丰台花乡樊家村地块拍出了7.5万/平方米的天价!刷新两年前东三环农展馆地块的单价纪录。10月20日的消息,彻底点燃今年持续已久的丰台热。

　　作为北京城六区之一,丰台房地产市场过去一直平淡无奇,区域热度甚至不如相邻的大兴亦庄、旧宫区域,然而,今年以来,随着一个个天价地块接连出炉,一个个天价项目接连入市,“不温不火”的丰台让整个京城楼市为之侧目。樊家村地块的拍出,让丰台彻底成为北京楼市的最热区域,业内人士直呼“丰台,疯了”。

　　回顾丰台楼市发展轨迹,丰台走热并非今年才出现,早在2013年,随着龙湖、泰禾、华润等品牌开发商接连进驻,丰台土地价格已经开始不断攀升,丰台区域的西局、白盆窑、石榴庄等区域地块无一不受到房企争抢。业内专家预计,随着丰台区的多个顶豪项目开始热销,丰台市场价格洼地越来越被挖掘。

　　□土地

　　丰台掀起抢地热潮

　　“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿,现在拿地,需要吃了药才敢去。”10月20日下午,在丰台区花乡樊家村宅地进入现场,参与竞拍拿地的某开发商内部人士笑称。

　　北京供地稀缺叠加房企重仓一线城市的双重影响之下,北京土地市场的竞争升级,地价更是节节攀升,作为城六区一员的丰台在近期的土地出让中“出尽风头”。

　　10月20日下午,丰台区花乡樊家村宅地进入现场竞价阶段,作为日前炙手可热的区域,丰台该宗地受到了众多房企的关注。据记者了解,该宗地的建筑规模为20.38万平方米,起始价达到了33亿元。虽然价高,但参与者众,有两家联合的,有三家联合的,也有单枪匹马的。

　　据记者了解,葛洲坝、龙湖+首开+保利、中粮+天恒+首创、万科+金融街、中国金茂、金地、中铁建、中铁置业等悉数到场,且互不相让,整个叫价环节节奏很快,半个小时即经过了73轮角逐,龙湖联合体以49.5亿触顶合理土地价格上限。在随后的公租房面积较量阶段,又历经了31轮“贴身肉搏”,“单枪匹马”的葛洲坝报出3.1万平米成功竞得该地块,算上标书中要求的1万平米的配建,共计需配建4.1万平米公租房。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算,商品房住宅部分楼面价高达7.5万/平方米,该价格甚至超过了农展馆,可以说是北京住宅类的楼面价历史最高。亚豪机构副总经理任启鑫分析表示,预计售价将在15万平方米左右。

　　包括上述宅地,截至目前,四季度以来的土地成交热潮中,丰台区域已经成交了四宗地,另外三宗商业性质用地中,一宗落入中铁置业囊中,另外两宗被方兴和碧桂园联合体摘得。值得一提的是,无论宅地还是商业用地,丰台区域地块均经历了激烈的角逐。

　　事实上,从2013年开始,丰台土地市场的火热让丰台区域备受关注。2013年夏家胡同地块成交楼面价达4.5万元/平方米,2014年西局地块楼面价突破6万元/平方米,而今年成交的玉泉营、白盆窑、石榴庄等区域地块无一不受到房企争抢。

　　据亚豪机构统计,自2014年至今,丰台区域24宗地块,截至目前,已经有部分地块入市。

　　任启鑫表示,丰台区发展的落后使得该区域住宅供需长期处于城六区的末尾,甚至不敌部分近郊区域。但是随着北京城区住宅用地的不断减少,住宅市场的不断外扩,丰台区五环内大量可供开发的地域成为土地市场当中最后一批“热土”。从宅地成交情况来看,自去年开始丰台区土地市场成交开始出现明显增多,其中西局、榴乡桥等地块成交楼面价更是屡创新高。由此,丰台区在进入供应热点区域的同时,其区域价格也将呈现快速上涨趋势。

　　□新房

　　高端化已成主旋律

　　丰台土地楼面价不断走高,让前期拿地布局的房企按捺不住内心的高兴。

　　一个有意思的插曲是,就在樊家村天价地块出让的第二天,与樊家村天价地块一墙之隔的懋源地产钓云台项目就召开“钓遇未来,云集中西——对话中国豪宅新价值标准,揭秘豪宅基因密码”论坛。有业内人士就笑称,与新地王一路之隔的懋源·钓云台将成为最大受益者。懋源地产相关人士表示,新成交的樊家村6号地印证了懋源进入丰台的前瞻性。2012年获得钓云台地块,2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同楼面价当时只有4万元/平方米。2014年,伴随龙湖、泰禾进入西局拿地,丰台楼面价达到6万元/平方米。

