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供给侧改革与房地产去库存

  • 发布时间:2015-12-02 01:09:24  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

  11月的中央财经领导小组会议上,提出在适度扩大总需求的同时,重点加强供给侧结构性改革,并部署四项措施。四项措施中,非常罕见地包括房地产业。那么,房地产业与“供给侧改革”有何内部联系?当前最重视的房地产去库存,又与房地产供给侧存在什么关联?

  从改革历史进程来看,我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始推进,1998年“23号文”的颁布才标志着房地产实质性改革。其后,住房市场需求持续而快速的释放,而住宅的生产与供给亦同步大幅增长。在2011年之前,全国住宅总体呈供不应求的态势,供给侧的矛盾主要在于总量,因此也导致房价持续而快速上涨。

  2011年是我国房地产“供给侧”的拐点,两个因素导致了这一拐点的出现:一是长期因素。2011年全国城镇居民的平均住房面积为32.7平方米,相比1998年房改时的23.3平方米大幅增长,相比1978年的6.7平方米更是飞跃式进步。我国小康生活的住宅标准是35平方米。如果算上城中村及郊区的小产权房,则2011年时多数城镇已达到35平方米。住宅告别短缺时代。二是短期因素。即政策剧震所引发的市场供求巨变。2008年四季度至2010年一季度,国家大力救经济救楼市。一方面,房价大涨,开发商急于扩张赚钱;另一方面,信贷超级宽松,银行求着开发商发放低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨,导致之后2-3年住宅供应暴增。

  2010年房地产政策突然转向,由之前的过度宽松,一步步转为过度紧缩。这又造成了两个影响:一是一二线城市实行限购之后,2010年下半年至2011年,很多大中型开发商,纷纷向三、四线城市进军,结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量;二是多次出台新政、持续打压之下,2011年下半年全国楼市趋于降温,其后广大三、四线城市的需求增长势头减弱,而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地制造大量房子出来。

  结果是,全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据表明,截至今年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,同比增长18%。这一指标只包括现房,而期房库存量更大。从历史走势看,更能说明问题。2003至2010年间,全国商品房待售面积增长缓慢,其中2004年和2007年甚至出现负增长,正好对应房价大涨。但从2011年开始,待售面积突然加速增长,对应房价趋弱。

  化解房地产高库存与供给侧改革何干?与众多行业相似,2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩,而结构上则仍有不足之处。

  从区域来看,一方面,部分二线与多数三四线城市供应过剩,库存压力大;另一方面,一线城市和部分二线城市供不应求,房价仍在显著上涨。从产品来看,商办类库存压力大于住宅。住宅当中,别墅和超大户型公寓库存压力较大。另外,部分地区的保障房建设规模较大,也存在一定分配难的问题。从企业来看,全国9万多家(2013年数据)开发商,多数都处于规模萎缩、效益下滑,甚至亏损、倒闭的状态,进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾,或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商,尤其是央企,则加大拿地力度,拼抢地王,继续扩大经营,但企业利润率同样连跌。

  化解房地产高库存,如果着眼于短期效果,主要还得从需求侧制定措施,比如货币、金融、财税等,刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革,从供给侧改革考虑,则有两点建议。

  一是从总量上考量。严格控制三、四线城市宅地供应,库存去化周期大于20个月,暂停供地。一线和少数库存规模小、去化周期短(低于12个月),应增加宅地供应,受制于建设用地紧张的一线城市,应加快改革,使部分工业用地转变为宅地,加大城市旧改力度,提高地块容积率。

  二是从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量,适度控制大户型与低密度产品。少建或停建保障房和安置房,将货币化被偿和补贴,作为主要方式。收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制,引导开发企业优胜劣汰,在融资等方面加大对优质企业的支持力度,促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量,更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。

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