主持人语

　　90后可以不买房，但是90后不能不消费。近日，尼尔森公司的报告说，出生在1985年到1995年间的“泛90后”一代年轻人，有望于2020年成长为中国的主流消费人群。

　　这个群体在互联网时代成长，热爱网购，求新求变求体验。这也让实体店商家绞尽脑汁，于是乎，线上与线下融合以及增强体验式商业成了商业地产的热门词汇。

　　在这个商业综合体遍地开花的时代，丛林法则时时发酵。谁有足够的资本以长期持有商业物业，谁有以一敌百的商业运营团队，谁能应对快速变化的商业市场，谁就是最后的赢家。

　　本期城市沙龙，6位来自商业机构、建筑设计等领域的专家对“移动互联网时代的商业地产密码”抽丝剥茧，以为读者提供客观、真实的商业地产图景。

　　1 综合体的未来还是在线下

　　主持人：有人说，王健林的对手是马云。在后电商时代，新建的商业综合体纷纷融入体验式商业，并打通线上、线下，如何找到一个适合的、可持续发展的模式？

　　郭冠军（上海鉴略地产顾问机构董事长）：移动互联网时代，脱离电商或体验式的商业体，都活不下去。所以，长沙还是有很多机会的，它与一线城市相比，用不着赶过去落后的部分，而是直接走线上、线下结合的商业。但O2O兴起之后，基础仍是线下。

　　文学（戴德梁行长沙公司副总经理）：人的消费实际上分为很多层面，像洋葱最外面那一层皮是基本生活类消费，越往里面走，它的消费就更加追求服务匹配性、人的体验性。电商最能解决的是最外层的需求。

　　“大数据时代”的说法比较流行，它包括获取数据、分析数据（利用数据进行行为分析），及使用分析成果作营销推广等三个过程。但现在数据获取都存在一定困难。这取决于商业综合体开发商和品牌商之间是不是有长期信赖的关系，品牌商不会贸然把自己核心客户群的信息拿出来跟开发商分享。 其次目前国内还缺乏在分析数据层面上做得比较成熟的公司。

　　王春辉（九洲远景（上海）投资管理有限公司中南区总经理）：今年，商家不再谈电商色变。自去年“双11”之后，实体店运营商们的腰杆都硬起来了。因为首次网上销售过亿元的品牌，主要以小米、香港绫致旗下的几大快时尚服装品牌为主，释放了以学生群体为代表的“屌丝一族”客群未来几个月的购买力。

　　广州正佳广场去年以62亿元销售额在零售商业单店中排全国第二，它跟美团网、唯品会等合作，但这不是创新。真正解决本质问题的还是线下渠道，购物中心无外乎是提供吃喝玩乐购。

　　2 一如燃烧的炉火，中间温度越高越有力度

　　主持人：长沙的新区涌现很多大体量的商业综合体，怎么看待这一现象？

　　周刃荒（湖南中大设计院有限公司总建筑师、总规划师）：城市综合体和城市的立交桥、高架路，本来是用来治城市病的。药本来是治病的，但药也有副作用。立交桥、高架路的建设，解决了交通的问题 ，但周边的商业生意就差了。为了解决交通问题，商业就要受一点损失，这就是副作用。

　　现在把治病的药变成了一种“良药”，还没病就先治病。

　　我们为什么建城市综合体？因为老城区建筑多，人口密度就大，要进行治理改造，就只有把地充分利用起来，将工作、居住、生活、娱乐、购物等功能放在一起，就形成了相对集中高密度的城市综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”，也是地标式的城市建筑。

　　我不太主张在新城区过早做过大的城市综合体。新区做综合体需要时间和耐心，它的形成需要一个过程。

　　郭冠军：商业的主流应该是市中心，只有市中心才是城市的主流文化，做商业就要做主流文化，要玩人气。

　　现在长沙市中心大型商业基本是空白，我们就往新的区域快速发展概念性的商业了。一开始往外跑，长沙反而没有前途。一是招不来最好的商业；二是最有实力的运营商不会进来。做商业就是做燃烧的炉火，只有中间的温度越高才越有力度，如果是一堆小柴火就没有大的意义了。长沙标杆型商业的前景还非常广阔。

