房地产调控四大疑云待解

　　一场北风吹去了北京上空的雾霾，即将面世的沪港通也有望将A股从纠结中拽出来，但央行和银监会的房贷新政却没有让房地产市场变得清澈，反而引来了诸多疑云。

　　首先，房地产与经济增速的关系该如何处理。

　　10月10日，国际货币基金组织(IMF)在华盛顿发布的《亚洲及太平洋区域经济展望报告》中指出，在短期内，急转直下的中国房市或拖累亚太地区的经济前景。报告预测，中国房价指数如持续下跌，将对许多亚洲的新兴经济体产生重大影响：“房价下跌5%，将导致后一年GDP下降1.3%。”

　　不过，IMF首席经济学家奥利维耶·布朗夏尔日前又表示，中国房价会下降，但并不会带来金融和财政风险。因为中国家庭按揭贷款的杠杆率相对较低，即使房价下跌也不会使金融机构和家庭破产。他强调，增长放缓是中国经济机体更加健康的表现。

　　房地产一头连着投资，一头挂着消费，是一个牵一发而动全身的行业。从当前国内采取的措施看，各地相继取消限购以及房贷新政的出现，被各界认为是经济稳增长的一项重要举措。更有甚者，将针对房地产的这些措施称为救市手段。因此，房地产调控与经济增速的关系要搞好。

　　其次，房地产投资和房地产信贷供应能不能满足市场需求。

　　中国社会科学院在10日发布的《中国经济形势分析与预测——2014年秋季报告》中预计，2014中国经济增长7.3%左右，比今年春季预测下调了0.1个百分点。下调的主要原因是：今年以来房地产市场调整加深，占总投资1/4的房地产投资的增速显著下滑；尽管政府加大了基础设施投资力度，但因融资制约、项目准备不足、投资回报率低等问题而难以完全对冲房地产投资增速的下滑。

　　8月份房地产相关数据继续恶化，销售和新开工继续负增长，相对稳定的施工和竣工面积也带动地产库存不断攀升。然而，房地产投资受制于前期拿地和新开工过少难有明显复苏，反而继续下行的风险较大。众多分析机构认为，“认贷不认房”等举措会给房地产市场带来短期提振，但可能无法改变明年房地产投资向下调整的格局。

　　国信证券预计，房地产投资下滑对整体经济拖累较大，政府无法泰然处之，势必祭出对冲的手段。

　　而针对居民房贷的需求，央行、银监会祭出了住房抵押贷款支持证券（MBS)等“新武器”，从短期来看，这些措施可以拓展居民部门加杠杆的空间，显著刺激地产销售。但中长期来看，居民部门即使有加杠杆的空间，但缺乏加杠杆的能力，也会使大量的地产库存难以消化。

　　因此，从满足居民房贷需求、消化楼市库存压力等方面看，全面降息才是最直接、最有效的手段。而现在较低的通胀形势也为全面降息创造了有利条件。

　　第三，房地产税立法何时才能实现突破。

　　今年年初，房地产税立法据称在低调而有序的进行，但事实情况是这项工作并没有列入2014年全国人大的年度立法计划。业界比较统一的看法是，虽然国家强调“加快房地产税立法”，但房地产税立法会非常艰难，吵吵几年也是有可能的。

　　但在房贷新政出台后，税收调整成为市场的关注焦点。比如，有业内人士爆料称，11月份将调整二手房交易营业税，原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征。另据国内媒体报道，重庆将按建筑面积的成交单价统一扣除20%的装修费后再确定是否需要征收房产税。

　　从以上信息看，无论是市场传言还是地方政府的作为，都将注意力放在了房地产税上。这会不会倒逼房地产税立法的推进进程呢？

　　第四，住房信息联网何时才能从传说成为现实。？

　　《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》明确提出要“健全城镇住房制度”，建立以土地为基础的不动产统一登记制度，推进部门信息共享，6年内要实现全国住房信息联网。

　　现在已有包括福建、甘肃、广西等省份颁布了不动产统一登记实施方案，明确时间表和路线图，加快推进不动产统一登记工作。据国土资源部统计，在全国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作，河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。

　　国务院法制办在8月15日对外发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，公开征求社会各界意见。按照日程安排，这次征求意见于9月15日结束。在进一步修改后，该条例有望经国务院批准正式实施。届时，住房信息联网就将变得清晰可见，也许不会用6年的时间就能与公众见面了。

　　总之，房地产市场牵涉面太广，上述的疑云越早清除越有利于这一行业的健康发展。只有房地产市场进入健康发展轨道，中国经济也才能更好地进入“第二季”征程。