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集团资产价值露真容

  • 发布时间:2015-11-06 01:31:33  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  中央商场此次重大资产重组虽然终止,却不经意间揭开了雨润集团旗下待整合资产价值的“面纱”。

  雨润集团具有典型的“大集团小公司”的特征。数据显示,2014年雨润集团实现销售收入约1500亿元,居中国民营企业500强第8位。集团旗下共有食品、地产、商业、物流、旅游、金融、建筑七大板块,但仅有商业、食品和部分地产资产通过A股的中央商场和H股的雨润食品两个上市公司实现了证券化,集团旗下资产进一步推进证券化的市场预期一直非常强烈。

  今年7月20日,中央商场与雨润集团签订《股权合作意向书》,就收购利安人寿4.90%股权与雨润集团达成初步意向,意味着雨润集团的资产证券化已经开启。中央商场此次重大资产重组的“试探”也显示,与雨润食品相比,其将成为雨润集团旗下主要的资产证券化平台。

  中央商场计划整合的是雨润集团旗下最重要的三块资产:商业、物流和金融。这三块也是孙宏斌对雨润集团最念念不忘的资产。9月8日晚,融创中国与雨润集团达成战略合作协议后,出于对不确定性的忧虑,众多投资者对这一合作纷纷看衰,融创中国9月9日复牌后股价一度下挫10%。

  在随后紧急召开的投资者电话会议中,孙宏斌重申了对雨润集团资产价值的看法:“雨润有三个板块挺值钱:中央商场,持有商业的运营能力很强;农产品交易和物流方面,本身也是一种商业,收租金、佣金和管理费,其实跟房地产是一回事;另外就是保险,以后跟房地产或许有协同。”

  中央商场本身的资产价值自不待言。2004年之前,中央商场由南京国资委控股,并在政府主导下收购了淮安、连云港、徐州、济宁等多个城市的国有百货;2004年之后,祝义财入主中央商场,并继续收购和自建若干门店。公司总裁王林向中国证券报记者介绍,截至目前,中央商场共有11家门店,其中8家为自持物业,分布于南京、淮安、徐州、连云港、扬中、济宁、洛阳等地。

  历史方面的原因使中央商场的8家自持物业门店无不“既贵又便宜”:一方面,上述8家门店无不位于各个城市的“零号地段”,也就是核心商圈,资产极为优质。中泰证券认为,中央商场65万平米的现有门店加上92万平米的储备门店,估值约为354亿元;另一方面,中央商场商业物业的平均持有成本却极低。孙宏斌指出,“中央商场商业物业平均持有成本只有2500元/平方米。我们也想持有商业,但是我们自己持有的成本很高。”

  雨润集团旗下的农产品物流板块同样极具价值。在农产品物流行业,雨润集团仅次于深主板上市公司农产品排名行业第二,在4个原有成熟市场(南京农贸中心、南京华商副食品市场、南极食品批发市场、长沙福润肉制品市场)基础上,雨润集团自2009年以来加速扩张,成都、西安、沈阳、哈尔滨、石家庄等市场相继开业,目前开业和在建项目已达18家,新建物流中心占地面积均在3000亩以上。已运营农产品物流市场日均交易量达到2.2万吨,2014年实现交易额突破1000亿元。

  农产品物流中心建设与房地产协同发展,被看作是雨润集团独特的发展模式。平安证券指出,农产品批发市场准入门槛包括强大资本金和融资渠道支持,良好政府关系,丰富的市场建设、招商和管理经验,品牌知名度等,开发投入大,周期长,经营管理要求高。然而,一旦市场成熟,可形成“交易佣金+商铺仓储租金+配套地产开发+物流配送+物业管理、信息服务、供应链金融等其他收入”的综合收益模式,投资收益率稳定;而且,商业配套开发销售覆盖建设成本,加快资金回笼,支持后续扩张。

  利安人寿的价值,一方面体现在保险牌照的稀缺性,另一方面在于随着其快速发展所显露的巨大发展空间。在中央商场停牌期间,利安人寿还进行了股权转让。8月24日,保监会批复同意利安人寿第二大股东江苏凤凰出版传媒集团将持有的3.26亿股股份分别转让给雨润集团、远东控股和红豆集团,汇鸿国际也将持有的2.5亿股利安人寿股份转让给江苏苏汇资产。股权转让后,雨润控股持股比例升至28.2353%,稳居第一大股东之位,远东控股升为第二大股东。

  零售与地产的行业属性与保险是天然的匹配。最近两年,包括生命人寿、安邦保险、前海人寿等在内的险资便频频举牌零售上市公司和地产上市公司。零售业对上下游的占款较多,现金流往往比较充裕,行业属性与保险非常匹配。保险资产特别是寿险资产,其负债时长一般在5到10年,这使保险资金投资偏爱像地产这样的长线项目,以解决保单久期匹配问题。如果中央商场能够牵手利安人寿,未来对盘活中央商场的零售和农产品物流,将起到举足轻重的作用。

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