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信贷调整 楼市回暖 改善购房 需求旺盛

  • 发布时间:2014-11-13 05:31:24  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

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  房贷松绑政策出台已经月余,东莞各大银行均执行“认贷不认房”的政策,部分银行的首套房房贷利率能回归基准,甚至有银行可以打“九八折”。对此,东莞某开发商表示,房贷松绑政策抢在国庆前公布,东莞楼市成交逐步回暖,“银十”顺利收官,第四季度以跑量为主。日前,国务院常务会议中提出,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

  业内人士表示,房贷松绑政策拉开了改善户型的成交的序幕,现阶段到明年上半年是最佳的购房时期,之后,房价或会上涨7%至10%。

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  改善户型与刚需户型并驾齐驱

  据数据监测显示,10月东莞改善型、大户型住宅住宅成交占比有所抬头,其中,180㎡以上住宅成交占比达9%,而125—180㎡产品占比更超过两成,达到21%。

  房贷新政抢在国庆节前公布,提出“房贷结清再买按首套”,解放了大批有换房需求的购房客户。据东莞中原地产数据显示,国庆期间,不少楼盘在其营销中心以其为卖点进行推销,改善性楼盘人气旺盛,政策公布之后第二周东莞120㎡以上的洋房成交触底反弹后急速上升,其后三周成交均超越300套,达到高位水平,可见改善性需求释放明显。

  市民吴女士多年前在南城购得面积为70多平方米的两房,近年来,苦于“限贷”政策,无法为家人提供更为宽敞舒适的居住场所。当吴女士得知房贷新政的公布,便重燃了换房的希望。吴女士看中南城某品牌楼盘一套130平方米的三房,总价120多万元,按二套首付六成即需交付首期款72万元,但若按新政规定房贷结清再买按首套计算,首付按三成计算,即为36万元。由此计算,该楼盘首付款减少了36万元,这对吴女士来说,大幅降低了购房的门槛。

  据东莞中原研究部数据监测显示,10月东莞改善型、大户型住宅住宅成交占比有所抬头,其中,180㎡以上住宅成交占比达9%,而125—180㎡产品占比更超过两成,达到21%,虎门南部湾万科城、东城天骄御峰、南城帝景中央,松山湖万科松湖中心等项目陆续入市,受到购房者的青睐。

  名巨中央营销总监舒小剑亦表示,新政颁布以后,看房和买房的客户增多了,楼盘现场的人气较为旺盛,而楼盘成交以90平方米至120平方米的改善户型为主。

  对此,合富辉煌市场研究部经理李兴旺认为,新政的出台确实解放了很多想购买改善户型需求的购房者。“银十”顺利收官或者成为楼市回暖的起步阶段。

  “新政的出台正好推进了楼市发展的新格局,改善性户型或会与刚需户型并驾齐驱。”东莞中原地产研究中心总监车德锐表示。

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  住宅成交连续4周持续上升

  最新的数据显示,上周住宅成交1646套,环比上升9.15%,这已是东莞住宅成交自国庆后连续4周持续上升,上升势头猛烈,已全面摆脱“千套以下”的困局。

  据东莞中原研究部数据监测显示,今年10月,东莞住宅新增80万平方米,创下2006年以来同期至高位。住宅成交与九月基本持平,虽然“金九”成交有所失色,但“银十”在众多全新项目入市下,迎来了一波成交潮。据东莞中原研究部数据监测显示,10月东莞住宅网签60万平方米,基本与上月持平。

  东莞中原最新的数据显示,上周住宅成交1646套,环比上升9.15%,这已是东莞住宅成交自国庆后连续四周持续上升,上升势头猛烈,已全面摆脱“千套以下”的困局。据统计,上周住宅成交套数大于10套的项目数达52个,环比上周再增9个,表明越来越多项目去化速度加快明显,市场回暖趋势强劲。

  新政满月,在市场逐步回暖的氛围中,开发商是如何看待市场的走向?下一步有何营销计划?

  对此,名巨中央营销总监舒小剑表示,现在是传统的销售旺季,加上利好政策的影响下,楼盘的销售比预期好,预计第四季度会有小爆发。不过现在会以跑量为主,主要是完成年度任务。在楼盘营销方面,他表示,近期楼盘会举行相应的暖场、聚人气的活动,吸引购房者前来看房。

  上周正值万圣节,据东莞中原研究部不完全统计共有20多个项目举办各种主题活动,主要以中小型活动为主,围绕万圣节狂欢、美食宴、儿童琴棋书画比赛等主题展开,旨在提高营销现场人气,增加认筹量或促进成交量。

  东莞中原地产内部工作人员表示,进入11月东莞天气逐渐转冷,或会降低部分客户看房热情,年近岁末,开发商们冲刺年度业绩任务变得更加迫切,群星演唱、新颖主题等中大型活动也逐渐上台助阵拉客,加快蓄客、推货速度。

