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葛洲坝集团回应质疑:北京地王都有不错结局

  • 发布时间:2015-10-30 08:14:09  来源:新京报  作者:李捷  责任编辑:金潇

  

  中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是葛洲坝集团旗下控股子公司,是16家获准进入房地产的央企之一。

  10月20日,丰台樊家村地块竞拍中,经过百轮的激烈争夺后,葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。

  根据业内人士测算,该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米,溢价率达50%,已经超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价,创下北京单价新地王。

  在业内人士眼中,75000元/平方米的楼面价挑战巨大,但接近葛洲坝地产的相关人士对新京报表示,除了地块优质外,最重要的一点是,北京还没有“解不了套”的地王。

  算账 持有成本压力仍可控

  在面对“樊家村地块成交价已经超过葛洲坝地产内部底限”的说法,接近葛洲坝地产的相关人士在接受新京报记者采访时表示:“这并不准确,他们已经用实际行动证明对这个地块、这个区域非常看好。”

  10月20日,在争夺丰台樊家村地块中,葛洲坝最终以总价49.5亿元夺地,业内人士测算该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米,创下北京单价新地王。

  在众多业内人士看来,樊家村地块未来销售将达到12万元/平方米以上葛洲坝才有盈利,而这一售价在目前南三环至南四环区域,是近乎“不可能完成的任务”。

  “西南三环这两年出了太多的高价地,市场风险已经逐渐放大,樊家村地价最贵,等同一板块内其他略贵的项目卖得差不多,这块地才有机会上市,至少得3年以后了。”某业内资深分析人士如是说。

  但拥有央企背景的葛洲坝地产有着自己的账本逻辑,一位接近葛洲坝地产的人士告诉记者,对于樊家村地块,该公司内部自有一套数据核算体系,公司认为这块地的价值要高于价格。上述人士透露:“通过具体的测算,持有的成本压力仍然在可控制范围内。”

  “这一地块在北京内城区,非常稀缺,地块周边的配套很好,有丽泽金融商务区,有学校,天坛医院等健康配套,地块的潜力和价值显而易见。”上述人士如是说。

  上述人士表示,同样具有央企背景的中国金茂此前拿下广渠路地王,也因高地价饱受争议,但广渠金茂府入市后大获成功,不仅成为北京楼市销冠,更使中国金茂跃居北京主流开发商之列,这对葛洲坝地产有着极强的指导意义。

  “在北京,几乎所有的地王都有不错的结局、都会解套,只是时间长短的问题。而樊家村所在位置的区域价值一定会凸显。”上述人士透露,虽然具体的数据无法对外公布,但樊家村地块最后的成本实际已经超过50亿元,最终入市的产品量级将会非常可观。

  运作 或将以自主开发为主

  但在业内人士看来,葛洲坝地产的一大挑战是产品打造能力,此前公司更多处于提供资金的投资方角色,较少实际操盘的成功经验。记者了解到,截至今年上半年,葛洲坝参与开发的15个房地产项目中,其中9个为合作项目,葛洲坝都未参与主导操盘。

  目前葛洲坝在北京参与开发的项目有紫郡府、京杭广场、金茂逸墅和西宸原著等,除了已售罄的北京紫郡府项目外,葛洲坝都选择与其他品牌房企合作,并不主导操盘。在北京,葛洲坝先后与融创中国、方兴地产、龙湖地产和绿城中国有多次合作拿地及项目开发。

  针对市场人士认为“葛洲坝地产操盘能力不强”的质疑,接近葛洲坝地产相关人士回应道,葛洲坝地产旗下在北京、上海和三亚,均有独立开发的项目,并且都是高端项目,实战经验的积累让葛洲坝完全有自主研发产品和付诸实践的能力。

  具体到樊家村地块,该上述人士则表示:“目前来看,这块地应该是以葛洲坝独立开发为主,如果后期有合适的机会,也不排除与第三方合作的可能。”

  在业内人士看来,樊家村地块成本过高,联合开发也并非易事。上述人士认为,葛洲坝会坚持从对方的资质、实力,以及与葛洲坝品牌、产品的契合度等多维度进行考量。

  预期 期待卖到15万元/平方米

  记者了解到,樊家村地王一出,使得丰台板块其他开发商的信心大增。据悉,同样位于丰台板块的豪宅新盘钓云台10月已取证,预计售价在10万元/平方米以上。开发商懋源地产相关负责人表示,区域合理的售价区间将会达到10万元-15万元/平方米的区间。

  而由于樊家村地块楼面价已达到75000元/平方米,多位业内人士均预计,未来该地块的预计售价将会达到15万元/平方米。对此,上述接近葛洲坝地产人士也对新京报记者表示:“现在项目的规划都在进行中,也希望未来项目的售价能够达到15万元/平方米这个标准。”

  “虽然没有明确具体的时间表,但希望可以尽快入市。”上述人士表示。

  据其介绍,按照葛洲坝以往的开发进度,从获取地块到项目入市,一般不会超过一年。但具体到樊家村项目,可能考虑到要做进一步的产品研发,在开发周期上会做一些调整。

  产品方面,上述人士表示将打造北京市场上“耳目一新的产品”,因为受到地块容积率的限制,“低密别墅”类产品可能不在考虑范围内,可能会在目前葛洲坝上海虹桥项目的基础上做进一步研发,推出平层产品。

  上述人士还表示,无论是集团还是公司层面对于这个项目并没有施加过多的压力,对项目本身而言,如何做出好的产品是最重要的。

  但值得注意的是,北京豪宅市场供应快速增长,开发商间竞争激烈。亚豪机构表示,2015年截至目前,北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示,北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的财富客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,而豪宅项目之间也将出现激烈竞争,对开发商挑战不小。

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