一个是总投资500亿元的佛山旧改项目，一个是在上海起步投资就达到271亿元的商业综合体。面对两个投资额都相当庞大的项目，新鸿基地产(00016.HK)近期做出了优化选择。

　　经过两次股权转让，新鸿基地产将佛山项目的股权降至一半，而将对内地投资的重仓押到了上海徐家汇地王项目上。

　　按新鸿基在内地的投资计划，公司在内地计划持有多个包括位于一线城市黄金地段的地标综合体。另一方面，该公司有待出售的物业1494亿港元(约合1196亿元人民币)，有大量物业有待变现。

　　重心移至上海

　　佛山“泷景”是新鸿基在华南最重要的项目，总建筑面积达280万平方米，预计总投资达500亿元。2009年前后新鸿基分两次，以总价81.6亿元的价格获得这一超大体量的旧改项目。

　　但日前这一项目却变数横生。

　　合景泰富(01813.HK)近日公告称，公司以18.6亿港元(约合14.8亿元人民币)的价格，从新鸿基地产手中收购了广东省佛山“泷景”三成的股权。此前合景泰富于2010年3月以16.3亿元获得了这一项目20%的股权。经过两次减持，新鸿基在佛山的项目股权比例降至50%。

　　“卖项目并非外界理解的所谓逃离内地。此次交易有利于公司将资源集中于一线城市。”新鸿基方面如是解释。

　　新鸿基将重心押在了上海。

　　2013年9月，新鸿基击败九龙仓联合体，以217.7亿元的代价夺得上海徐家汇地王。据了解，徐家汇中心整个项目由四幅地块组成，总建筑面积约70万平方米，整个项目的设计图已接近最后阶段。

　　但经过两年时间，这一项目大多仍处于地下施工阶段，仅徐家汇中心位于华山路的一号地块已展开地铁上盖建筑工程。

　　“仅仅是土地出让金这一项，新鸿基每个月都要支出不小的财务成本。”盛世太平投资一位高层表示。

　　“公司将聚焦上海项目，调拨更多的资源全力发展徐家汇中心这个更具潜力的大型项目。”新鸿基在7月28日给记者的回复中表示，徐家汇中心将是公司在内地未来几年投资的重心。

　　为开发在沪项目，新鸿基在今年1月和5月已经为其展开直接或间接的两次融资，其中包括100亿港元的五年期银团贷款和12亿元人民币的五年期融资。

　　值得注意的是，港交所最新资料显示，新鸿基地产主要股东HSBC Trustee (Guernsey) 于7月中旬斥资7545万港元(约合6043万人民币)增持新鸿基66万股。业界认为，此举可能是为新鸿基后续的融资做伏笔。

　　尚未恢复元气

　　对这个总资产超过4600亿元的庞大商业帝国来说，去年新鸿基全年119亿港元(约合95亿元人民币)的销售额并不高。而内地去年只有55亿港元(约合44亿元人民币)的销售业绩，在地产界看来也并非理想。

　　一位不愿具名的分析师称，如果此前没有涉入贪腐案，按新鸿基的公司管理能力以及资本市场对其的大力支持，新鸿基完全有能力和实力进行多项选择，同时开发上海和佛山项目。

　　“新鸿基现在做出取舍，也从一个侧面反映出公司正在恢复元气的过程中，因此对重大投资会尽量避免不必要的风险。”上述分析师说。

　　上海一家房产机构高层表示，在公司运营稳定的基础上，新鸿基有能力获得更高的杠杆，撬动更多便宜的资金。但经过一番动荡，资本市场对新鸿基的评级较之前略有下调。“对新鸿基来说，此时使用较大的杠杆投资也非明智之选，因此会在过往业绩的基础上进行适量的投资和开发。”

　　从财务情况看，该公司的负债率虽然与内房股相比较低，然而债务总额却相当庞大。

　　据新鸿基2014年年报披露，公司负债总额为827.7亿港元(约合662亿元人民币)。其中一年内要偿清的债务为109亿港元(约合87亿元人民币)，2至5年偿清的债务322亿港元(约合265亿元人民币)。

　　在494亿港元(约合395亿元人民币)的流动负债中，去年仅用于利息的支出就高达12.7亿港元(约合10亿元人民币)，包括发行债券、股票等融资的费用支出。

　　“虽然港资房企资产负债率较内房股要低，但因为盘子大，负债额也较大。转让佛山项目，应该也是出于资金安全的考虑，不希望使用太多高息的借贷资金。因为一旦公司业绩不佳，加之公司的财务成本上升，整体的运营压力也会进一步加大。”亿翰智库分析师张化东认为。

　　作为新鸿基在内地最重要的项目，出于降低整体风险的考虑，上海徐家汇中心将采取分期开发、分期逐步散售的方式，来降低资金和运营成本。

　　“如果进展顺利，一号地块的办公楼年内有望进行销售，并获得一定的销售回笼资金。”新鸿基方面透露。