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  业界预测明年七八月前最适合购房

  “明年七八月之前,是最佳的购房时期,因为2012年、2013年都是地王年,开发商以高价拿地,楼面地价支撑了房价,房价或会往上涨。明年七八月,当地的“地王”会蜕变成高楼陆续上市,房价上涨的幅度在7%至10%之间。”

  据公开的数据显示,10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米,环比上月下跌0.4%,连续第6个月下跌,跌幅缩小0.52个百分点。

  新政满月,市民最关心的莫过于房价“涨跌”问题。为了全面了解市民对新政的看法,日前,南方日报东莞办事处联合搜狐焦点东莞站推出了《新政满月对东莞楼市影响》的网络问卷调查。据调查显示,对于新政对东莞房价的影响,35%的网友认为新政对东莞房价有影响,看涨房价;42%的网友看跌房价;23%的网友认为新政力度不大,影响有限。

  据合富辉煌市场研究部数据显示,10月东莞住宅整体均价约9440元/平方米,同比涨10.6%,环比9月略涨9.1%,主要受高端大户型产品的价格拉高。

  舒小剑表示,开发商还是以“平价走量”为主,冲击年底销售目标,整体房价不会有大幅度的涨跌。不过在楼盘的优惠折扣或会收紧。

  合富辉煌市场研究经理亦表示,现阶段房价以平稳为主,在利好政策的影响下,楼市或会逐步回暖到正常的市场状态,现在开发商为了缓解市场困境,以跑量为主,不会贸然涨价,或可能在楼盘的优惠促销上收紧,减少2至3个点优惠折扣。

  他分析了一个现象,有些新盘在开盘第一波后,成交较为缓慢,这跟购房者的购买力有很大的因素,出手不像以前那么谨慎了。

  对于东莞房价的涨跌,车德锐有自己的想法。他认为,现在房价处于新盘和旧盘价格的交汇,整体情况处于平稳状态。出现此现象,因为新开盘的楼盘价格比预期高,尾盘在做优惠促销,所以整体房价处于较为尴尬的局面。

  他预计,明年七八月之前,是最佳的购房时期,因为2012年、2013年都是地王年,开发商以高价拿地,楼面地价支撑了房价,房价或会往上涨,明年七八月,当地的“地王”会蜕变成高楼陆续上市,届时房价上涨的幅度在7%至10%之间。

  除此之外,他认为楼市会持续回暖,不过每个楼盘或会呈现“分化”的态势。首先,购买力强的地段、品牌楼盘、优质楼盘其房价“稳企”高位;其次,今年市场持续低迷,刚需被压抑,明年刚需客户压抑或会释放,二三房的成交会增多;在二三级强刺激下,为楼市的回暖作支撑;另外,在市场好转的情况下,若开发商能继续推行“低首付”等优惠政策,市场回暖会提速。

  二手房价稳量升

  呈理性发展趋势

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  今年楼市低迷,一手房和二手房的日子并不好过。“9·30”楼市政策颁布后,“认贷不认房”的政策对二手房销售是否有影响?二手房房价是否走高?

  对此,金信联行相关负责人表示,根据金信联行10月份二手房成交数据来看,新政满月,“认贷不认房”政策一定程度上促进了东莞二手房成交,让一直处于低迷的二手市场得到了回暖和改善。房贷新政重燃了因二套房门槛高而退出市场的客户的换房需求,对楼市回暖起了积极的推动作用。

  她认为,从目前二手住宅市场的成交数据来看,东莞二手房未来走向将会呈现出“价稳量升,理性发展”的趋势。因为8月份东莞取消价格备案制度、9月份实施东莞住宅价格标准上调政策、“认贷不认房”的政策出台,在多个利好政策的支持下,缓解了购房者的心理负担,释放了其购房需求,加上目前市场供应量充足,是购房者抄底买房的良好时机。

  另外,东莞的二手房需求量大,价格会维持在平稳的态势。因为房价由供需关系来决定的,而东莞市场本身具有三个特点可充分体现其需求。首先,东莞人口较多,尤其外来人口居多;其次,经济增长较平稳;东莞夹在广深之间,房价却一直平稳,且轨道交通等相应配套齐全,深圳、广州等地回流客量大。

  车德锐表示,新政对二手房销售能起到一定的作用,但是市场反应没那么快,还需要消化的过程。目前东莞一手房和二手房的比例是3∶2,其比例不协调,主要因为二手房成交不够活跃。

  他认为,二手房要与一手房协调发展可从三方面的因素考量。首先,中介要回归二手房市场;其次,银行给予二手房市场实质性的支持,因为二手房成交以散客为主,很多银行不愿承担高风险为其放贷;另外,二手房的销售要挖掘自身的优势,如改善性的物业、学位、完善的社区配套等。

  本版撰文:南方日报记者 叶永茵 郝金朋(除署名外)

  摄影:南方日报记者 胡国球

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