　　10月18日钓云台刚刚公示预售证,4栋楼均价都在10万元/平方米以上,最高的一栋楼均价超过13万元/平方米。业内人士认为,新地王的成交将鼓励开发商和买房人双方的信心。

　　除了钓云台外,据亚豪机构统计数据显示,继龙湖西宸原著、方庄公馆入市之后,今年10月丰台区包括钓云台、天恒金融街公园懿府、福海棠华苑等3个普宅项目以及鲁能·钓鱼台美高梅公馆、中奥广场首站两个商住项目扎堆入市,入市项目的数量仅次于大兴区排全市第二。频繁入市的高价地,让丰台在售新盘价格水涨船高并迎来了热销旺季。

　　10月17日,位于南四环外的天恒金融街公园懿府迎来首次开盘。记者获悉,项目当日共推出266套房源,去化率超八成,单盘单日销售额超10亿元。项目销售现场也迎来许久未见的摇号选房的火爆场面。据悉,公园懿府开盘当日共吸引了近400组客户前来选房,从上午9点30分起,整个摇号选房过程一直持续到下午3点30分。在首期迎来“开门红”之后,公园懿府项目还将在11月再加推一批房源,但据销售人员介绍,届时售价也将有一定幅度上涨。

　　位于西三环的龙湖西宸原著,继6月别墅产品获得10亿元热销之后,10月24日,其推出的140-240平方米平层产品——西宸原著玉府,在蓄客仅一个月时间内,开盘当日所推产品全部售罄,又创10亿元热销佳绩。除此之外,位于南三环外的鲁能·钓鱼台美高梅公馆,尽管单价高达8万-10万元/平方米,但凭借小户型低总价特点以及改变传统生活方式的独特设计,在17日产品首次亮相的发布会上,仍然收到200多组客户的排卡。

　　□二手房

　　业主心理现微妙变化

　　“我家门口出了北京地王,楼面价都7.5万了,可我家的房子才4万出头。”家住万年花城的李小姐(化名)说。

　　据记者了解,该项目临近日前成交的丰台花乡樊家村地王,首经贸地铁站附近某门店的经纪人告诉记者,个别业主的心理确实有微妙的变化,“昨天有个业主过来说,他的房子肯定要涨,和那个地王就隔了一条路。”

　　不过,大部分挂牌出售的二手房业主更看重周边的配套和已经开始卖的新房项目,“这个地是卖了,但什么时候卖房子还不知道,卖多少钱也不知道,我现在着急换房,所以也不会报太高的价,还是市场价,只是心里底气足一点。”

　　伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉记者,截至目前,新晋地王樊家村地块周边热门小区的成交均价有小幅上涨,但总体保持平稳。大部分业主在报价方面也较为理性,借机抬高报价的现象很少见,但身边“地王”的出现,也进一步坚定了业主对目前房屋定价的信心,进一步议价的空间进一步减小。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,虽然豪宅能够对周边区域的配套和规划起到一定的改善作用,但对周边中低端,尤其是偏低端社区的房价提升作用不大。在目前的市场形势下,未来地王频出将成为新常态,这些豪宅高端项目的落地,由于能够使周边的配套规划逐步完善,周边房价也将有所提升,但大幅上涨的可能性不大。

　　“除了拉升整体区域房价之外,随着这些高端项目的开发,区域的一些配套尤其是商业配套也会越来越发达。”家住丰台西南马家堡区域的王女士这样告诉记者。

　　王女士认为,这些年南城一直不被看好,主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差,甚至很多地方都看不到什么配套,虽然近几年这些问题在逐渐发生变化,但还是没有实质性改善。地王频繁出现,也就意味着未来高端项目会频出,而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好,这也是她最为关心的。

　　王女士告诉记者,她目前所居住的房子是2010年交付的,当时买这套房也是基于对未来的一个预期,包括地铁10号线的开通以及附近两个大型商场的投入运营。虽然是南三环,但当时买房的时候附近几乎没有任何配套,“甚至连公交车都没有,去地铁站只能打黑车”,王女士说,在不到5年的时间里,配套逐渐得到丰富,房价也从当初的不足2万元/平方米涨到现在的4万元/平方米以上。但对于80后的王女士来说,这样的配套仍然显得差强人意,“丰台是城八区,还是希望配套能够更高端更时尚一些”。

