本报综合消息 “现在买上市银行股，相当于以十年前的价格买房！”这一荐股观点看似有些无厘头，但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实。

　　据《证券日报》记者独家统计，截至去年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5941亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。据记者大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，较目前的净值“富余”1.6万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比，后者仅为1.2万亿元。

　　涉房固定资产增长迅猛

　　同花顺数据显示，截至去年年底，16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中，国有四大行固定资产规模最为庞大，合计超过6502亿元。四大行中，中行和工行的固定资产规模占据前两位，而农业银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示，截至2013年年底，上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说，去年的增量约为1067亿元，增速接近15%。

　　不过，上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产，按照上市银行在年报中的界定，固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中，对于绝大多数上市银行来说，房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大，办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。

　　以招商银行为例，该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元，其中，房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元，电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。

　　《证券日报》记者对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现，上市银行的合计净值约为5941亿元，占固定资产的比重超过了七成。

　　按照平均20%折旧保守预计，16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。

　　真实价值严重低估

　　7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值。

　　一家上市银行买楼虽然当初有些迟疑，但还是及时出手。“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街当时所剩的好位置也不多了，就拍板买下该商业房产，当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了三倍多，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”，该行时任行长此前曾经表示。

　　《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现，目前一些城市的核心位置的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时（2005年）价格在14600元/平方米左右，如今市价已经达到7万元-8万元/平方米，十年时间增长了4倍，而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平方米上涨约6万元，整体增值超过130亿元，市价约160亿元。

　　但是如果按照“成本法+折旧”计量，B7大厦的账面净值很可能已经仅剩20亿元左右，与市场潜在交易价格差距可能高达140亿元。

　　此外，而建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），成本更要低得多，其真实市价较账面净值增长的幅度自然要高于B7大厦。

　　按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算，如果这些资产十多年来市价平均涨幅为3倍（保守测算），其目前对应的价值为2.2万亿元；如果这些资产十多年来市价平均涨幅为5倍，其目前对应的市价或高达3.7万亿元，较目前的账面净值增长逾3万亿元。

　　私房钱有望变现

　　当然，涉房资产并不永远只能按照“成本+折旧”来计价。

　　上述会计师告诉《证券日报》记者，会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。但是，新准则同时指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。

　　换而言之，银行虽然拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中，故通常不能够实现账面增值。

　　不过，按照目前手机银行和电子银行的发展速度，物理网点正在加速被替代，网点背后的房产未来可能不再需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”，也就是出现了按照市价变现的可能。