二手房豪宅个税20%降临，升值可观或上手报低价的房产将背重税

　　番禺、海珠、越秀、白云等区在8月中旬已开始执行二手房20%个税的政策，凡提供上手发票扣减营业税的，个税必须按照买卖差价征收20%。据房产部门人士表示，这次20%个税是针对非普通住宅，是需要同时具备“建筑面积144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件，若有其一不符，都按普通住宅的税费标准缴纳。而普通住宅的税费标准和以前一样，并无调整。对于一些临界点附近的144平方米来说，实用率成为一个关键因素，实用率在83%以上，才会满足套内面积120平方米的要求，故此对于一些业主或者买家来说，买房时希望实用率高一些，到买卖房屋时可能希望实用率低一些，以逃过重税。

　　记者近日走访番禺、海珠、越秀、天河等区的中介门店，各区资深地产经纪表示，由于今年豪宅成交大幅萎缩，业主需要一定时间来消化新的税收政策，暂时没有出现豪宅业主降价出售房源的情况。而各区也有一些想买大户型的买家上门来咨询如何规避重税。地产人士表示，目前唯一规避20%重税的做法是业主在交易时不交上手发票，宁愿交全额5.6%营业税，都不愿交巨额二手房买卖差价20%个税。而报低价的弊端在征收买卖差价20%个税时就充分显现，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，但通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。

　　地产人士表示，目前虽然暂时还有“赖死”不交上手发票来规避20%个税，但商品房预售制度实施以来，房管部门对各个房屋的档案都非常完备，只要调档，过往交易的契税完税证都有存底，换句话说，即使业主“赖死”不交上手发票，政府都可通过调档来查询到上手的发票价，不知道这条路未来是否会被封杀？有地产人士分析，由于个税征收和房产调档涉及一定的人力物力，且分属不同政府部门办理，除非所有档案资料已被扫描且由各政府相关部门分享查看，否则由政府主动调档来发现上手发票价的做法在短期内不会实行。不过也有某地产人士说，契税完税证可按税率推算当时交易价，而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录，不需经过房管部门调档查阅，20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”，有可能随时掉下来。文/图:记者 李凤荷

　　越秀区：

　　豪宅业主企硬 买家心急咨询

　　中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示，目前越秀区豪宅业主的心态较强硬，虽然出现20%个税的重税，放盘价仍没有多少调整。如东风广场70平方米的学位房，业主开价300万元，最终以296万元成交，降价4万元是业主看在买家一次性付款才减4万元。他在这次交易才发现业主累积的升值是如此可观。业主是香港买家，1999年购入东风广场1期，当时一手价在1万元/m2，总价70万元。这次成交价为296万元，由于业主在广州只有一套住房，通过开家庭拥有房屋套数的证明查证，这套住房属于证满5年且是唯一住房，因此可免交1%的个税。据了解，在越秀区即使是普通住宅，如果证满5年非唯一住房，若提交了契税完税证或者上手发票而“暴露”上次交易价格，有可能被征收买卖差价20%的个税。

　　钟志明表示，这次主要针对豪宅征收20%的个税，对于早期入市持有至今的豪宅业主来说，税负的确非常重。如锦城花园159平方米的单位，完全符合144平方米以上且套内面积120平方米以上的豪宅标准，当时业主一手购入的价格为8000~9000元/m2，发票价在130万元左右，证满5年，若该住房为非唯一住房，转让市价可达600万~700万元，差价高达400多万元，按20%征收个税，税费有可能在80万~100万元之间。

　　钟志明表示，日前接到一个准买家咨询如何可规避重税。目前仍可不交上手发票来规避重税，如证满5年的锦城花园159平方米单位，不交上手发票需全额按本次交易价征收5.6%的营业税以及1%的个税，按600万元计算，营业税和个人所得税总额为39.6万元，比交上手发票需交80多万元的个税要少得多。

　　海珠区：

　　豪宅成交萎缩 未有新纳税个案

　　满堂红滨江东分店店长许国强告诉记者，今年滨江东豪宅成交萎缩，近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。他认为，如果可以按没有发票来征收全额5.5%营业税和1%的个税，累积可观升值的豪宅业主必定是会选择不交上手发票来做。他回忆道，2008年他曾经代理金海湾一宗交易，业主是2005年入市，当时一手价格是1万元/m2，262平方米复式单位的一手发票价是262万元，2008年虽然是金融海啸年，当时转让价已是850万元。许国强表示，当时还可“两条腿”走路，未满5年的豪宅可提供上手发票来按买卖差价交营业税，而个税则按核定税率征收，税率为1%，就是因业主提交了2005年的购入发票，他才知道当时的价格是如此低，涨幅是如此大。

　　番禺区：证满5年豪宅反而不吃香

　　满堂红星河湾分店店长袁凯涛告诉记者，番禺区与市区同时开始按20%个税征收豪宅交易税，由于近期成交个案缺乏，且没有刚好卡在新税制实施之初办理的旧交易个案，故此他也不清楚二手房20%个税会怎么办。在他记忆当中，税局对一、二手房的契税完税证有完备的记录，即使业主不交二手房税费发票，税局也应该查得出来。袁凯涛表示，星河湾1~3期大户型不多，3期开始有一些200平方米左右的大户型，4期起基本是200~300平方米的大户型，后来还出现双证甚至4个房产证的超大户型。

　　以前二手房交易基本上都报低价，如今按买卖差价征收20%个税，报低价的弊端终于显现。袁凯涛表示，如星河湾四期星座200~300平方米的大户型，2012年价格已到2万元/m2，通常买家都选择刚过税局报税线来报，当时一般报1.7万~1.8万元/m2，如今成交价在2.2万元/m2，如果当时如实申报，价差只有2000元/m2，当时为省税费而报低价，价差则放大为5000元/m2，其实增值幅度只有2000元/m2。

　　天河区：免个税物业价差不明显

　　合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，目前，天河北业主心态并未明显受新政影响而有所转变，而业主名下唯一房产，其放盘价与其他非业主名下唯一房产的物业差不多，主要是目前二手交投活跃度不高，放高价并不利于业主快速出售套现。不过，从目前天河北二手市场放盘看，待售物业放盘价格普遍与市场价差不多，较少看到大幅低于市场价的笋盘出现。即使看房客不多，但业主并不心急调价，由于天河北租房市场相当活跃，因此业主普遍都持有“卖不出就放租”的心态，即使有新的政策出台，亦并不急于调价以适应市场的新变化。

　　业主：又搞“假离婚”规避重税？

　　根据二手房转让的个税规定，证满5年且为唯一住房可以免征个税。因此有人就提出，业主假离婚，豪宅放在一个人的名下，只要满足证满5年且为唯一住房，就可以免征个税。地产人士表示，离婚析产虽然是一个途径，但这涉及道德问题，中介肯定不会提出来，若是买家提出让业主办假离婚，这单交易十之八九就谈不成。