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房产“不翼而飞”的教训

  • 发布时间:2014-08-13 08:55:09  来源:中国质量报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □ 本报记者 曾祥素

  谢某与方某是大学同学,同窗4年又是上下铺。大学毕业后,方某与谢某各自发展,但从未间断来往。一日,方某告诉谢某,自己打拼这几年开了一家公司,经营不错,但苦于扩大经营规模资金不足,自己到银行贷款又因为没有资产可以抵押,银行拒绝贷款,自己从事的行业竞争异常激烈,如果不能扩大经营公司很有可能倒闭。方某眼含泪花对谢某说,这一次只能谢某救自己了。

  方某将自己的“计划”告知谢某:要求谢某将自己名下的房产过户给方某,方某用谢某的房屋向银行抵押贷款。方某向谢某保证公司经营效益很好,不出一年就可以还清银行贷款,并承诺事成后给谢某一大笔好处费。为了打消谢某的顾虑,方某提出与谢某签订一份君子协议,该协议约定:“双方签订的买卖房屋的协议不是真实意思表示,而是为了方某从银行贷款;该房屋的实际权利人仍然是谢某,方某保证按时归还房屋贷款,贷款还清方某协助谢某重新将房屋过户到谢某名下。”鉴于多年的友情及自己对方某的信任,谢某对方某的话信以为真,谢某瞒着家人与方某签订了房屋买卖合同,方某将房屋过户到其名下,并以该房屋作为抵押取得了银行贷款。

  事情到此本应该告一段落。但谁知方某这个“损友”动了邪念,瞒着谢某与郭某签订借款合同,向郭某借了30万元,并对该协议办理了具有强制执行效力的债权文书公证,同时以上述房屋做了抵押。

  此后,谢某到期不归还郭某的借款,郭某申请法院强制执行。法院通过司法拍卖程序强制执行了该套房产,赵某通过拍卖以最高价竞得该套房产,法院裁定房屋的所有权归赵某,赵某办理了该房屋的产权证。

  北京市通州区法院民一庭法官高楠对上述案件进行了解析,认为该案涉及以下法律问题。

  首先是物权变动的公示与公信原则。

  所谓物权的公示,指物权的享有与变动可取信于社会公众的外部形式。公示的对象是物权的享有与变动的事实,公示的目的是让不特定的第三人得以知道。我国《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。这一条规定了以登记和变更登记作为权利享有和变动的公示方法。我国《物权法》第16条、第17条进一步规定了,不动产登记簿是物权归属和内容的根据;不动产登记簿由登记机关管理;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

  而物权公信原则,即物权的存在以登记为其表征,则信赖该表征而进行相应行为者,即使该表征与真实权利状态不符,对于信赖该表征的人也不发生影响。若当事人在享有、变动物权时以法律要求进行了公示,第三人因信赖这一公示而作出一定行为的,事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符,第三人取得的物权也受保护。结合本案,谢某将房屋登记过户到方某名下,办理了产权变更登记手续,对外就产生了公示效力,第三人因信赖这一公示而为抵押行为,受到法律保护。

  其次是非基于法律行为而发生的物权变动。

  我国《物权法》28条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”非基于法律行为的物权变动,物权变动生效的时间不再依照登记或交付,而是依照法律规定的时间。即因人民法院、仲裁委员会的法律文书引起物权变动的,自法律文书生效时发生效力。结合本案,法院通过司法拍卖程序强制执行了该套房产,赵某通过拍卖以最高价竞得该套房产,法院裁定房屋的所有权归赵某,自法院裁定生效时房屋所有权归赵某。

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