　　长沙真正有影响力的，能够塑造长沙商业地产格局的综合体，将来一定在市中心。

　　3 有规模的商业综合体，就有张力、活力和动力

　　杨建觉（长沙创意产业协会会长）：商业综合体的成功及模式回避不了以下三点：区位与地段优先、规模及功能多元化优先、超级个性与魅力优先。

　　商业没有风险，就不叫商业。当下的商业地产确实有混沌和矛盾，看不懂的地方也太多，但是急剧变迁的城市发展与经济形势亦孕育大机会与高回报。

　　以为地段就是一切，其实不然；无论如何，长沙的万达广场、德思勤城市广场是商业综合体的象征，因为它们在造城。有规模的商业综合体，就有张力、活力和动力。

　　用规模取胜，难于抗拒；用地段取胜，难于抗拒；用“玩花牌”取胜，难于抗拒。这三点，拼的是人心、人性和人情。

　　4 没有哪一种定位或业态组合天下无敌

　　主持人：相比住宅，商业地产的运营更复杂。不少商业地产的开发商都是住宅开发商转型过来的，这其中存在哪些风险？

　　陈厚桥（高力国际研究与咨询部华南区董事）：在快速变化的现在，任何一种定位或业态组合都不是无敌的，要建立一种快速反应机制，随时可以根据市场的变化，调整商业的业态组合。要实时地监测消费者消费习惯的变化，定位要有前瞻性，才能保持领先。

　　文学：国内地产市场蓬勃发展才10至15年时间，很多地产商的感觉是拿到面粉全做成面包，卖完了再去买更多的面粉做面包，没有沉淀。遇到需要做商业地产，需要沉淀了，手头上的优质物业不够多。

　　其次，不能在短时间内招募、培养一个成熟的商业运营团队。在中国做商业地产非常成功的恒隆，其负责人过去曾公开地讲，在中国市场上能够做好商业地产的也不超过5家。按照这个标准，目前做得好的商业地产发展商同样不多。

　　5 商业要打持久战

　　一个环节出错就可能“全盘皆输”

　　主持人：这么说来，住宅开发商转商业地产开发，都是要交学费的。那么，怎么规避其中的风险？

　　陈厚桥：要规避这些风险，要从以下几点入手：调整好心态，商业需要打持久战；商业不同于住宅，不要将住宅的做法套用到商业；要组建和培养好专门的商业团队；要整合资源，团结利用外部专业公司的经验。

　　王春辉：中国的商业发展确实很快，还需要经历一个阵痛期。在市场上能够见到的品牌就是这么几千家，这个店在卖耐克，旁边也在卖耐克。商业竞争这么激烈，大家都在寻求差异化，我个人反对为了差异化而差异化，品类上的差异化对零售商场运营管理的要求比较高。建筑风格差异化相对空间更大。

　　杨建觉：成功的商业地标需要一流的商业策划师、建筑师和营销师全程参与，但是，也要小心被这些人“绑架”而导致商业的不成功，这样的案例不胜枚举。老板或操盘手天才的生意直觉和商业悟性，应该贯穿从建筑设计、业态设计、品牌设计、传播设计、经营设计、管理设计等系列决策过程，一个环节成功不代表总体成功，一个环节出错就可能“全盘皆输”。

　　6 “细节的惊艳”决定一切

　　主持人：长沙首次评选十大最期待新商业地标的活动持续两个月，符合最期待“新商业地标”的综合体应具备哪些特点？

　　陈厚桥：商业地标应该有可以让人长期记忆的象征性的建筑；内外空间设计科学；应具备后续经营的能力；有丰富内涵（如文化、生态、低碳的智慧城市等）；认同度高等。

　　王春辉：说到商业地标，“高、大、特、全”四方面，起码要占一两个，要么是高度最高，或体量最大，要么是业态最全。

　　杨建觉：长沙的新商业地标，应该具备以下优势：城市的均好性和区位的代表性，即大长沙的消费不可能再扎堆五一广场及周边地段，城南、城中、城北、城西均在呼唤有规模、有创意、有多样化生活场景、用高科技手段来做生意的“商业地标”。我以为，地段、规模和多样化手段是构成商业成功的三要素。

　　既无规模、又无地段优势的商业地产，要有惊世骇俗、石破天惊的“商业地标”表现，重要的是吸引80后、90后乃至00后的消费者。能做到这一点，步步高·梅溪新天地有示范的价值、传播的价值，当然它能否成功，我以为，“细节的惊艳”决定一切。

　　主持人：潘昭晖

　　文字整理：张芳圆

　　摄影：余劭劼 王志伟

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