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李宇嘉:超预期的楼市库存让稳增长承压

  • 发布时间:2015-11-25 05:38:00  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:李春晖

  自2014年7月份,“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后,楼市政策均围绕“去库存”展开。到目前,能采取的、并有助于加速库存去化的措施,基本上都发布实施了。今年以来,楼市销售回升态势良好,但10月数据显示,楼市库存压力不仅没有缓建,反而出现恶化之势。近日,国家领导人很罕见地相继就“去库存”做出重要指示,可见楼市库存压力已经影响到了“稳增长”和“调结构”方略。因此,如何理解库存并测算库存,是评判未来市场和政策走势的第一步。

  库存,可从两个角度理解。微观层面上,库存是企业为销售而准备的原材料、中间品以及产成品。由此,库存分为原材料、中间品(半成品)和产成品等三个类别的库存,“库存管理”是企业管理的一个重要分支;宏观层面上,企业库存行为是判断行业或宏观经济周期的重要指标,即所谓的“库存周期”。如经济复苏,需求改善,但生产还没有完全恢复,带来库存被动消耗称为产出上行、库存下降的“被动去库存”阶段;当经济由复苏转为繁荣,称为产出上升、库存上升的“主动补库存”阶段。

  我们常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。另外,我们经常所说的“去化周期”(多少个月),其计算公式为“待售建筑面积/过去12个月月平均销售建筑面积”。

  我们所说的库存,来源于国家统计局公布的待售商品房建筑面积累计值,指的是在报告期末,开发商已竣工可供销售或出租,但尚未销售或出租的商品房建筑面积累积值,该数据经由当地统计部门的企业直报报系上报。截止10月底,这一规模是6.8亿平米。但是,该数据未包含已经批准预售(但并未销售出去)的商品房建筑面积累计值。因此,国家统计局公布数据低估了待售库存的规模。

  单看待售面积,近年来也处于快速增长态势中。2012-2015年10月,待售面积分别增长33.3%、35.2%、26.1%和17.2%。另外,由于库存成本很低,开工到销售的弹性很大(有的项目“出地面”就可以卖了),加上开发商往往采取“蓄客决定推盘”、“以销定产”的策略,待售面积可大可小,看市场行情。因此,待售面积不仅反映不了库存规模,而且所谓的“去化周期”也不能客观评价库存到底要多久才能消化。

  同时,从会计核算角度看,楼市库存应分为已批未建库存(原材料库存),即开发商储备土地,在建未售库存(半成品库存),即处于施工状态但并未获得预售许可的库存,以及前面讲的待售库存等“三大块”。根据中信证券的匡算,2003-2015年上半年,全国累计出让国土房地产建设用地161.7亿平方米,按照百城供地平均容积率(折算后)1.4计算,合计房地产建筑面积226.4亿平方米,再减去期间累计新开工155.5亿平方米后,已批未建库存大约为71亿平方米。

  在建未售部分,在企业会计核算上,应该算作库存,但有一部分已经由批准预售而进入销售状态。我们预估,施工面积中的20%已经由批准预售销售出去,即在1-10月份房地产开发企业施工面积70.1亿万平米中,有14亿平方米已进入销售。按照50%的去化率算,有7亿平方米已经销售出去,只是由于未竣工而无法结转为销售收入。因此,在建未售部分库存的实际规模为56.1亿平米。

  综上,待售库存的实际规模,应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上,再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米,即13.8亿平方米。在此基础上,加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存,目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。照此,即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米),全部库存也要10年以上才能消化完毕,这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

  因此,楼市实际库存规模远远大于披露的数据。但同时,“高库存”是楼市运行的重要特征,实际待售要保持在12-15个月的消化周期,才能保证预期稳定、房价稳定;在建未售是待售库存的“蓄水池”,可以相对轻易地转化为待售,关键看市场行情;已批未建是开发商运营的基本策略,储备土地多少是衡量开发商实力的重要指标,龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。

  同时,土地出让金可以分期缴纳,或冲抵配套代建费用,建筑安装费用可以在竣工验收后结算,故相比较一般生产企业,楼市库存成本很低。再加上,延长库存消化周期,既可以分享土地增值、周边配套完善的溢价,也可以获得土地增值后更多的抵押融资等。因此,楼市“高库存”也不完全是坏事,也不能高估“高库存”的负面影响。

  国家领导人之所以如此看重“去库存”,关键在于,若库存无法消化,开发商拿地和新开工的积极性就不高,楼市三项“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)难以触底回升。由于房地产开发投资通过上下游引致投资,关联60%以上的全社会固定资产投资,故房地产开发投资下滑,必然拖累固定资产投资,上下游制造业产能过剩的局面就无法改观,基建投资资金来源也受影响。进一步讲,“稳增长”也就会承压。

  (作者系财经专栏作家李宇嘉)

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