未批先建、无证销售、工期耗时近5年、遭业主退房，金地集团(以下简称金地；600383，SH)5年前大手笔入主西安城改项目时，恐怕未料到会有如此波折。

　　日前，金地西沣公元(以下简称西沣公元)业主向记者报料，因交房延期等原因，有业主已开始退房。随后，记者了解到，遭业主退房的西沣公元是金地在西安开发的最大地产项目。

　　事实上，西沣公元从开发之初就瑕疵颇多，因无证销售在2014年被房管部门通报，次年又因未批先建遭罚近200万元。值得注意的是，记者查询金地2015年半年报发现，去年8月，西沣公元取得首批预售证前，其无证销售的签约金额高达27.35亿元。

　　受诸多原因拖累，西沣公元项目仅一期项目就耗时近5年，总投资预算也从133.44亿元，数度追加至216.51亿元。

　　就上述情形，记者向金地发去采访提纲，但截至发稿尚未收到回复。金地集团西北区域地产公司相关负责人向记者表示，“西沣公元目前在售的楼栋都取得了预售证。”此外，该负责人并不愿做过多回应。

　　预算从133亿追加至216亿

　　入主西安，开发了3个住宅项目之后，金地决定涉足城改项目。金地2011年1月6日公告称，其参与西安雁塔区西沣路区域的城改项目，共约1241亩。随后金地在2011年年报中披露，当年2月西沣公元项目动工。

　　2010年前后正是房地产“黄金十年”的尾声，大型房企攻城略地也达到顶峰。西安一地产人士告诉记者，“这个占地1241亩的超级大盘，不仅是金地在西安的最大地产项目，亦是西安近年来少见的大规模地产项目。”

　　记者注意到，与常规地产项目2~3年的工期不同，金地西沣公元进度较为缓慢。该项目分4期开发，其销售人员告诉记者，一期已于今年完工，也就是说仅一期从开工算起已耗时近5年。而以金地在西安的另一个体量相近的项目“金地·翔悦天下”相较，后者为非城改项目，2013年开工，2015年即竣工。

　　“依照金地的实力，西沣公元工期应该不会拖至5年，其一期在2~3年完成较为正常。”对此，多名西安房地产人士向记者表示。

　　事实上，过去的5年，房地产行业已进入下行通道，去库存压力凸显，工期延长则意味着资金承压。而不少业主退房的主因，也是缘于西沣公元工期。“交房时间延期，我们等不了了。”一名业主对记者称。

　　一期耗时近5年之久，亦使得西沣公元的总投资不断推高。在2011年年报中，金地对该项目预计总投资为133.44亿元，在2013年半年报中，预算追加至181.65亿元，此后，金地又将预算追加到216.51亿元。

　　体量庞大的西沣公元，在资金投入上自然不菲。金地2016年第一期中期票据募集说明书显示，截至2015年三季度末，西沣公元项目累计投入资金58.6亿元，其中金地的自有投入资金为36亿元。此外，在金地2016年一期募集的10亿元中，2.5亿元便用于西沣公元项目。

　　未批先建曾被罚193.91万

　　事实上，金地西沣公元项目自开发以来，还屡陷未批先建、违规销售的风波。

　　2014年6月，新华网报道西沣公元项目五证不全、违规售房。此后，多家陕西当地媒体开始关注西沣公元项目销售资质情况，其因此遭到房管部门通报。2015年，西沣公元项目再因“未批先建”被西安城改办处罚193.91万元。

　　记者查询发现，金地西沣公元项目在取得预售证前，其无证销售的签约金额已高达27.35亿元。西安市房管局官网公示的商品房预售许可证查询结果显示，西沣公元项目在2015年8月26日才取得了1~10幢(预售证号2015293)和11~20幢的预售证(预售证号2015294)。这是西沣公元项目自2011年开工以来取得的首批预售证。

　　金地2015年半年报披露，截至2015年6月末，西沣公元项目累计签约面积36.81万平方米，单方平均售价为7431元。记者据此计算，西沣公元累计签约金额为27.35亿元。

　　比对西沣公元项目取得预售证的时间，这就意味着，在取得预售证之前，西沣公元项目无证销售签约金额至少为27.35亿元。

　　根据住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　西沣公元项目未批先建、无证销售，与其城改项目的属性不无相关。西安一名房地产人士向记者称，“招拍挂”之前的程序一般要1至2年，期间涉及的拆迁、安置与补偿等事宜若不顺畅，开发商拿地的时间很可能被推后，而此时开发商铤而走险，未批先动工，就显得很普遍。

　　除此之外，二、三线城市房地产行业急转直下，也加速了城改项目弊端的暴露。陕西房地产研究会会长王圣学对记者称，城改项目所处地段大多较好，房地产市场好时，尽管拆迁成本高，开发商拿地意愿依然强烈，但当市场下行后，城改项目遇到的问题就会暴露出来。