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房贷新政遭遇打折:银行态度暧昧 利率优惠难现

  • 发布时间:2014-10-15 14:45:00  来源:新华网  作者:王定昶  责任编辑:陈晶

  自央行在9月30日释放“松绑限贷”的红利之后,银行的落实情况成了市场关注的焦点。中国社科院金融研究所研究员易宪容分析称“新政能否致房价波动,关键看银行”。

  回溯楼市近十年的“黄金发展史”,在上一轮狂热繁荣之中,银行的“积极配合”起到了举足轻重的作用。市场人士指出,相比之下,此次房贷新政对住房按揭贷款的放松比2008年“131号”文件有过之而无不及,不免让人猜测会否“旧梦重现”。

  然而,截止目前,虽然四大国有银行和部分股份制银行已开始执行个人房贷新政,但内容基本上还是日前央行文件的重申版本,并没有透露更多执行“细则”。此外各地房贷9折优惠未见大批实施,一些地区针对资质较好的贷款客户,给出了有条件的“微折扣”。

  由此看来,房贷新政在落地的过程中,遭遇了力度上的“打折”。

  房贷折扣难现市场

  此次央行下发的房贷新政中,一是提出了房贷认定新标准,二是重申“贷款购买首套普通自住房,贷款利率最低可打7折”的限定。

  从新的房贷认定标准看,“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”,据媒体报道,这一认定在多家银行的执行过程中基本得到体现。

  中原地产首席分析师张大伟表示,此条规定的影响,不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。“不仅事实上可以使得改善型客户全面回归,不受信贷政策影响。而且对于银行来说,这部分客户也将是优质客户。”张大伟称。

  但是对于刚需购房者更关注的贷款利率折扣问题,银行在实施上却“打了很大折扣”。

  细看各大银行的表述,基本上全都包含了“具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定”的附加条件。北京某国有银行的一位客户经理解释称,“7折是最低下限,目前我们没执行这么低的折扣,优质客户最多9.5折,一般也都是基准。”

  在不少业内人士看来,考虑到银行的各项成本,如果真的落实7折的最低下限,银行肯定亏钱。有媒体引述一位国有银行支行负责人观点称,房贷基准利率打7折为4.585%,而多数银行理财产品已在5%以上,如果银行执行7折房贷利率,将做一单赔一单。更有业内人士称,对于某些商业银行来说,就算给到9折也不一定挣钱。

  7折下限象征意义大

  既然对于执行7折的利率优惠,各银行都有说不出的苦衷,那么为何此次新政仍将下限点位制定于此?

  “央行提出的房贷利率最低7折,应该是2010年房地产调控之前历史点位的重申,目的可能是避免人们对折扣的数字产生过多联想。具体到房贷定价的问题,还要看银行市场的情况。”交通银行首席经济学家连平接受新华网记者采访时表示。

  张大伟也持相似的观点:“本次央行文件中,提及最低7折的首套房贷款下限,但这只是常规性的条款内容。在目前资金价格情况下,银行吸储难度非常大,不仅7折不可能,连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”

  此外,也有观点认为,此次央行房贷新政中关于利率下限7折的表述,是对房贷利率折扣拟定权的下放。依据房贷新政,商业银行可以依据自身风险管理架构,以及各地房地产市场情况,酌情实施折扣。

  事实上,自从楼市进入深度调整期以来,住房按揭贷款的风险随之加大。加上目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化:受影子银行及互联网金融的冲击,银行活期存款所占存款的比重越来越小,银行的融资成本全面上升。

  在此背景之下,央行无需提高利率下限的表述,市场自然会给出相对合理的定价。另一方面,业内人士指出,从房贷新政的表述中,可以看出中央对房地产需求的把控还有一定的力度,楼市的整体目标仍然是维稳和去库存,“7折”的象征意义似乎更大一点。

  至于接下来房价的走势,连平分析称,新政对于楼市的需求肯定是有释放作用的,但这种释放预计会比较缓慢。尤其是有改善性需求的群体,还在等待楼市触底的机会,年内楼市成交量难以呈现井喷。不过,在政策暖风的吹动下,明年开始,楼市成交量回升的可能性比较大,届时也会在房价上有所反应。

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