□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　春节前后一般是楼市淡季，但今年春节前后的楼市却从往年的“倒春寒”转变到了“高温天”。重点城市普遍暴涨，甚至出现抢房、业主几次涨价、交易中心排长队过户等恐慌性购房现象。问题是，2015年下半年以来，国家在楼市政策上一直坚持因城施策、分类调控，北上广深被排除在“去库存”利好政策外，房价缘何暴涨呢？

　　目前，业内有一股很有分量的声音，认为重点城市的宏观经济基本面支持楼市火爆，例如资源的吸附能力很强，人口净流入是长期态势；土地供给紧缩，中心区无地可供，地王此起彼伏，供求矛盾长期存在并相互推动；产业转型，收入水平较高；高净值人群、高收入居民集中，投资需求强烈。总而言之，这类观点认为，重点城市的楼市是比较健康的、有基本面支撑。

　　笔者认为，固然有基本面因素的作用，但这些因素过去也存在，其他城市也存在，难以解释近期重点城市房价暴涨。笔者认为，包括一线城市在内的重点城市房价暴涨，首要原因就是利率水平和购房成本降至新低，杠杆水平提至新高所推动。由于外来人口净流入，重点城市需求空间很大。截至2014年底，北上广深适龄购房人群（25-44岁）占常住人口的比重在30%-50%之间，近年来年均流入人口在20-30万人左右，加上支付能力不足积累的需求，以及学位房、“以小换大”等换房需求，在上述优惠政策激励下，购房门槛降低，这些人群加快入市，推动房价上涨。

　　此外，经济景气度下行，希望楼市稳定以托住经济。今年以来“去库存”利好此起彼伏，特别是春节前后，提杠杆、降成本政策频出，市场预期明显好转。同时，股市经历了从“大牛市”到“震荡下行”的转变，与楼市“跷跷板”效应再次显现，理财产品收益率大幅下行，创业创新告一段落。于是，市场上出现了所谓的“资产配置荒”，重点城市楼市成了保值增值的“安全垫”。招商银行和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》，广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位，近期房价上涨也集中在这些区域。

　　笔者认为，不管是需求在政策激励下跑步进入楼市，还是高收入人群投资楼市，这些本身都没有问题。关键是，房价上涨预期强烈的情况下，各类投机需求、短期炒作入市，这或许是近期深圳和上海等重点城市房价暴涨的重要原因。由于低成本、高杠杆，个人融资很便利，房价上涨能轻松覆盖成本，投机需求、短期炒作难以避免。据深圳链家的数据，2015年底以来，深圳二手住房市场投资客（明确买房非自住）占比从2015年三季度的20%上升到30%，是2011年的3倍。

　　同时，近年来互联网金融创新轰轰烈烈，近期发生的上海链家事件暴露出楼市场外融资的问题。在标的理想、房价上涨预期、融资便利的激励下，以“首付贷”为代表的互联网金融产品在P2P平台上非常受欢迎。事实上，2014年以来，平安好房、搜房网、世联行和其他P2P平台也推出类似的金融产品。因此，不具有首付能力的购房者也进入了市场，特别是一些获取短期收益的客户。这样，房贷对于杠杆的限制，比如首套房贷首付3成、第二套房贷首付7成，或许就被突破。实际杠杆水平的抬升，会极大地刺激短期内的需求和对房价的承受能力。

　　另外，商业银行一直将房贷作为优质资产看待，在经济景气度下行背景下更是如此。融360数据显示，截至今年2月23日，35个重点城市首套房贷利率全部跌破5%，降至历史新低，北上广深四个一线城市被各大银行视为房贷必争之地，相应给予的优惠也最多，首套房贷利率低至8.2折。而且，近年来一些中小银行纷纷发放消费贷款、信用贷款等，这些贷款很多也流向了楼市。

　　防止房价大起大落，一直是政府在楼市管理上的基本思路。从今年1月国家统计局公布的房价指数看，深圳、上海、北京等地房价出现大涨，而且其中掺杂了投机炒作，这对稳定金融秩序、避免资金“脱实入虚”非常不利，也起不到“稳投资”、“去库存”的效果。因此，政策适当干预是必要的，近期上海和南京已经发布了相关政策。比如上海禁止中介参与炒作、故意制造紧张气氛，南京打击捂盘惜售，而深圳楼市调控政策经媒体口口相传，似乎也要呼之欲出。笔者认为，当前重点城市楼市情绪亢奋，杠杆较高，投机炒作明显，政策抑制是必要的。

　　但同时，全国正在“去库存”，楼市之于经济“稳增长”、新型城镇化“促转型”具有双重作用，重点城市楼市“领头羊”意义也很重要，故不会实施严厉的打击政策。相反，政策会有针对地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为，让房价回归基本面驱动。因此，笔者认为，各地调控政策出台以后，未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。近日，央行超预期降准，意在释放低成本资金配合“去库存”。由此，未来政策利好、利率和成本继续“双降”趋势很明显，甚至会出现负利率的预期，重点城市房地产资产属性越来越明显，未来房价依旧会处于上涨通道。