商铺亏损冷清 商业地产空置率居高不下

　　本报实习记者 葛俊君 北京报道

　　转型中的SOHO中国，近日招致多位商铺业主和租户的不满。不少业主向《华夏时报》记者反应望京SOHO商业氛围冷淡，商铺招租困难，投资出现亏损。

　　近日，《华夏时报》记者走访望京SOHO时发现商铺空置的情况比较严重。而数据显示，SOHO中国去年净利润下滑86.8%。

　　然而SOHO中国并非个案。统计数据显示，全国范围内写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。

　　商铺萧条冷清 业主亏损抱怨

　　“上一位租户已经搬走3个多月了，到现在也没有新的租户。”望京SOHO的一位业主刘先生对记者说，“即使租金从8元/平米降到6元/平米，也没有人租，现在空置的商铺越来越多。”刘先生告诉记者，他当时之所以投资是看中了这个地方的开发商和升值空间，但买下商铺已经两年多了，到现在为止还是一直处于亏损状态，盈利遥遥无期。

　　而记者走访调查发现，刘先生的情况并不是个案，望京SOHO的多位业主都表示，物业收费比较高，限制比较多，商业氛围冷淡，他们手中商铺出租率也很低，投资到目前为止并没有收益。

　　记者通过实地走访发现，望京SOHO商铺几乎全是萧条冷清的境况。大厦底层的商铺，广告牌一目了然，但是店内氛围不佳，鲜有客人。一眼望过去不管贡茶、咖啡馆还是快餐店等都是空空荡荡，一些店里的服务员坐在店内无聊地玩起了手机。

　　望京SOHOC座三楼只有一两家餐厅，整个五楼全部空置，都被巨大的SOHO广告纸贴着，六楼的商铺也将近一半都是空着的，有些商铺贴着“业主直租”的广告。

　　据记者的了解，不仅仅是望京SOHO的商铺存在大面积空置的情况，位于东二环朝阳门外的银河SOHO，其内部的商业区也是客流量很少，上下四层的商业区内，只有20%左右的店铺处于经营的状态。

　　在今年三月份，SOHO中国发布了2015年的年报。据年报显示，2015年SOHO中国实现营业额9.95亿元，同比2014年下降83.7%；毛利润为7.34亿元，同比下跌74%；净利润为5.38亿元，同比下降86.8%。

　　“大幅下降在意料之中，这是因为我们在转型。”SOHO中国董事长潘石屹这样表示。从销售物业转变为持有出租物业，即“售转租”的模式是SOHO中国在2012年确立的转型方向。自SOHO中国2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型以来，公司主要业绩连年下滑，其中营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下跌。

　　商铺空置成普遍现象？

　　商铺的高空置率是SOHO中国转型不力的独有现象还是“窥一斑而知全豹”？就此，记者了解了全国其他一些地方的情况。

　　于明洋先生于2012年在郑州东区的商务中心区购买了一处面积140平米的商铺，但是至今都是自用。“说是自用，其实也就是闲着，租不出去也只能闲着。”于明洋说，“交了钱后开发商资金链断了，等了很长时间才拿到房，铺子到手了楼也成‘鬼楼’，当时借的款投资商铺，全都打水漂了，到现在借的钱还没有还清”。于明洋告诉记者，郑州类似的烂尾楼、鬼楼以及空置商铺是普遍现象。

　　而据记者了解，在成都，和著名的商业街春熙路仅一街之隔的第一城购物中心也遭遇着冰火两重天，很多商家倒闭搬走，剩下大量空铺子。

　　RET睿意德中国地产研究中心的数据也显示，截至去年年底，全国写字楼平均空置率18%，商业营业用房（即商铺）空置率高达30%。而按照国际同行惯例，商业地产的空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在20%以上为严重挤压区。足以看出商业地产空置率情况的严重。

　　根据该机构的数据，全国主要城市中，杭州、武汉、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%，沈阳、重庆、长沙都超过30%，无锡情况更是严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

　　“不管是从大的方面的商业来说还是从小的方面的商铺来说，全国各地的供应量都存在严重过剩的情况，这是一个大背景。”商业地产联盟秘书长王永平向记者这样解释。

　　王永平表示，在这一大背景下很多商业地产采用散售的模式进行分割销售，从而使得商铺没有统一的形象，在招商过程中引不进来主力店，加上缺乏统一高效的运营管理，所以商业项目的问题比较突出。

　　中原地产首席分析师张大伟则告诉记者：“因为现在房地产过热，租金比较高，实体经济确实是承担不了这么高的租金，这是全国普遍的现象。另外，互联网对实体经济的冲击也是一个原因。”

　　记者在走访望京SOHO时，也有一位餐饮商户告诉记者：“大概的算一下，租金差不多占到我们营业成本的20%，这远远高于餐饮业5%左右的平均水平，又加上客流量小，所以入不敷出。”

　　王永平告诉记者：“现在的商业区很难再规划，只能说未来的商业规划要引起警觉，减少商业区和商铺的供应量，规划商业的时候考虑商业存活的可能性，是不是符合商业发展的规律。”

　　在楼市“去库存”的大背景下，房地产库存结构性问题也逐渐暴露。多家机构的统计数据显示，与住宅面临的高库存相比，商业地产的库存问题更令人担忧。