房贷新政落地江门调查——

　　文、图、表/记者陶旺波

　　9月30日，节前最后一天，央行、银监会发出通知，放松了首套房贷的认定标准，实行“认贷不认房”。早在之前几天，关于“认贷不认房”的传言就已经搅动市场，而新政一出，也标志着行政和贷款干预的手段基本退出了楼市，房地产行业重回市场调配。但是，由于整体经济形势和银行在房贷风险面前的保守，年内这一政策很难在短期内产生较大影响，不少业内人士预期，新政可能需要等到明年才能产生更大威力，而短期市场反应方面，重回市场调节的江门房地产行业无疑会迎来更加稳健的发展阶段。

　　新政：

　　认贷不认房 楼市限制全松绑

　　根据房贷新政，首套房贷款首付30%并可享受最低7折利率，而二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。相比之前的二套房首付60%、利率上浮10%而言，大大减轻了购房压力。记者算了一笔账，如果在还清首套房贷款的基础上购买价值200万元的二套住房，20年期限贷款100万元，按照从前的政策执行，首付120万元，还款金额约189万元，月供近8000元。而“认贷不认房”政策出炉后，首付仅需60万元，还款总额153万元，月供近6300元。

　　这一轮房贷新政也是此前央行喊话银行满足刚需购房、地方政府松绑楼市限购之后的又一轮给楼市松绑的举动。有业内人士认为，在今年楼市不景气的情况下，政府和金融机构放松对楼市的限制，实际上算不上是救市，而是让房地产行业重回市场怀抱，让市场来决定行业的发展，去除行政干预因素。

　　银行：

　　认贷不认房落地 7折利率暂无望

　　由于新政出台之后便是7天的黄金周假期，因此直到8日，记者致电江门各大银行仍然还没有得到确认新政落地的答复。不过随后几天，随着各大银行先后制定细则并下发文件，各大银行江门支行就陆续向记者确认了认贷不认房的首套房认定政策落地，即拥有一套房已结清相应购房贷款的家庭再买房在申请房贷时首付和利率按首套房标准执行。

　　新政落地后，记者以购房者身份向建行江门分行的贷款经理咨询时，对方告诉记者，按照总行发布的《建行推出住房金融新举措》文件，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策，至于已经有两套房，购买第三套房是否可以认定为首套房等问题，现在还没有确定，需要等待上级通知。

　　另据了解，目前江门各个银行认定首套的标准还有细微的差别：工商银行对拥有3套（含）以内且还清贷款的客户，再购房可算首套；对拥有3套以上再购房的客户按第二套房贷处理。招商银行、浦发银行对10套以内且还清贷款的客户，再购房可当首套房处理。

　　至于利率方面，建行方面则表示暂时也不会有调整，仍然维持之前首套房利率上浮5%的标准执行。

　　本轮房贷新政除了首套房认定标准放松，贷款利率可以打7折更是让房地产市场一度亢奋。但是，记者以购房者身份咨询了江门部分银行的贷款经理，各银行均表示未收到相关调整文件，房贷利率没有变化，仍按此前利率执行。

　　而记者了解到，目前在江门，能拿到基准利率已是最优惠的房贷利率了。目前在江门，首套房贷款能够申请到基准利率的有中国银行和邮政储蓄银行，而建行、农行、兴业银行则要上浮5%，东亚银行上浮10%，广发银行上浮15%~20%，中信银行最高则需要上浮20％~25%。

　　对于利率会否打折优惠，购房者现在也非常关心。据银行方面透露，现在接近年底，贷款额度紧张，房贷利率要打折很难实现，要等到明年初贷款额度宽松时才有可能出现利率优惠的情况。

　　楼盘方面则透露，房贷利率打到最低七折是不可能实现的，不过估计9 .5折的情况之后有可能出现，但目前还没有收到银行方面的消息。

　　市场：

　　房价微调 成交回温

　　截至10月16日中午，江门市住建局官网信息显示，10月上半个月，蓬江、江海区新建商品住宅成交622套，成交面积67520.68平方米，网签均价为6250元/平方米，房价回升和成交回温，都显示房贷新政确实起到了一定的作用。

　　据悉，目前江门部分楼盘已出现了还清贷款后再次购房的客户，这些购房者首付仅交三成，相关资料也齐全，一旦审批通过，这些购房者将成为首批享受以首套房首付和利率买二套房的优惠。但能享受这一政策优惠的购房者数量不多，对市场整体的刺激不明显。另外，在房贷新政出台后，很多购房者对后市走势看法不一，不少购房者还是愿意继续观望一段时间。

　　观点：

　　年底房贷仍紧张

　　市场迎关键调整期

　　近期地方政府、央行、银监会先后发布新政，松绑楼市，房地产的刺激由此前的放松限购加码至放松限贷，市场无疑备受鼓舞。

　　然而，银行人士和地产业内人士坦言，利率7折下限是一直都存在的规定，无论之前还是现在，银行由于资金成本压力根本做不到，未来也几乎不可能出现7折利率，房贷松绑的效果不明显。

　　从江门楼市这一周的情况看，房贷新政在加大放贷力度方面效果明显，但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格明显上涨，购房成本可能增加。

　　对此，华茵堡地产营销总监黄锦康认为，因政策和贷款松动，江门楼市去库存没问题，第四季度将是江门楼市价量齐升的一个季度。

　　美吉地产总经理汤建军也认为未来一段时间是市场调整的重要节点，“未来三个月是市场调整的重要节点，也是购房者出手购买的好时机。”

　　而元子地产经理谭华驹则认为，短期内市场还不会迅速回升。他分析说，目前房贷松绑已落地，对刚需改善型客户有很大帮助，再加上有关部门近日宣布公积金减免有关费用和异地使用公积金等政策，对市场释放部分需求有很大作用。“银行信贷方面在第四季度估计会很紧张，原因是年底额度紧，利率打折难。估计到了明年1月，江门楼市的量价将向上走。”谭华驹建议房企近期不要涨价，要加快消化库存，毕竟减轻压力是第一位的。

　　微调查

　　——购房者

　　三分之二受访者更看重利率优惠 观望情绪仍在

　　对于房贷新政，有意向的购房者是什么态度呢？

　　根据新政落地后江门搜房网一份252人参与的调查显示，相对于房贷结清再买房算首套的政策，三分之二受访者更看重首套房房贷利率最低可有7折优惠的政策。

　　而对于此次房贷政策放松的调整，有三成受访者认为无实质影响，另有三分之一的受访者则持相反观点，而另外还有15%和19%的人分别认为房贷政策会在短期或长期内有更大的松动。

　　在新政落地、细则出台后，觉得新政对自身置业计划毫无影响的只有14%，近期加紧出手买房的超过三成，选择继续等待更有利政策和更优惠利率的则超过受访者的半数。

　　在房贷新政对楼市成交的影响方面，接近三分之二的人认为其对楼市成交的刺激作用一般，楼市成交不会有明显改善，只有五分之一的受访者看好新政会刺激大量改善型住房需求入市。

　　而在房价方面，四成人认为江门房价会有所上涨，四成人则认为房价不会受到明显影响，而仍然有两成受访者坚持认为新政很难刺激楼市，江门楼市的房价会继续下降。