返乡置业路不好走了 三四线城市年味差  

　　与以往每年春节假期热闹促销的“返乡置业”相比，今年三四线城市的楼市有些冷淡。

　　“年前的蓄客情况不太理想，因此今年我们项目的售楼处并未营业。”山东省威海市一海边项目的销售负责人对记者表示，在前两年春节期间的大力促销下，实际有“返乡置业”需要的购房者大部分已经购房，新增的需求较少，因此今年“返乡置业”的路已经“不好走了”。

　　今年春节前，央行出台新的信贷政策，非限购城市首付比例降至两成，这令业内对三四线城市春节期间的“返乡置业”需求释放有所期待。但最新的监测数据显示，相比2015年春节，今年春节大多数三四线城市的签约量却未出现明显上升。

　　返乡置业“退潮”

　　“今年不止是我们项目，周围的项目大多数都没有像去年那样搞促销。”上述威海项目销售负责人告诉记者，一方面因为现有的需求已不像前两年那么大，另一方面，目前的价格也实在没有可供促销的空间。

　　“我是前年在威海买的房，感觉这两年房价确实变化不大，我当时买的房5500元/平米，现在同一个项目的销售均价也就6000元/平米。”在北京工作、家在威海的李女士告诉记者，在老家购房主要是为了改善父母的居住环境，因此基本不考虑在当地购买二套住房。

　　“从最新监测数据看，今年春节相比2015年春节，大多数三四线城市的签约量未出现明显上升。目前的新政对返乡购房者刺激不大，降低首付门槛，其实只是变相提高了月供压力。”北京中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

　　克而瑞机构调研数据显示，作为返乡置业的大省，安徽、江西和河南省返乡置业较为显著。河南的周口、安阳等外出务工人员较多的城市，返乡置业热情较为高涨。而江西的南昌以及四五线城市，成交也比较理想，有些城市甚至每天都有销售，每天的成交量在3套左右。

　　“返乡置业对于部分二线或者三四线城市确实是 ‘良方’，但并不像外界所鼓吹的是‘神药’。”克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，返乡置业需求正在逐步减弱，未来潜在购买人群在减少。

　　同时，尽管返乡置业可以给部分三四线房地产带来起色，但大部分城市由于库存压力大，成交仍然低迷，仅靠返乡置业促销的短暂假期，成交量也只是“杯水车薪”。

　　国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示，同比下降的城市已经扩大到49个，这其中主要为三四线城市。同时，这部分房价下降城市的成交面积及成交套数并没有明显放大，而库存量则继续上升。

　　地方政策密集出台

　　“实际上，央行降低首付的政策并不能令购房者做出购房决定，但当地政府优惠措施的作用应该更大，这包括契税减免、购房补贴等，都会给当地带来一波需求释放。”独立经济学家陈剑波对记者表示。

　　春节前后，各个地方政府相继出台楼市新政，加速楼市去库存。其中，将商品房转为公共租赁住房或养老地产、降低首付比例等措施纷纷亮相。而据业内人士统计，全国至少已有60余城市出台了购房直接补贴的方式刺激市场成交。

　　例如，江西省发出通知，提出包括鼓励农民进城购房、加大棚改货币化安置力度、全面实行公租房货币化补贴制度等20条举措助力房地产去库存。

　　此外，政府收购房企项目作为公共租赁住房的省份也有所增加。

　　山东省在引导房地产企业自身售租并举的同时，还鼓励地方政府收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房、鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。

　　安徽省也表示，2016年全省货币化安置比例要达到50%以上，力争达到70%。推进公租房货币化，确需增加公租房供应的地区，主要通过在市场长期租赁或购买方式筹集。

　　业内人士分析，三四线城市去库存还有待更多配套政策落地，尤其是降低购房税费、降低月供利率、购房补贴等实际利好政策，否则很难真正刺激三四线城市的楼市。“整体看，三四线城市的各种宽松政策将继续刺激当地楼市，但即使这样，预计三四线与一二线城市的分化也将依然延续。”张大伟表示。