北京十天卖地187亿,其中丰台区南苑乡石榴庄村地块住宅楼面价接近6万元/平方米,朝阳区孙河乡北甸西村CDE地块别墅楼面价实际为8.5万/平方米,东坝南区地块楼面成交价5万元/平方米。暗爽的不仅有北京市政府,还有去年和前年拿地的开发商,更有房产的持有者们。然而,暗爽过后仔细思量,大多数人只不过生活在错觉中,大多数人有可能因为房价的上涨而越变越穷,而不是越来越富。

　　人们会庆幸,五环的地价都卖5万/平方米了,那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产升值时,并不是以实际买卖成交价格来计算,而是以周边某些新楼盘的定价,或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是,过去数年来房屋的内在价值变化不大,只是货币贬值了,需要用更高的价格来购房。

　　的确有一些因素导致房屋内在价值上升。比如,门口开通了一条地铁;有新的商场、医院开业;突然被划入某个重点学校的学区。这些都不需要房屋的持有者们再支付更多的代价就可以获得,而是由新购地的开发商、新购房的购房者来支付。

　　还有一些特殊因素,导致房屋价格猛涨。比如,北京通州开始限购后,河北燕郊的房价在短短几个月内,每平方米上涨七八千元。且不说特殊因素不可持续,只有少数人可能因为这一因素把房子卖掉而获利。因为,他们发现,把房子卖掉也很难在其他地方买房。北京依然限购,尽管燕郊住宅名义价格上涨了七八千元,但并不是每个新的购房者都会愿意支付。市场陷入观望是大概率事件。一旦北京解除限购,燕郊房价会下跌或者滞涨。

　　对于只有一套房产的人来说,很难从房价上涨中受益。绝大多数人不会因为上涨的房价,马上卖出手中的房产。的确有一些人把更好位置的房子卖掉,而去换一套更偏远地方的大房子。那必然是以损失某种代价为前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“卖掉了,住哪儿去。”这话并不陌生。

　　在同一个城市拥有两套房产的人,也未必能获得更多益处。随着家庭分裂速度的增加,人们对房屋的需求数量在增多。绝大多数年轻人不愿意过三代同堂的生活。开发商势必要将成本转移到购房者身上。作为未来的购房者,要支付土地成本,建筑成本,还有保障房的建设成本,也就是邻居们的居住成本。开发商、政府所得越多,购房者所失越多。很难想象,开发商迫于资金链压力,超低价卖房的情景再度重现。当年,有些开发商的收益率还不如炒房者获得的多。尽管今天追逐高价地的开发商,难言理性。从众的大多数不一定是对的,比之七八年前,开发商对市场的把握能力更强,更有资金实力等得起房价上涨,等得起有购买实力的人出现。

　　在不限购、不限贷之前,北京曾经有一批依靠炒房走上了财务自由之路的人,追溯他们的成功路径可以发现,最重要的是杠杆的使用。另外,除了政策环境不同以外,市场环境也不同。他们不只把宝押在资产升值上。

　　以著名投资人张羽冲为例,他始终坚持,手里没有现钱,就要靠融资。不管是问银行,还是问身边的朋友。2003年“非典”期间,富力城一期以6000多元的单价开盘时,张羽冲一下子买下了50多套。当年没有人预计到,现在富力城房价已经翻了10倍。买下这些房产的张羽冲,不仅看重未来房屋的升值,同时也很看重租金带来的现金流。租金不会骗人,房租不能借贷,必须以现金全款支付,房租必须依照真正的供求关系而定。房租所反映出来的,才是消费者在房子这一商品上的真正承受力。

　　当年租金和售价之间的距离,远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值,国际上通用的合理租售比值为:旧公寓大楼是120倍,新公寓是140倍,独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍,甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买,让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快,租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷,可以最大化地用银行的资金杠杆。

　　往昔一去不复返。对于买房投资而言,如果只寄希望于房产升值获得差价,必然不是最安全的投资,需要关注的还有现金流和杠杆的使用。从长期来看,银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财,当下无风险套利可达4%左右(房贷利率5%左右,一些信托、P2P理财达到10%左右)。而用银行借贷换来源源不断的租金现金流,远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看,租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时,首要看重的也是租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再投资,你很难说已经成功获利。

　　北京的地价、房价在上涨,从投资收益的角度看,买房越来越不划算。就算它比股市安全,过去创造种种奇迹,但未来房产投资的回报一定会回归平常,你会发现仅仅是抵御了通胀而已。不过,大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中,而不是清醒地看看这个世界。