　　□分析

　　项目价值比拼将成看点

　　受历史因素的影响,丰台区开发进度较为缓慢,另外加上地铁线路贯通较晚,丰台开发程度甚至落后于大兴、房山这类南部郊区。供应的不足使得丰台区成交持续难以突破,从丰台区历年住宅成交情况来看,该区域成交占比多年维持在10%以内,2014年与2015年占比更是低至3%。而近期区域项目的集中供应,使得该区域未来成交呈现上行趋势。

　　“作为城六区之一,丰台房地产市场过去一直平淡无奇,区域热度甚至不如亦庄区域,主要原因是土地供应节奏滞后。”中原地产首席分析师张大伟表示,随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场,丰台土地价格迅速攀升,数宗高价地开始出现。2015年,丰台区的多个顶豪项目开始热销,丰台楼市越来越被认可。

　　一位丰台项目负责人表示,丰台近期的土地热点并非偶然,是基于几年来的规划和布局,随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等重大利好,丰台的价值正在重新定义,一系列政策南倾都将为房地产的开发和销售提供良好的基础。

　　据中原地产统计,截至目前,北京楼面价超过4万元的含居住类土地合计有30宗左右,其中有7宗出现在丰台区域,包括之前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄,均出现了多宗高价地。张大伟预计,叠加昨天成交的地块及未来的新宫高价地,预期丰台区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万元的顶豪项目。

　　对于未来区域越来越多的高价项目,拿地只是开始,项目之间的竞争才刚刚开始,北京房地产业协会秘书长陈志认为,现在的高端项目已经进入到“价值比拼”的时代,人们会更多考虑到细节,考虑到产品的品质,价值并不等于价格。这是开发商们所共同面临的新课题。

　　对于业内专家关于后期入市销售的担忧,有开发商也表示,企业有自己的算账逻辑。北京好的高端项目,都会有自己的出路,考验的只是豪宅开发商的开发运营能力。

　　懋源地产品牌推广总监赫蒙认为,在新的市场背景下,新一代高端项目将进入“定制时代”。豪宅基因一定是独特的、创新的、全方位的。最重要的,豪宅开发应更细更深入更动态地去研究客户的种种需求。从开发端讲,就是要为细分的市场客群“定制”豪宅,拒绝复制。

　　据介绍,在钓云台项目开发上,懋源地产就确定了“回归家庭、参与生活”的开发理念,以最大化契合当下高端财富群体特别是京西客群的需求。

　　□专家观点

　　◎亚豪机构副总经理任启鑫

　　未来丰台住宅市场将量价齐升

　　从丰台区目前住宅配套情况来看,地铁9号线、10号线等线路的贯通,使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面,天坛医院等内城医院的外迁,优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形,区域产业支撑开始发力。居住环境的不断提升以及区域“最后城区住宅”的稀缺性,使得该区域住宅在未来一段时间内将呈现量价齐升的态势。

　　◎易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　抓住后续高端资源导入机会

　　如果从行政区划来看,丰台区属于北京的市区,所以后续很多资源依然会有继续在此类区域聚集的可能。从这个角度看,房企进行项目开发,实际上也是希望抓住后续的高端资源导入的机会,积极进行高端项目的开发。因此,从目前实际情况看,丰台的各类土地项目频频出现高溢价率的现象。此外,由于部分区域此前已经有了高端项目的开发,房企也愿意进行此类扎堆开发的方式。从后续市场趋势看,也会面临一个大的土地价格和房产价格攀升的格局。更为重要的是,对于此类地产项目来说,如何吸引更多优质住户的进入,进而对于板块的高端化发展将有积极的作用。

　　◎中原地产首席分析师张大伟

　　丰台未来将有8-10个天价项目出现

　　随着2013年,龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场,丰台土地价格迅速攀升,数宗高价地开始出现,一直到2015年丰台区的多个顶豪项目开始热销,市场价格洼地越来越被挖掘。从今年入市的丰台8个项目看,均价在10万以上的就出现了3个。特别是上半年的明星项目龙湖西宸原著即将推出平层产品,近15万/平方米左右的定价,进一步明确了丰台这一新兴高端区的形象。预期区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万的顶豪项目。