房地产契税营业税双降 不含北上广深

　　新年伊始，房地产去库存连放大招。2月19日，财政部等三部委发出通知，调降房地产交易环节契税、营业税。不过，这一次政策松绑再次绕开了一线城市。

　　根据通知，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　此外，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　通知同时指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税、营业税调整政策，按原有政策执行。

　　契税是根据商品房的网签价征收的，此前税率一般在1%～3%之间，对于首套房，面积低于90平方米的，按1%征收，面积为90～140平方米的，按1.5%征收，面积为140平米以上或“非普通住宅”，按3%计征;对于二套房，此前无论面积大小，均按3%征收。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，降税主要刺激的是刚需和改善性购房需求。假设南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内，总价200万元，过去需要交纳6万元契税，新政实施后只需缴纳2万元。如果面积在90平米以上，即使总价同为200万元，则以前需要缴纳6万元，新政后需缴纳4万元。

　　营业税方面，张大伟认为，相比之前不一样地方的主要体现在非普通住房。在过去的政策中，大户型、高价、别墅等物业满2年也需要缴纳差额营业税，而在新政策中未予明确，如果各地落地细则中也按照住房计算，则将对改善性需求构成非常明显的利好。

　　值得一提的是，这已经是今年2月份以来，第三个关于房地产的政策利好。

　　2月2日，央行发布通知，将不限购城市购房首付比例下调，最低可降至两成;近日，住建部等三部委发出通知，自2月21日起将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和3个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率，即目前按1.50%执行。

　　民生证券宏观团队分析认为，新政主要是对冲房地产市场下行以及去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势。下一步还可能继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，但降息的可能性不大。