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地价房价互抬楼市疯涨何时休

  • 发布时间:2016-03-20 08:37:57  来源:新华日报  作者:汪晓霞  责任编辑:张明江

  新华观察

  18日下午,南京土地拍卖,地价再飚。同一天,苏州出台十项政策稳定房价预期,划出全年涨幅不超过12%的“红线”。两个省内楼市最火城市同一天传出的这两个消息,耐人寻味。

  竞拍一开始,手持45号牌的房企就豪气地加价14亿!一举让价格直接跨越了“最高限价线”,主持人提醒中带着调侃:“感谢大家对南京市保障房做出的贡献。”按照当地规定,超过最高限价的地价部分将用于保障房建设,而同样的“感谢用语”主持人说了两遍。

  这一场土拍,近50家房企组成“豪华参拍阵容”,对手的高幅加价,并没有击退“应战者”的勇气,3个区域最高地价由此诞生:鼓楼区热河南路一地块由招商地产以48.2亿元竞得,楼面价29899元/平方米;江北新区纬七路一地块由中建东孚以11.2亿元夺得,楼面价22435元/平方米;江北新区雨山路一幅地块由保利地产以31.2亿元收入囊中,楼面价22320元/平方米。若以3个区域的现有房价衡量,地价均已超过房价,正所谓“面粉赛面包”。

  这场土地拍卖会之前,国家统计局公布了2月70个大中城市住宅销售价格统计数据,数据显示,2月南京房价环比再涨2.7%,创下环比涨幅新高。这已是南京房价连续12个月上涨,1年涨幅达14.1%。

  高地价、高房价两相映照,给当地楼市投射出狂热而不安的情绪。然而,理性的市场分析人士和专家已开始发出忠告:如此“高歌猛进”恐将加速本轮上涨周期的结束,因为涨太快太猛会导致购买力弱化,无人接盘,最快下半年可能产生市场逆转。

  眼下的南京,已然是二线城市中的房价领涨者,2月该市新建商品住宅均价环比上涨2.7%,超越了北京的2.3%、广州的1.6%,仅次于深圳的3.6%和上海的2.9%,涨幅全国第三。这其中,河西、江北两个板块房价溢价更为明显,去年河西房价普遍还在2万多元,但现在楼盘售价均在3万元以上,少数楼盘的房价则冲过了4万元的高位;江北房价在去年7月国家级新区利好落定后进入大涨期,有楼盘一年房价上调六七千元/平方米。

  不安分的地价拽着房价高企。去年下半年以来,南京“地王”频出,去年最后一场土地拍卖会上,更是拍出高达4.2万元/平方米的地价。地价跳涨,给楼盘加价销售注入底气,买方也在恐涨效应下加快进场,再搭上政策利好频出、资金量化宽松的快车,楼市上演资本狂欢。

  昨日高价地再出,江北有楼盘随即放言将涨至3万元/平方米。而几乎在近50家开发商“拼抢”地块的同时,淘宝网司法拍卖平台上,20个人在“抢”河西一套豪宅,公开拍卖的这套房面积294.97平方米,起拍价789万元,经过140轮激烈竞争,成交价高达1219万元,涨了54%!

  据悉,南京物价部门对房价的把控已经趋紧,房企报价过高将受到一定压制,然而,一定时期内压住几个楼盘或一批楼盘的高报价,却非长久之计。有的房企因此“不高兴”卖了,干脆“捂”起来,在供不应求矛盾本已十分突出的当下,无疑又助长了供需失衡。

  如果说物价之手“紧”了,那么“土地财政”套路下的地价把控之手似乎却在“松”。记者留意到,这一年来,南京出让土地时,常常出现起拍地价已经定得相当高的现象,有的地块甚至未拍已是“地王”。3月16日推出的4幅地块,起拍地价已赶上或者超过此前拍出的“地王”价。

  政府在土地出让前制定的“底价”就已很高,在“僧多粥少”、市场本已火热的情况下,不拍出高价都难。2月底南京出台十七条房地产调控政策,提出遏制地价从而平抑房价,但目前来看,成效尚未显现。

  “如果,没有三四线城市的冷清把资本往南京逼,没有投资渠道缺乏、股市低迷把大量投资需求往楼市逼,没有资本的泡沫,没有需求的泡沫,哪有今天的地价飞涨、房价飞涨?!”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,眼下房企有的重仓南京,没有进入的则在积极布局,地产资本向南京聚集的趋势有增无减,南京的土地市场完全被资本操控。而地价与房价本就是互助互推的“孪生兄弟”。

  张辉认为,2014年底开启政策刺激的大门以来,中国楼市进入史无前例的全民投资和泡沫经济时代,买房人抢房,开发商抢地,投资需求大量释放,一轮资本主导的地价、房价涨价潮席卷一二线城市,愈演愈烈。深上宁京广等领涨的一二线城市,恰恰是楼市泡沫最大的吸纳者和承担者。

  “房企的拿地逻辑根本不是基于正常的房价预测来倒推地价,而是资金竞争下谁的风险偏好最高?谁的胆子更大?根本不是未来房价能不能卖到多少钱的问题。有的房企在拍地前甚至根本不算账,只是照着周边楼盘的房价来拍地。”

  “照这样发展下去,本轮上涨周期将很快走完。”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华直言,当前市场的疯狂将使得本轮上涨周期提前结束。而昨日一位在圈内浸染多年的人士称,最快可能到10月份,市场就会出现变化。更有多位地产圈人士预判,明年市场风向会逆转。微博和微信朋友圈里,“泡沫会不会破”的担心、希望政府出实策控房价和地价的呼声也纷纷出现。

  此时,与南京一样拥有火热楼市行情的苏州传出消息:18日,苏州市政府召开关于稳定房地产市场发展的会议,出台十项政策稳预期,主要包括增加住房供应、加强土地供应管理和市场监管等,其中最引人注目的是,当地政府给楼盘预售证备案价格划出涨幅“红线”:申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。

  苏州科技学院教授盛承懋认为,现在苏州属于一二线城市中房价涨得过快的城市之一,新政出台及时。“不宜”体现了有形之手的引导,是出于对市场经济的尊重。而政府引导下,短时间内房价不会出现断崖式涨跌,市场买卖双方都应保持理性。

  苏州出手了,南京还会远吗?

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