互联网房产中介首付贷悄悄“换马甲”

　　上海出台房价调控新政 二套房首付升至50%

　　3月25日起，上海的房产政策将发生巨变。春节后，上海楼市出现的“购房恐慌”“日光盘”等现象，终于迫使政府出重拳调控了。

　　3月23日凌晨，链家上海公司的大区域总监们仍在持续开会中，当天上午，上海二套房房贷出新政的消息传遍了链家所有的门店：二套普通住宅首付升至50%，二套非普通住宅首付升至70%，利率都将上浮10%。3月24日，有消息源称，新政在25日正式宣布。

　　新政给房产市场带来的直接后果是首付比例增大，对于动辄数百万的房款来说，购房者将增加一笔不小的首付款，而链家的区域总监们担心的是，取消首付贷后，会不会在调控下让市场热潮冷却。

　　最近几次政府对于房地产市场调控研讨会上透露出的，都是要对房产中介金融进行监管。房地产中介自办金融业，与P2P平台合作提供的首付贷产品，各种抵押、拆借、垫资、场外配资被质疑是房价疯涨的元凶。

　　随后，央行副行长潘功胜明确对首付贷说不，并表示房地产开发企业、中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。红牌亮出之后，北京、上海、深圳、广州等地正在对首付贷产品进行摸底调查。

　　《IT时报》记者调查发现，链家旗下的家多宝、搜房网房天下天下贷、搜狐旗下搜易贷、财佰通、合伙人等都已经停止了“首付贷”的业务，但消费贷、阴阳合同等一些线下操作仍然在暗箱进行。

　　首付贷基本从中介网站下架

　　“去年年会的时候，中原就说要在今年5月推出金融产品。”和链家同在一条街上，中原地产的经纪人小高明显感觉到，链家推出首付贷产品后，其他中介的客户都被“抢”走了。2015年年底，中原地产还通过上海誉圣投资管理有限公司给经纪人组织了一次培训，主讲的就是类似于首付贷的产品——税费卡，“可以贷30到50万，年利率好像只有3.9%，是跟银行合作的。”小高搜索着模糊的记忆，自从首付贷被叫停后，小高他们就再也没有接受过培训。

　　据盈灿咨询最新统计，截至目前，20家曾经从事首付贷业务的平台已经悉数暂停该业务，包括链家旗下的家多宝、搜房网房天下天下贷、搜狐旗下搜易贷、财佰通、合伙人等。

　　《IT时报》记者登录各个平台查询发现，这20家平台基本都已暂停了首付贷业务的网上申请，但赎楼贷、资金过桥等产品仍在正常“输血”。盈灿咨询表示，在链家下架首付贷后，监测数日发现，链家理财的业务交易总额并没有明显减少。

　　换了消费贷“马甲”年利率24%

　　记者近日走访上海各大房产中介发现，首付贷虽然明确不再推广，但是中介仍有办法帮客户解决首付款紧张的问题。

　　“我想要买房子，但是首付款不够怎么办？”记者以购房用户的身份向中介抛出这个问题时，得到最多的回答是，可以帮忙对接小贷公司申请短期贷款，或向银行申请消费贷。

　　在表达了买房意向后，我爱我家经纪人随即向记者介绍道：“我们有专门合作的金融机构，2个月的短期贷款，最高可以贷到200万，月利率2%(年利率24%)，但是一定要跟我们签完买房合同后才可以对接贷款。”这些小贷公司通过大额的信用消费贷产品来解决首付需求，只要向其提供一定时间的工资流水和征信信息，便可以申请成功。

　　一位银行信贷部门的客户经理表示，银行规定不提供首付贷的金融产品，但是有些客户经理在房产中介有资源，也会通过大额消费贷的形式来满足购房者首付的需求。不过，当这位客户再向银行申请按揭房贷的话，银行也会考虑客户的偿还能力，视金额大小，多少会对房贷产生影响。

　　盈灿咨询副总经理于百程介绍道，最高法对民间借贷有规定，年利率高于36%属于高利贷，不受法律保护。年利率在24%－36%之间，合同有效，但是债款的追讨难度较大。虽然短期消费贷还在法律允许范围内，但利率普遍高于银行房贷甚至首付贷产品。

　　记者对比多家首付贷价格费率发现，一类是有房产抵押，将服务费、利率等各项费用折算成年化利率为15%左右；一类是没有房产抵押的信用贷，各种费用折算成年化利率在18%左右，最高的也有超过20%。

　　房产中介网站推荐“阴阳合同”

　　除了消费贷这套“马甲”外，还有一种在房地产中介习以为常的操作手法，即签订阴阳合同，一份是真实的合同，一份是将房价做高的虚假合同。“如果你买了100万的房子，我们在合同上写成150万，这样就可以向银行申请更大额的按揭贷款，你只要每个月还月供就可以了。”搜房网一位经纪人透露，他们现在仍有这种操作手法。当然，需要先按虚假合同付30%的首付，银行才会审批按揭贷款，这30%的首付又从哪里来？中介会通过类似首付贷的方式获得，等按揭批下来钱就会回到中介的账上，购房者只需要付短期利息即可。

　　“其实首付贷这种形式在房产中介早就存在，没有通过P2P的时候，中介也会向客户介绍银行消费贷、小贷公司甚至地下钱庄。只是线下转线上后，影响更为扩散，客户申请首付贷也更为方便，并激发了需求。”于百程说道。

　　记者观察

　　新政出台 别让“马甲”继续存在

　　在今天宣布的房产调控版本中，有一个政策被认为更有可能执行：规范银行和中介的合作，银行放按揭贷不需要通过房产中介；要求银行查明客户首付款是否来自自有资金，如果不是则应附带个人说明；要严格执行(普通住宅)二套房首付50%的政策。

　　政策的制定很明显是要降低风险，尤其是通过加强对购房者首付款的风险控制，抑制房价过快上涨。然而，监管部门介入后，除了叫停首付贷外，还应举一反三地关注房产中介中隐形的“马甲”，毕竟牺牲居民的消费能力为房地产中介过度扩张买单不可取。

　　对于跑马圈地的互联网房产中介来说，金融产品一直被视为是完成其交易闭环的重要一环，也是重要的盈利来源。去年8月，《IT时报》记者采访中原地产时，对方便表示金融产品(包括首付贷、赎楼贷等)将会是中原地产下一步发展的重点。

　　从2014年底开始，链家在全国各地开始了野蛮扩张计划，如今，链家已经在北京、上海、深圳、广州、天津、南京6个城市的市场份额达到了第一。“从链家上海来看，有时候三步一家门店，人海战术带来的租金和人力成本都不低，一般最底层的经纪人抽佣比例为30%，经理抽10%，加上区域总监和大区总监的抽佣，最后公司拿到的只有一半不到，也只够支付员工的工资及运营开支，去年链家在上海并没有盈利，所以金融产品带来的收入对链家来说很重要。”链家上海某分部经理刘涛(化名)分析。

　　链家理财是链家的P2P平台，截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿，已发放收益达到1.75亿。链家董事长左晖曾对媒体表示，首付贷集中在新房领域，因开发商会给予补贴，二手房领域则由于没有相应补贴没有发展起来。链家去年138亿P2P金额里，大概有3亿元新房首付贷，在途余额1.2亿。