7月广州二手住宅二手均价环比降4.9% 市中心价相对平稳

　　刘先生在番禺区星河湾有一套豪宅，因为自己的公司经营需要周转资金，加上对房地产市场持看空心理，最近决定降价15%出售物业。不过实际上，刘先生在该套物业上赚到了一倍以上的利润。

　　“二手住宅最终的成交价取决于物业的品质、业主对资金的需求迫切程度和客户能接受的最高心理价位。”中原地产最新研究报告显示，7月份广州市二手住宅二手买卖均价为23247元/平方米环比下降4.9%，降价主要集中在番禺，但市区中心基本稳定，因此整体成交量相比6月基本保持稳定。

　　文、表/记者林琳

　　市区中心：买家降价要求难获满足

　　由于私营企业主“松口”，集中了他们的大户型物业的番禺区二手价在7月出现较大跌幅，最新数据显示，二手成交均价为15356元/平方米，环比下降32%。

　　番禺一间分行的房地产经纪告诉记者，7月番禺主要成交的都是“豪宅”，而业主基本上是私营企业主，均因为资金周转需要及对房地产市场未来的信心减弱而放出手上的物业，降价空间大概为10%~20%：“不过他们的要求多是买家要一次性付款，所以接手的客户也大都是实力雄厚的私营企业主，购房目的为居住或投资。”据中原地产研究结果，不少限购投资客以亲人的名额购房，他们在目前市场下行的时候入市，所以压价幅度最大，至少要下调10%~30%才肯出手。

　　而作为买家主力群体的学位房客户对降价的预期相对较低，约为3%~10%左右，原因是业主对这种优势资源有较高的姿态。尽管如此，学位房市场在7月还是呈现胶着的状态。以越秀区二手住宅为例，中原数据显示成交均价为27633元/平方米，环比保持稳定，而成交热门板块北京路板块的成交均价为25440元/平方米。

　　“到越秀区买房的客户，大概有七成左右是求学位房，客户希望业主降价3%~10%，但实际上业主很难同意。”一个北京路附近的中介行人士透露，目前越秀区的学位房要价依然坚挺，普遍业主都不肯降价销售，甚至转卖为租。

　　另外，市场人士观察到，刚需首置买家中不少是“80后”、“90后”，他们对价位承受能力相对较弱，有的希望房价能下降20%，不过市场很难满足他们的需求。由于天河区是广州的CBD，集中了不少这类型的买家，但是7月天河板块成交相对比较热门，成交均价为26499元/平方米，价格相对平稳。

　　番禺区豪宅：有盈利空间愿让价出售

　　“虽然7月二手市场成交量环比稳定，但仍在低位徘徊。”一个中介人员告诉记者，由于大部分客户一直处于观望等降状态，近郊一手楼盘降价促销，业主心态也进一步转弱，大部分业主的降价幅度约在3%~10%左右，“可以说二手降价正在进一步扩大。”

　　根据中原研究报告，一方面7月份二手买卖均价为23247元/平方米，环比下降4.9%，成交高价区越秀、天河和海珠成交量较6月有较大幅度下降，结构性拉低均价；另一方面受一手市场降价影响，业主心态转弱，急售盘源增多，降价幅度扩大，令整体市场价格下滑。

　　中原地产研究部人士从市场了解到，目前愿意降价出售物业的主要有几类业主，降价幅度最大的是需要资金周转生意的私营企业主：“这些业主当初购房时资金实力较强，购买的物业面积大且优质，而且购买时价位相对较低，所以降价幅度相对较大，可达到10%~15%。”如前文提到的刘先生，尽管目前出售价格略低于市场价，但获利空间并不少。“作为私营企业主，他们有经商意识，除了确实需要资金外，是不会像普通业主那样想要在市场最高价时出售物业，他们理解商业市场不可能‘食尽’，赚取一定的利润空间，让资金周转灵活，去赚更多的钱。”

　　另外，愿意降价出售的业主包括一卖一买改善型业主和转移城市居住的业主。前者让价幅度在8%~10%，而后者让价幅度在8%~15%。而可卖可不卖的业主仍是市场主力，约占市场65%的比例，降价幅度在3%~5%，当价格没有达到他们的心理价位时，往往会转售为租。

　　投资建议

　　有业内人士认为，目前商业地产受到经济环境的挑战，住宅因为有刚性需求，投资回报相对平稳。

　　建议如果有一定资金能力可以选择价格相对合理的有特殊优势条件的物业投资，但强调一是要采用闲散资金，二是要有长线投资念头并衡量自己的风险承受能力再投入。