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2024年04月25日 星期四

黄红云委员:建议加快落实房产供应端配套政策

  • 发布时间:2016-03-16 09:39:21  来源:中国证券报  作者:周文静  责任编辑:张少雷

  全国政协委员、金科股份董事长黄红云接受中国证券报记者采访时表示,房地产开发投资增速大幅下滑,新开工面积持续负增长。但从当前情况来看,房地产待售面积创历史新高,大多数城市库存高企问题依然严峻。在供给侧改革的背景下,应该优化供应结构,因地施策调控土地供应,同时供应端配套政策应及时跟上,加快户籍制度改革,鼓励农民工市民化。

  供应端政策需跟上

  “对于库存量大、去化周期长的三四线城市,减少或暂停土地供应,特别是一些城市商业用房库存去化周期长,应暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市,适当加大土地供应,防止土地价格上涨过快。”黄红云认为,应按照因地施策的原则,制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。

  对于导致库存高企的原因,黄红云表示,在政策不断刺激消费的同时,供应端配套政策未能及时跟上。供给侧改革的重点在于从供应端做文章,而不应只把重点放在刺激住房需求。目前,政府出台各类政策去库存,如降低交易契税、加快户籍制度改革、鼓励农民工市民化、增加购房补贴等政策。这仅仅是在需求端发力去库存,由于库存较大的多数城市新增住房不断增加,导致库存不降反升。

  同时,社会公共服务覆盖不足,农民工在工作地购房定居意愿不强。2014年,国家统计局调查报告显示,外出务工者在单位宿舍、工地工棚和生产经营场所居住的比例均比上年有所下降,而租赁住房和在务工地自购房的比例小幅提高。在自购房农民工中,在小城镇购房的占49.1%,比上年提高2.7个百分点。农民工自购房的比重虽略有增长,但仍然非常低,而且主要集中在小城镇。这反映出农民工在大中城市,享受不到市民化的公共服务,且收入较低无法在工作地定居。

  深化住房制度改革

  黄红云认为,应该深化住房制度改革,加快建设和共享国家人口基础信息库,稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口,使农民工形成在城镇买房、特别是租房的预期。对于地产企业,则应该加大创新力度,通过产品创新,创造新的有效供给。

  同时,黄红云建议,应推进住房公积金制度改革,建立政策性住房银行,进一步推进房贷资产证券化,满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求;进一步降低购房税费,加大金融支持,特别是降低二手房交易税费负担,支持改善型住房需求。

  对于如何去库存,黄红云认为,政府市场可采购公租房,对安置房进行货币化安置,可消耗一部分库存量;加快制定和落实个人所得税冲抵房贷利息政策,在征收个人所得税时,减免抵押贷款的利息支出,鼓励和支持家庭、个人购房。同时优化改变存量房的使用功能及用途,如变相清理库存量,也可以将商业用房改用途,如商业改住房,商场、商铺改为办公、酒店,办公、酒店改为公寓,反之也可。把公建类房屋改为一般类酒店等;改变销售方式,可先租后售,或只租不售。

  “当前房地产行业最主要的问题是政府税费和土地成本在整个房价中占比过高,基本上在50%-70%。”黄红云表示,虽然政府高调去库存,并鼓励开发企业主动降价换量,但各类税费及土地成本占比过高,当前房企利润率低至3%-5%,甚至部分项目亏本销售。

  向“地产+服务”转型

  对于房地产企业如何在供给侧改革中实现转型和创新,黄红云表示,服务业在国内生产总值中的比重上升到50.5%,首次占“半壁江山”。消费对经济增长的贡献率达到66.4%,服务业成第一大产业,国家也将大力发展和促进服务业。因此,房地产企业的发展方向也可从传统地产开发向“地产+服务”进行产业升级。

  “金科未来5年总体战略是积极发展现代服务业,以‘地产开发+地产后服务’连接用户,打造优质生活方式,做‘美好生活服务商’。”黄红云介绍,在这5年的转型时间里,金科将实现三个层面的战略转变:一是产品层面,从关注房子到关注社区服务,实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变;二是用户层面,从一次交易到持续消费,实现从客户到住户、到用户、到会员(粉丝)的转变;三是企业层面,从地产开发商转型为现代服务提供商,逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

  黄红云称,金科股份规划到2020年末,实现千亿收入。其中,地产业务年收入超过600亿元,非地产业务年收入达到400亿元并力争更多。在总体收入稳定增长的同时,实现整体收入结构的优化调整,让非地产板块的现代服务业收入接近并力争超过公司总收入的50%。黄红云透露,日前,金科股份已经成立了社区综合服务集团。

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