商业地产、金融地产和海景休闲地产是支撑东疆保税港区地产板块的“三驾马车”，随着东疆港商业政策的日渐完善和基础设施的快速铺设，区域内的基础配套设计相继完善，在“京津冀一体化”大背景下，“海景房”优势、“自贸区”概念都将成为该区域吸引京津冀购房者“看过来，住下来”的“磁石”。

　　区域：

　　主打旅游地产、金融地产概念

　　东疆港区位于天津港东北部，为浅海滩涂人工围海造陆形成的三面环海半岛。内部共分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”。地产集中分布在港区东部的港口综合配套服务区内，主要功能是为工作人员和来港游客提供办公、生活、商务、休闲等服务。目前东疆港区内在售物业有5个，分别为瞰海轩、万科东海岸、贻海观澜、东疆国际和中交上东湾，待售物业一个，为京能海与城。

　　盛隆地产首席市场分析员钟伟表示，东疆港的几家地产特色都比较鲜明，首先从开发商角度来说，都是实力房企或者“国字号”打造，此外从项目地位方面，主要推旅游地产和金融地产概念，主要还是借力东疆的海景优势和特殊的金融政策。

　　“从2013年各项目的成交情况来看，销售最好的东疆国际项目月成交套数在6套左右、瞰海轩项目月成交在4套左右，也有少数项目自2月以来还没有成交。”

　　凯成地产高级研究员罗媛表示，从市场反馈来看，成交冷淡的主要原因是区域内基础设施、商务配套缺乏、公共交通设施不完善，由于区域不成熟，人们对东疆心理距离较远，目前成交主要以投资客为主。

　　“可以说，目前东疆板块的地产成交并不活跃，在大势的影响之下，各项目也希望找到一条适合我们项目、适合东疆板块的营销策略。”中交地产（天津）有限公司、天津港湾置业有限公司营销总监孟令文分析认为，东疆的亲海社区，对于老塘沽人和新滨海人的吸引力有限，生活配套缺乏。

　　优势：

　　京津地区唯一海景资源、“自贸区”概念

　　“在拓展客户方面，我们采取的策略是由远及近，由简到繁的策略。因为我们这里有‘自贸’的概念，虽然悬而未决，但是对于地产投资已经存在十足的吸引力，其次我们守着海景优势，这对于北京和周边地区的购房者来说都十分有吸引力。从目前来看，我们的客户储备还是比较充足，每到周末来自北京等地的客户还是能够挤爆售楼处。”孟令文表示。

　　“虽然受区域配套等条件影响，目前东疆板块还处于预热状态，但是在‘自贸区’概念和‘京津冀一体化’的大背景下，东疆板块必将迎来一轮明显的增长。”钟伟表示，港口、海景资源历来深受购房者与开发商的热捧。而目前东疆已经利用港口优势，吸引豪华游艇俱乐部项目纷纷进驻，未来众多的游艇爱好者将在天津实现游艇梦。借势海景风光，国际运动休闲中心、海滨公园、运动广场等配套设施项目也陆续建设，这些都将为东疆的项目“加分”。

　　“滨海新区区域发展将带给各板块发展的机遇，但是相比较而言塘沽板块、生态城板块最具发展潜力；开发区声势减弱。东疆港板块拥有较大发展空间，此外东疆港板块住宅、办公位于功能区内，其发展与东疆港的发展紧密相连，需要建立一定产业基础积累之上。”罗媛认为，倘若自贸区获批，以目前发展状况来看，红利效益最初仅在自贸园区内显现，短期内不会外溢到其他区域。未来随着贸易经济产业基础逐步扩大，红利效益会逐步渗透到邻近区域以及整个滨海新区。

　　罗媛认为，自贸区对于房地产开发商像是一块蛋糕，板块内对办公、商业、住宅市场将会有大量需求，“自贸区概念”将会吸引大量投资客，促进板块市场升值，对整个滨海房地产市场价格将会带来提升；同时自贸区拓展了开发商的海外融资渠道，有效降低企业融资成本，有利于房地产产业良性发展。

　　时报记者 于浩洋