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楼市政策或继续宽松:首套房首付比例最多降到两成

  • 发布时间:2015-05-08 09:14:13  来源:中国广播网  作者:于琦  责任编辑:吴起龙

  首套房首付比例最多能降低到20%,如果降低到10%的话,非常容易出现次贷危机。”这是资深房地产专家韩世同在接受央广网财经记者采访时的观点。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,如果有首套房优惠政策,降低首付比例有可能,但空间不大。“即便是要调低,90平米以下的普通房可以再减一成,非普通房30%比例并不高,没必要下调”。

  首套房首付比例有降低可能性政策落实成难题

  今年3月底,国家出台了关于二套房优惠的“330”新政,房地产市场火爆,成交量上涨。CREIS重点监测的38个城市中,4月份有8成城市的新房成交量回升。在价格方面,4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。

  中央层面连续出台利好房地产市场的政策,近日也有媒体报道预测称,首套房首付三成可适当调整,到底是否可能出台关于首套房的优惠政策?这引来人们无数猜想。

  韩世同指出,国家层面可能在出关于首套房优惠的政策,但是商业银行不执行,政策也变得没有用。“就好像当初,央行也不断向商业银行喊话,要求降低个人房贷的利率,但是银行都不一定操作和执行,就造成这方面的喊话变成了空喊”。

  根据央广网财经记者了解,关于二套房优惠政策的落实情况,目前大概只有20%-30%的银行落实了这个政策,而且还是中小银行,有70%的银行还没有落实。“这种情况其果不能够实现的话,现在再做首套房方面的优惠,我觉得可能不太现实。”韩世同对记者说道。

  杨红旭表示,除非家居市场进程不顺利或者再次出现低迷,才会加大支持首套房的力度。根据国外的经验,首套房首付比例有下滑的空间,但是首套房的利率是由商业银行所主导,考虑自己的经营利润,商业银行是不可能打七折的,现在一般大城市是打九五折为主,少数打九折。中央政府不可能强迫商业银行大幅度打折,如果有首套房优惠政策,降低首付比例有可能,但空间不大。

  韩世同建议,在政策落地的时候,要顾及到商业银行的想法,要调研看银行目前的顾虑和问题在哪,是不是利润指标的问题。对于要保持比较低的利率去优惠购房人群,同时要让商业银行去承担这种利差的损失,他们的积极性肯定要打折扣。除非从根本制度上调整和改变,否则在现行的模式下,这个问题难解决。

  降低首套房首付比例的关键是金融市场化程度提高

  据了解,在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港地区),凡是首次购房,在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。

  为何在发达国家和地区首套房的首付比例可以降至这么低?杨红旭告诉央广网财经记者:“一方面是由于发达国家金融市场化程度比中国要高,金融机构和放贷机构会对购房者有一个收益和风险的评估。中国的金融市场化程度没那么高,银行体系是国有银行为主导,设定两三成首付比例是在加强防范风险的门槛。另一方面,发达国家金融衍生品比较多,住房抵押贷款可以再次进入衍生化,衍生出类似MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化),但是中国目前没有这个途径,只是鼓励MBS,但是没有大部分推广。中国随着金融市场化的程度不断提高,随着房地产金融衍生品的逐渐丰富,这两个条件具备之后,才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水平”。

  韩世同也强调,“这个10%很多是由国家的住房银行来提供优惠的贷款利率,我们现在的商业银行是由它们自行消化利差。商业银行如果对首次置业的人群最优惠,造成的利差损失如果有人能够帮它补贴,这样执行起来一点问题都没有”。

  据悉,美国有房地美和房利美,是官方的一个金融机构,均为私人拥有的上市公司,它们作为联邦法律创建的“政府赞助企业”,可以享受特殊的权利,包括可以免交各种联邦及州政府的税收,并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场,其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给,并让购房者能够获得资金支持。

  因此,韩世同建议,“我们可以专门成立住房银行,像美国的房地美和房利美,解决按揭的首付利率的问题,这个作为一项国策来操作的话会更好一些。对首次置业的人给予终生一次的优惠享受,应该从顶层设计上来重新考虑”。

  未来房地产市场:中央层面没有大动作市场走向取决于开发商

  杨红旭称,“三月下旬内部已经出了三个新政,国家的支持力度很大,中央层面不会有很大的动作,地方政府救市政策可能进一步升级”。他认为,政府接下来会在保障房尤其是棚改房方面加大力度,通过收购一定的存量房去用作安置房和保障房,这是中央方针,地方政府落实还会有一定的差距。

  对于如何消化库存,韩世同认为,降低二套房的首付,一线城市限购政策取消,这些行政性的措施进一步松绑,再加上央行降息降准政策的配合,去库存的效果过就会更明显。”另一方面,他指出,“市场的走向不能光等国家的优惠政策,开发商的积极努力配合是关键。增加优惠给予折扣,减轻购房者的负担,都是有利于促进成交和降低库存。市场的走向取决于开发企业的态度”。

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