中信证券联合苏宁云商创设的一款房地产信托投资基金(REITs)产品正向部分投资者启动路演。这款产品计划募资规模达44亿元。该产品的设计为，以苏宁11家门店为基础，通过私募基金持有这些物业后，把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。

　　公布的数据来看，该项计划的规模接近44亿元，其中A类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售，预期收益率约为7.0%-8.5%。B类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年，该类资产的收益是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。

　　从该项计划的设立规则来看。华夏资本是计划管理人，设立并管理该专项计划。投资者可以通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。

　　此前，中信证券也发行过REITs产品---“中信启航专项资产管理计划”，该产品还在深交所综合协议交易平台挂牌转让，也是首个交易所场内房地产投资基金。REITs其实就是房地产投资基金，特点是不仅具有稳定的股息率，还可以获得一定的资本利得，被认为是商业地产最好的出路和20世纪最重要的金融创新之一。在欧美日等发达国际市场较为盛行，今年以来，QDII基金中排名前三的均是房地产信托基金，分别是诺安全球不动产，广发美国房地产和鹏华美国房地产，收益均超过了20%。而在国内，REITs发展则较为缓慢，居民从房地产市场获得的收益有限，而房地产企业的资金无法从中抽离，资金使用效率偏低。据苏宁云商称，苏宁将实现超过13亿元的税后净收益，并且能降低其资产负债率、改善各项财务指标，实现现金流入，增加营运资金。可见REITs的发展不仅有利于普通投资者分享房地产市场的收益，也有利于相关企业提高企业运行效率。

　　主流的观点表示，作为目前居民财富最主要的沉淀池，房地产作为投资产品的价值已经很低了。与去年9月份相比今年9月房价总体下跌了1.3%；今年9月份被调查的70个城市中69个城市房价较上个月出现了下跌，今年8月份70个被调查城市中68个城市的新房价格出现下跌，而7月份房价下跌城市数目则是64个。可以看到，在持续多年的持续上涨之后房价已经面临长期拐点，即使未来房价不出现大幅下跌，但上涨显然已经缺乏资金基础，可以说房地产行业已经迎来了一个10年景气上升周期后的长周期下行阶段。

　　但是与这种形势相反的是，几大一线城市的房地产将依然拥有投资潜力，但是囿于资金量过大，将不是普通百姓可以参与的。未来百姓参与地产投资将主要通过REITs实现，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，具备很大的发展空间，值得关注。