的项目有如龙光君御旗峰、丰泰东海城堡、中信观澜凯旋城、富盈御荷等17个，楼市中降价促销现象尤为明显，可见年末冲刺业绩目标压力大，促使越来越多开发商对部分单位产品直接让利。本周东莞洋房成交均价为8234元/平方米，环比下降3.87%，洋房均价已连续三周持续下探，反映整体住宅房价下探压力较大。

　　多个楼盘举办主题活动蓄人气

　　本周，天气转凉还时伴有小雨，为拉动现场人气促成交，营销现场各种主题活动纷呈。据东莞中原研究部市场监测数据显示，本周有近20个项目积极推出各种活跃性较高的活动，包括有捕鱼大赛、少儿模特秀、单身男女相亲等，此外更有群星助阵，如礼顿金御海湾在南城体育馆举办亚洲群星演唱会、虎门万达广场邀请黎耀祥、陈敏之倾情助阵、广源阳光里女神蔡卓妍驾到等，助阵楼盘蓄客。但据中原地产监测发现，随着当天活动的结束，人群很快散去，许多楼盘周末现场来访量环比上周明显减少，由此可见天气转凉给广大市民看房的热情带来不小的冲击。

　　据不完全统计，本周鼎峰源著和嘉华星际湾首批洋房盛大开盘，虎门万达广场、卓越时代广场、广源阳光里和皇家翡翠湾实现样板房开放，另外更有碧桂园豪庭进行营销中心开放，由此可见目前较多楼盘仍处在蓄势待发。楼市蓄客持续，预计11月下旬始将有多个楼盘陆陆续续开盘。

　　业内人士认为，“银十”的完美落幕，给予开发商更为积极的信心，为延续市场的热度，上周也迎来开盘潮，而改善型项目和投资性项目占多，如鼎峰源著、汇景城市山谷、嘉华星际湾等项目都不同程度推出改善型产品；尚品居、万科中心则推出投资性公寓产品，由此可见新政效应在逐渐释放，改善型和投资需求都逐步入市，为适应市场需求，后市可继续加大这两类产品的推货。

　　轻轨R2线开通在即，沿线楼市再掀波澜

　　鉴于轨道交通与地产开发的关联性，东莞城市轨道交通建设计划中最早通车的线路——R2线，一直都是业界关注的焦点。10月30日，R2线首列列车运达东莞。今年年底前，还将有超过10列列车交付东莞，预期2015年10月份前开通。

　　记者发现，虽然在一条线上，但因为区域的不同，各个站点周边楼盘的价格也存在着明显的差异。下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、西平站、蛤地站等站点周边楼盘的价格已经过万，如下桥站附近的联华花园城·孔雀湖均价1.4万元—2万元/平方米，天宝站附近的格兰名筑均价1.15万元/平方米，东城站附近的万科·金域华庭均价1.15万元/平方米，旗峰公园站附近的天骄御峰均价1.4万元/平方米，西平站附近的君珆花园均价1万元/平方米，蛤地站附近的恒大·御湖均价1.1万元—1.3万元/平方米。

　　寮厦站、展览中心站、虎门火车站等站点周边楼盘的价格也已经接近万元，如寮厦站附近的万科·城市广场均价9500元/平方米，展览中心站附近的康联汇展中央·君玺均价约9500元—1万元/平方米，虎门火车站附近的丰泰·悦榕东岸均价9600元/平方米。也有站点其周边的楼盘均价只有6000多元/平方米的，如茶山站，伟隆国际花园均价6500元/平方米，富盈·香茶郡均价6100元—6500元/平方米。