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国家住房储蓄制度的运行模式和机制设计

  • 发布时间:2015-05-18 01:43:36  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  住房储蓄制度本质上是一种互助合作的非盈利性组织,其呈现形式可以是一个集体内部成立的互助合作社,也可以是国家范围内的国家住房银行。互助合作本身就要求个人出资、集合资源、存取权利对等的内涵,形成个人资源和集体资源在时间维度上的调配。根据其他国家的发展经验,住房储蓄银行需要按照合同约束、先存后贷、利率固定、专款专用的原则来运行。

  运行模式的选择。德国的住房储蓄制度是封闭性运行的,即住房储蓄银行的资金只能够用于向自己的参与人发放贷款,不能挪作他用,这样使得住房储蓄银行不受资本市场波动的影响。法国的住房储蓄制度则采取开放性运行模式,并没有专门的国家住房储蓄银行,而是由商业银行和储蓄银行提供住房储蓄贷款业务。并且参与人的存款资金可以用于贷款需求,也可以用于直接投资于资本市场(如法国的抵押债券市场)来获得收益。根据我国的实际情况,建议住房储蓄制度应主要学习德国经验,建立封闭的专业性的国家住房储蓄银行,保证我国中低收入居民的购房需求。

  基本运行机制。参与人根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行(比如国家住房银行)签订协议,协议的主要内容包括参与人按时交纳款项达到一定期限,住房储蓄银行承诺在参与人达到交款期限后在将来的某一时间为其提供住房贷款,即住房贷款的获得是以事先的存款为基础。住房储蓄合同额由存款额和贷款额两部分组成,其中存款额包括参与人存款、存款利息以及政府奖励额三部分,规模约占合同额的50%。住房贷款的利率一般低于资本市场利率,并且固定,并不随着贷款期限的长短而不同。

  合同执行的三个阶段。对于参与人来说,住房储蓄合同的执行应该分为三个阶段。首先是获得贷款资格前的存款阶段,参与人需定时足额缴纳合同约定存款额度。然后是获得贷款资格后、取得配贷资格前的等待阶段。所谓配贷,就是住房储蓄银行将住房贷款合同额发放给参与人。配贷资金的来源包括存款、利息、补贴资金、还款额,以及在必要的情况下从商业银行拆借来的资金。可以说资金量在一定时间内大致有限,所以参与人需要在取得贷款资格后排队等待,住房储蓄银行按照既定规则按序发放。最后一个阶段是参与人获得住房贷款,用于住房消费。在这一阶段,参与人应该同银行再签订一份正式贷款合同,按照贷款担保要求,采用所购住房抵押或其他抵押、质押等方式对住房贷款进行担保。这份合同不等于住房储蓄合同。

  合同的不同类型。在实践中,应该根据不同参与人的能力和需求,设计不同的住房储蓄合同。以月度存款比率(月度存款占合同额的比例)为基准,根据存取权利对等原则,设计有差异的合同条款,在达到配贷条件时间、最早得到配贷时间、评价值系数、月度还款比例、最长还款期限等指标上做出区分,适应不同人群需求。月度存款比率越高,则达到配贷条件时间越短,最早得到配贷时间越短,评价系数越高,月度还款比例越高,最长还款期限越短。但是,不同类型合同的贷款利率是一样的,不存在任何差异。还需注意的是,不同合同类型间是否可以转换是要根据合同类型而定,应该确认某些合同间可以转换,而某些合同间不能转换。

  参与人的或有权。参与人同住房储蓄银行签订的住房储蓄合同还赋予了参与人或有权。参与人在满足申请贷款条件后,可以根据自身情况自行决定是否申请贷款;并未申请或者未接受住房贷款时,参与人可以自愿取出存款,并获得相应的存款收益,用于自身其他消费,存款利率也应同贷款利率一样为固定利率。放弃配贷的参与人应根据合同向住房储蓄银行支付一定费用(比如合同服务费),除此以外,并无其他限制。根据他国经验,参与人还应可以在合同存续期内将配贷资格通过合同转让给予他人,达到合同执行灵活,具有较好流动性的目标。

  政府的激励政策。在建立国家住房储蓄制度的过程中,政府起到了非常重要的作用。与公积金制度不同,政府的作用并不是体现在通过法律手段保障强制缴费上,而是在住房储蓄银行的运行中,通过多种鼓励政策,激励个人为解决住房需求而主动积累资金。政府的激励政策应该包括对中低收入人群的住房储蓄基金奖励以及相关税费的减免或补贴。比如德国对于需纳税的年收入不超过25600欧元的住房储蓄参与人,根据其缴纳存款及利息额发放一定比例的奖励金,鼓励个人多交存款多使用住房储蓄。除此以外,政府还应该对存款利率进行适当补贴,以激励个人参与住房储蓄。在这里需求特别注意的是,政府激励政策是否会对宏观经济,特别是资本市场产生影响主要取决于资金运作模式。如果是法国开放式运作,那就必须重视政府政策的影响效应,德国封闭式运行就不存在这个问题。(执笔:邹蕴涵)

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